Come proteggere il proprio patrimonio dalla volatilità e assicurarsi la sua rivalutazione in 5/10 anni
Uno degli aspetti più importanti per chi cerca investimenti a lungo termine è il difficile equilibrio tra le caratteristiche dell’investimento stesso:
- volatilità
- rischiosità
- ritorno
Se in un’ottica a breve termine una certa volatilità e un certo grado di rischio, in vista di un possibile ritorno dell’investimento, sono necessari e accettati dalla maggior parte degli investitori, quasi nessuno desidera passare 5/10 anni sulle montagne russe dell’Ulcer Index o, ancora peggio, rischiare di veder svalutato il proprio patrimonio.
Questo esclude in ottica di investimenti a lungo periodo, a meno che non li si voglia controllare frequentemente:
- azioni, ETF azionari, fondi azionari o misti
- obbligazioni, ETF obbligazionari, fondi obbligazionari o misti
- Bitcoin e criptovalute
- materie prime
Ognuno di questi investimenti presenta una volatilità, un rischio di drawdown e una probabilità di crisi troppo alte, per un investitore alla ricerca di investimenti a lungo termine che non deve costantemente monitorare. Chi ragiona in ottica di 5 anni deve considerare come probabile almeno una crisi finanziaria o un periodo orso, mentre chi ragiona in un’ottica di 10 anni deve considerare come certa almeno una crisi e probabilmente due, per non parlare dei mercati orso.
Al tempo stesso, in un’ottica di lungo periodo il peggior investimento rispetto a quelli appena visti risulta essere la liquidità. In questo caso la perdita di valore, possibile negli altri casi, per effetto dell’inflazione in 5/10 anni è praticamente una certezza. E questo oltre al mancato guadagno.
I beni rifugio come investimenti a lungo termine
In quest’ottica vengono incontro all’investitore i c.d. beni rifugio, che grazie alla loro dinamica anticiclica sono in grado di sopravvivere alle crisi finanziarie, apprezzandosi. Ad esempio:
- oro, platino, argento
- valute forti
- opere d’arte, orologi di lusso, vini pregiati
Escludendo gli ultimi per la necessità di essere veri “intenditori” col rischio di scoprire di non esserlo a proprie spese e per la difficoltà di conservare questi preziosi, il punto debole dei primi due è l’eccessiva difensività e il non poter garantire all’investitore un ritorno.
L’immobiliare a reddito come investimento a lungo termine
I punti di forza a lungo termine delle classi di asset viste fin ora si incontrano e si combinano in questo investimento dalle caratteristiche molto particolari:
- volatilità ridotta
- ritorno dell’investimento composto da una componente immediata (derivante dagli affitti e garantita) e da una componente a lungo periodo (derivante dalla rivalutazione, non garantita ma altamente probabile nell’ottica di 5/10 anni)
- rischiosità limitata poiché il rischio di un deprezzamento in 5/10 anni è mitigato dalla somma delle rendite immediate ricevute
Entrando nello specifico del mercato degli immobili a reddito negli Stati Uniti, consideriamo che la redditività della maggior parte delle proprietà presenti su questo sito varia dal 6% al 10%. Quindi, ad esempio, in 10 anni ognuno di questi immobili è in grado di garantire un “cuscinetto di redditività” dal 60% al 100% del suo valore, che protegge dall’eventualità di un improbabile deprezzamento.
I migliori mercati immobiliari in cui fare investimenti a lungo termine
Passiamo in una breve rassegna i migliori mercati immobiliari statunitensi in cui fare investimenti a lungo termine.
Investire in Florida a lungo termine
Il mercato immobiliare della Florida (non solo a Miami) ha visto una vera e propria esplosione dopo la pandemia. Crescita alimentata dagli investitori stranieri – molti dal Centro e Sud America – e anche da parte di cittadini statunitensi che ogni anno scelgono di trasferirsi nello Stato del sole per la pensione o potendo lavorare in remoto. Questo ha dato il via a una robusta fase di crescita del valore degli immobili a Miami, a Orlando, a New Port Richey, a Port Charlotte, a Tampa, a Mount Dora e in altre località.
In particolare, a Orlando il mercato immobiliare tradizionalmente guidato dal turismo e dall’intrattenimento, ha visto una crescita dell’afflusso di visitatori e di lavoratori in settori come pachi tematici, golf, shopping e congressi. New Port Richey nella contea di Pasco è cresciuta e continua a crescere per la sua capacità di offrire un’opzione accessibile per coloro che desiderano vivere vicino alla costa. Port Charlotte, situata sulla costa sud-occidentale della Florida, è un’altra area che ha sperimentato una crescita significativa, alimentata da pensionati e da coloro che cercano uno stile di vita orientato al tempo libero e alla vita da spiaggia. A Tampa è in atto una costante espansione del mercato immobiliare nelle aree del centro città e lungo la costa. Mount Dora, a soli 45 minuti d’auto da Orlando e affacciata sul Dora Lake, è una cittadina affascinante e ricca di storia, che attira sempre più persone per via del clima mite, della posizione strategica e della grande qualità di vita che può offrire. Queste località risultano, anche vista l’alta liquidabilità delle proprietà, molto attrattive in un’ottica di investimento a medio termine.
