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FAQ: guida all'Investimento consapevole negli Stati Uniti
Qui troverai tutte le risposte alle domande più frequenti che i nostri clienti ci hanno posto nel corso degli anni, essenziali per approfondire i vari aspetti legati all’investimento immobiliare negli Stati Uniti. Approfondiremo vari aspetti come l’eventuale necessità di un visto per acquistare un immobile negli USA, il processo burocratico legato all’acquisizione di investimenti immobiliari, le questioni relative alla tassazione sugli immobili e i vincoli legali e normativi da tenere in considerazione.
Se non trovi le informazioni che stai cercando, non esitare a contattarci.
Informazioni generali
OPISAS indica chiaramente sia la rendita lorda che la rendita netta sull’immobile, in questo modo è possibile verificare ogni informazione. La rendita netta viene calcolata detraendo dalla rendita lorda ogni costo dell’immobile. I costi che normalmente sono detratti consistono in spese condominiali, property tax e società di gestione.
Le proposte di investimenti immobiliari in Usa dove indichiamo una rendita netta sono legate ad una situazione attuale che prende in considerazione il canone versato dall’inquilino, una volta detratti tutti i costi. Questi valori sono verificabili: OPISAS potrà fornire tutta la documentazione a dimostrazione dei dati indicati.
Ci sono diversi aspetti da considerare. In linea di massima è possibile abitare un immobile in Usa purché questo non sia affittato. Se la tua intenzione è quella di utilizzare personalmente l’immobile negli Stati Uniti, ti consigliamo di verificare preventivamente alcuni aspetti, controllando in particolare se il regolamento condominiale prevede questa possibilità.
I conti correnti che consigliamo di aprire negli Usa non hanno costi di apertura e gestione, né per l’accesso e-banking né per la debit card, ma è obbligatorio avere un saldo minimo. Se il saldo sarà inferiore alla soglia, il conto corrente avrà un costo fisso mensile che può variare in base alla tipologia di conto corrente (se a nome personale o della società).
Una proprietà negli Stati Uniti ha 3 costi:
- Property tax, varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35-40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo Stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
- HOA per le proprietà collocate all’interno di condomini (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto). È invece obbligatoria la stipula di polizza assicurativa per le proprietà singole, ovvero non collocate all’interno di un condominio.
- Property management, società che gestisce l’immobile, ricerca l’inquilino, paga le utenze, oltre a pagare la proprietà ed inviare chiari report mensili. Questo costo varia in % a seconda dello stato ma OPISAS ha trattato per i propri clienti costi vantaggiosi con ogni partner.
OPISAS ti assisterà in ogni passaggio: abbiamo stipulato accordi con alcune banche per l’apertura di conto corrente con accesso e-banking e rilascio debit card internazionale.
No, non è necessario. Tutte le operazioni per l’acquisto di un immobile o una proprietà negli Stati Uniti possono essere comodamente effettuate dalla poltrona del salotto.
I viaggiatori che risultano idonei per il programma “Viaggio senza Visto” (Visa Waiver) devono ottenere l’autorizzazione all’ingresso negli Stati Uniti servendosi del Sistema Elettronico per l’Autorizzazione al Viaggio (ESTA – Electronic System for Travel Authorization) all’indirizzo https://esta.cbp.dhs.gov/esta/. I viaggiatori la cui richiesta di autorizzazione ESTA venga respinta e che desiderino comunque recarsi negli Stati Uniti dovranno compilare una richiesta per un visto non immigrante.
L’acquisto di un immobile o la formazione di una società negli Stati Uniti non danno diritto a nessun Visto particolare per la permanenza negli USA. Gli Stati Uniti d’America offrono vari Visti, per saperne di più consigliamo di visitare il sito dell’Ambasciata Americana del proprio Paese di residenza.
La crisi finanziaria dei mutui subprime negli Stati Uniti è iniziata nel 2006, a causa dell’erogazione di mutui a clienti non in grado di fornire garanzie sufficienti. In seguito al brusco calo del mercato immobiliare statunitense molti proprietari si sono ritrovati nell’impossibilità di rispettare gli impegni finanziari contratti, comportando un deciso aumento dei sequestri di immobili legati ai mutui subprime e il fallimento di molti dei principali istituti che erogavano tali mutui.
OPISAS sarà lieta di assisterti dall’acquisto fino alla rivendita dell’immobile. Il nostro staff è quotidianamente in contatto con tutte le figure di riferimento negli Stati Uniti e potrà occuparsi per tuo conto di tutti gli aspetti necessari per una corretta e proficua gestione del tuo immobile.
Aspetti fiscali e legali
Acquistando un immobile si è sempre soggetti a ripercussioni legali e/o fiscali. Pertanto una buona gestione dell’immobile è fondamentale per evitare problemi.