Investire a Philadelphia a lungo termine
Dopo la recessione del 2008, il mercato immobiliare di Philadelphia in Pennsylvania – come molti altri negli Stati Uniti – ha impiegato del tempo per riprendersi. Tuttavia, a partire dai primi anni 2010, la città ha iniziato a mostrare segni di ripresa con un crescente interesse per le proprietà urbane. Negli anni successivi, Philadelphia ha assistito a una significativa fase di crescita e sviluppo, tutt’oggi in corso. E questo sia nei suoi quartieri centrali sia in alcune aree periferiche, anche per via delle università cittadine che attirano un numero crescente di studenti stranieri, molti dei quali decidono di restare dopo aver finito il corso di studi.
La riqualificazione dei quartieri ha attirato nuovi residenti – studenti, giovani professionisti e famiglie – portando a un aumento della domanda di abitazioni con crescita sia dei valori delle proprietà sia del mercato degli affitti, ovvero delle rendite per i proprietari. Philadelphia è, quindi, molto attrattiva come investimento a lungo termine e anche per chi punta alla rendita immediata.
Investire a Detroit a lungo termine
Il mercato immobiliare di Detroit, città più grande del Michigan, ha vissuto una trasformazione notevole negli ultimi dieci anni, passando da un periodo di grave recessione – dovuta alla crisi dell’auto, di aziende come General Motors e Chrysler e di tutto l’indotto – a una fase di rinascita e crescita. Dopo la crisi immobiliare del 2010 con pignoramenti e un crollo dei valori delle proprietà, gli sforzi congiunti del governo locale e degli investitori privati hanno preso forma attraverso demolizioni e ristrutturazioni delle case abbandonate. Lo sviluppo ha intercettato la ripresa economica di tutta la Detroit Area che trae origine, questa volta, in una varietà di settori: rinascita dell’industria grazie al motore elettrico ma anche numerose startup tecnologiche che hanno attirato oltre 300.000 lavoratori STEM (scienza, tecnologie, ingegneria e matematica).
L’accessibilità economica di questa città ha portato molte famiglie ad acquistare la loro prima casa – stabilizzando il mercato – e ha attirato imprese e startup che hanno dato il via al rinnovamento di interi quartieri e hanno creato posti di lavoro. Oggi Detroit è molto attrattiva per chi desidera fare investimenti a lungo termine con importi non troppo elevati.
Investire a Baltimore a lungo termine
Il mercato immobiliare di Baltimore, importante città del Maryland, ha attraversato significative trasformazioni negli ultimi dieci anni, dimostrando una notevole resilienza e capacità di adattamento di fronte a sfide economiche locali e globali. La rinascita della città è iniziata intorno alla metà degli anni 2010: il mercato immobiliare ha guadagnato slancio grazie agli sforzi per rivitalizzare il centro e il lungomare, attirando nuove imprese e residenti.
L’economia della città che si è rafforzata anno dopo anno ha trascinato il mercato immobiliare con nuovi progetti di costruzione e la ristrutturazione di quartieri storici, oltra alla gentrificazione di aree suburbane. Il mercato degli affitti si è mosso di conseguenza assicurando ai proprietari notevoli ritorni. Anche Baltimore è, quindi, consigliata sia nell’ottica di un investimento a lungo termine sia in termini di redditività immediata.
Conclusione: perché investire in immobili a reddito a lungo termine
Gli immobili a reddito negli USA, come abbiamo visto, possono rappresentare un ottimo investimento a lungo termine per varie ragioni:
- la rendita immediata (mostrata sul sito Opisas per ogni immobile disponibile) è solo una componente del guadagno complessivo offerto
- rivendendo l’immobile dopo 5/10 anni, la plusvalenza offre, spesso, un guadagno paragonabile alla rendita immediata moltiplicata per gli anni di proprietà
- il valore degli immobili ha poca volatilità e la tendenza a lungo periodo è rialzista
- la tendenza è rialzista anche per quanto riguarda le rendite (gli affitti sono, infatti, una delle componenti dell’inflazione stessa)
- il rischio di perdita nel medio lungo periodo è molto remoto ed è mitigato dalla somma delle rendite
- il mercato immobiliare statunitense è molto liquido e le proprietà disponibili sono velocemente vendute
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