Sì è possibile, tuttavia è necessario valutare preventivamente il tipo di attività.
È possibile, infatti, che il Governo americano possa richiedere ulteriori permessi o licenze per specifiche attività.
Diversi fattori fanno considerare che questa scelta non sia la più conveniente per varie ragioni: una su tutte riguarda la responsabilità. Data la rapidità e snellezza nel costituire una società è consigliabile utilizzare un singolo veicolo per ciascuna delle attività di interesse.
A questo proposito è molto importante che venga analizzato il contratto che si andrà a sottoscrivere con il costruttore e/o precedenti proprietari, per evitare sorprese.
È possibile ricevere tutte le comunicazioni presso il proprio domicilio, tuttavia per un’efficace gestione dell’immobile negli Stati Uniti suggeriamo vivamente di utilizzare i servizi di OPISAS che, operando in loco, è in grado di garantire un servizio efficace e soprattutto tempestivo.
Ottenere un mutuo per conto di una banca americana è sempre più complesso ma non impossibile. Ogni singola richiesta di mutuo dovrà essere valutata in maniera autonoma e conseguentemente le responsabilità in merito al mutuo sottoscritto varieranno di caso in caso. Per quanto invece attiene alla costituzione di una società negli Stati Uniti, non è previsto un requisito di cittadinanza.
Solo grazie ad una pianificazione fiscale, quando questa viene correttamente compiuta, è possibile minimizzare la responsabilità fiscale generata dall’investimento. La tassa di successione in Usa viene imposta sul trasferimento di un bene localizzato negli Stati Uniti, alla morte del suo proprietario. Secondo le regole di carattere generale è previsto che nel momento in cui uno straniero trasferisca la proprietà di un bene al momento della sua morte venga applicata la tassa di successione. I primi USD 60,000 sono esenti da tassazione e il rimanente del valore del bene o dell’asse ereditario è tassato secondo un sistema di aliquota progressiva con un’aliquota massima del 40%.
In ogni caso, fra Stati Uniti e molti Paesi in tutto il mondo è in vigore una convenzione contro le doppie imposizioni in materia di successioni e donazioni, in base alla quale è prevista la detraibilità delle imposte pagate nell’altro Paese secondo il meccanismo del credito d’imposta. La tassa di successione è tuttavia facilmente evitabile con un’attenta pianificazione al momento della creazione della società: i professionisti fiscali americani di cui si serve OPISAS sono in possesso degli strumenti necessari per fornire un’assistenza completa ai clienti riguardo questo aspetto, consigliando il miglior modo per tutelarsi preventivamente.
È opportuno sottolineare come il sistema generale di tassazione negli Stati Uniti sia uno dei più progressivi rispetto a tutti gli altri Paesi industrializzati.
Il regime fiscale statunitense, infatti, è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e locale. Per portare un chiaro esempio bisogna considerare come alle imposte federali vadano perciò aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni (basti pensare come esempio a quello della città di New York).
La giurisdizione fiscale degli Stati Uniti, in via generale, assoggetta ciascuna persona fisica o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Partnership o Limited Liability Company (LLC).
Le spese deducibili di una società Usa secondo l’internal revenue service (IRS) possono essere sia ordinarie sia necessarie. Le spese ordinarie sono le spese comuni e accettabili per l’attività che si sta svolgendo; una spesa necessaria è invece quella che è utile e appropriata per l’attività commerciale. Una spesa non deve essere indispensabile per essere considerata necessaria.
È importante separare le spese della società dalle seguenti spese: le spese utilizzate per calcolare il costo del venduto, le spese di capitale, le spese personali.
No. I contratti devono essere firmati in lingua originale essendo i soli ad avere un effettivo valore legale.
OPISAS consiglia di formare una LLC (Limited Liability Company). Lo staff OPISAS può provvedere alla formazione della LLC, o di altri tipi di società a seconda delle esigenze, in tempi brevissimi oltre ad ottenere per i clienti l’EIN Number, fondamentale per rendere la società attiva.
Una parte della forza e competitività dell’economia americana è attribuibile alla rapidità ed elasticità delle procedure atte a costituire le società e altri enti giuridici negli Stati Uniti, nonché alla relativa semplicità amministrativa nel gestire società non quotate in Borsa.
Le forme societarie più comuni nel sistema statunitense sono:
- Corporation: simili alle società per azioni;
- Limited Liability Company (LLC): simili alle società a responsabilità limitata;
- Limited Partnership: simili alle società in accomandita semplice;
- Sole Proprietorship: simili alla società semplice.
La costituzione della LLC (Limited Liability Company) può essere eseguita da uno qualsiasi dei soci o da un loro rappresentante, e la LLC può avere un socio unico, che può anche essere nominato successivamente alla costituzione della società stessa. La LLC, benché legalmente costituita dal momento del deposito dell’atto costitutivo presso il Segretario di Stato dello Stato prescelto per la costituzione, può operare solo quando abbia almeno un socio. I soci di una LLC, come gli azionisti di una Corporation, sono responsabili per i debiti contratti dalla LLC entro il limite massimo costituito dal capitale dell’azienda, anche quando vi sia un socio unico.
No. OPISAS consiglia di acquistare immobili negli Stati Uniti tramite una società americana.
Questa è una scelta che spetta all’investitore: non ci sono vincoli costitutivi, tuttavia OPISAS può metterti in contatto con i professionisti che ti consentiranno di valutare preventivamente la migliore soluzione per le tue esigenze.
No, non è necessario. È sufficiente che anche solo uno dei soci sottoscriva i contratti relativi all’acquisto di un immobile.
Se il mio Paese ha sottoscritto un accordo di non-doppia tassazione con gli Usa, sarà necessario dichiarare l’affitto negli Usa e successivamente dichiarare la rendita anche nel mio Paese usufruendo del credito d’imposta per quanto pagato negli Usa.
La società distribuirà i dividendi in funzione della partecipazione al capitale. Se ci sono degli accordi a valle non possono influire su questa modalità di distribuzione.
No, non è obbligatorio, ma ci sentiamo di suggerirlo per ottimizzare fiscalmente sia eventuali tasse di successione sia in generale le imposizioni in fase di rivendita. La società offre quindi molti più vantaggi rispetto all’acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.
Se compro un immobile come persona fisica dovrò dichiarare la proprietà dei miei immobili nella dichiarazione dei redditi nel Paese dove pago le mie tasse personali. Se effettuo l’acquisto immobiliare tramite società Usa dovrò dichiarare la mia partecipazione nella società americana.
La liquidazione di una quota della LLC (Limited Liability Company) deve avvenire secondo quanto predisposto dall’operating agreement che verrà preparato al momento della costituzione societaria.
Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una S.r.l., può essere costituita via internet sul sito www.sunbiz.org, ma lo staff OPISAS e i suoi partner possono provvedere alla formazione di qualsiasi tipo di società Usa in tempi estremamente ristretti, oltre ad ottenere per il cliente l’EIN Number, fondamentale per rendere la società attiva.
No, per questa attività è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato nello Stato americano di riferimento. OPISAS è sempre al tuo fianco per consigliare il professionista adatto alle tue necessità.
Anche in questo caso la procedura per le modifiche all’indirizzo della società, registred agent, etc., sono molto rapide e non eccessivamente costose. Per quanto invece attiene alla rimozione di un membro di una LLC o di un socio di una corp bisognerà prima analizzare quanto disposto nell’operating agreement o bylaws e muoversi di conseguenza.
Negli Stati Uniti l’oggetto sociale non è strettamente vincolante e può prevedere più di una tipologia di attività. Esso è infatti molto ampio e include “qualsiasi attività che possa essere condotta nello Stato” ad esclusione di alcune come ad esempio le attività bancarie o di trust, le attività di import-export, ecc.
Deve essere dichiarata la partecipazione della società americana e l’eventuale percezione di utili.
Il sistema americano consente di poter costituire la propria LLC (Limited Liability Company) tramite portale online. OPISAS si avvale di professionisti abilitati ad effettuare queste operazioni nella massima sicurezza e trasparenza. Una volta formata la società, sarà possibile controllare l’apposito registro nel portale dello Stato di riferimento.
L’operazione è molto semplice e il cliente può effettuarla online. Il costo di rinnovo annuale di una società in Florida, per esempio, è variabile tra $ 100 e $ 200. In alternativa, lo staff OPISAS è disponibile a rinnovare annualmente la società americana dei propri clienti.
Trasferendo ufficialmente tramite banca la liquidità necessaria all’acquisto immobiliare.
OPISAS ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile a partire da 500$ per una LLC unipersonale (single member), a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società. Il costo di rinnovo annuale di una società negli Stati Uniti è molto limitato, indicativamente tra i 100 e i 200$. Lo staff OPISAS è disponibile a rinnovare annualmente la società. Se parliamo di Imposta sul reddito (income tax) bisogna specificare che, trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione.
Le imposte sul reddito si dividono in:
- Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli Stati americani sia per i soggetti individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 10% a un’aliquota massima del 37%;
- Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento.
OPISAS ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile a partire da $ 500 per una LLC single member, a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società.
Dal punto di vista delle imposte sui redditi per l’Internal Revenue Service (“IRS”), la LLC (Limited Liability Company) è appunto considerata un’entità “pass- through”. Alla luce di questo, gli stessi membri della LLC dovranno includere nella loro dichiarazione dei redditi personale, in proporzione alla loro partecipazione, i dati contabili della LLC di cui all’anno fiscale di riferimento, laddove la LLC è tenuta a fare una dichiarazione di carattere meramente informativo. Quando una LLC è composta di un solo membro è considerata un’entità c.d. “disregarded” e la responsabilità della dichiarazione dei redditi resta in capo al membro unico. La legge federale, per le Corporations – che sono le società di capitali – prevede un’imposta sul reddito netto generato dalle Corporations stesse, pari al reddito lordo al netto delle spese deducibili.
Quando si forma una società è indispensabile avvalersi della figura del Registered Agent. Questa figura risulta necessaria poiché riceve ogni eventuale documentazione di carattere legale e fiscale ed è pertanto un importante riferimento per le comunicazioni che possono intercorrere tra la società e lo Stato, o le agenzie governative di riferimento.
Trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione. Le imposte sul reddito si dividono in:
- Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 15% a un’aliquota massima del 38%.
- Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento. Alcuni Stati, come la Florida, non richiedono imposte statali.
L’incasso di dividendi deve essere dichiarato nella propria dichiarazione dei redditi.
In questo caso è necessario rivolgersi al proprio commercialista, che conosce la situazione personale e sarà in grado di valutare la tassazione dovuta.
Investendo negli Stati Uniti si è certi che ogni fase sia trasparente e rintracciabile. Lo staff OPISAS è preparato e sempre a disposizione per fornire ogni chiarimento e indicazione necessari a dissolvere qualsiasi dubbio.
Gran parte dei Paesi mondiali hanno un trattato che evita la doppia tassazione con gli Usa.
Tutto dipende da quanto tempo e che tipo di società si desidera chiudere. In linea generale le tempistiche sono rapide e con costi abbastanza ridotti. È possibile sciogliere la propria società attraverso la procedura prevista in ogni Stato. Lo Stato della Florida, ad esempio, mette a disposizione il portale www.sunbiz.org che permette di sciogliere una società compilando il format “LLC Dissolution”. Il costo per il deposito della pratica è di 25$.
Procedure di acquisto
È sufficiente inviare i fondi direttamente alla Title Company.
Nei costi di rogito viene inclusa anche la Title Insurance. La Title Insurance è un’assicurazione rilasciata dalla Title Company che garantisce la trasparenza del titolo e l’assenza di eventuali pendenze. Questo strumento garantisce una copertura, anche futura, per qualsiasi situazione legata al titolo di proprietà: sarà la Title Company, infatti, a dover rispondere giuridicamente.
Negli Stati Uniti il Catasto è online e ogni Contea ha una propria sezione di riferimento. Questo consentirà, una volta avvenuto il rogito, di verificare tutte le informazioni direttamente da computer. Normalmente le tempistiche possono variare da Contea a Contea.
Modulo di prenotazione
Contratto di vendita e di acquisto
Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviati copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l’acquirente riceverà il “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo Stato americano in cui si acquista l’immobile. Questo contratto verrà inviato all’acquirente, completo sia dei dati dell’acquirente sia di quelli del venditore; saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.
Contratto di gestione della proprietà
Insieme al contratto di acquisto l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa Società di Gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell’immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all’acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall’acquirente e restituito prima della data del Closing (rogito).
Closing Statement (documenti finali per il rogito)
Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l’acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall’acquirente per concludere l’acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovrà essere effettuato entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
Warranty Deed
Una volta concluso il processo di acquisto, l’acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e l’“Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.
Per iniziare il processo di acquisto di un immobile negli Stati Uniti attraverso OPISAS il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente(i), controfirmato in calce.
Assieme al modulo di prenotazione compilato, il Cliente deve provvedere al pagamento della Reservation/Closing Fee di $3,200* (una tantum) a titolo di copertura spese amministrative e tasse inerenti la compravendita (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA). Ulteriori $1,400** sono inoltre richiesti qualora si scelga il servizio aggiuntivo offerto da Opisas, che prevede la formazione di una propria società Americana. Tale importo include la formazione della Società statunitense, la registrazione della società in conformità del Transparency Act, il Registered Agent, la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta, l’ottenimento della Partita Iva Americana (l’Employer Identification Number o EIN), nonche’ l’assistenza nell’apertura del conto corrente bancario della società.
*L’importo potrebbe essere superiore per alcune destinazioni
**Nel caso di una Corporation, il prezzo sarà maggiorato di $400.
Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviati copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l’acquirente riceverà il “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo Stato americano in cui si acquista l’immobile. Questo contratto verrà inviato all’acquirente, completo sia dei dati dell’acquirente sia di quelli del venditore; saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.
Contratto di gestione della proprietà
Insieme al contratto di acquisto l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa Società di Gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell’immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all’acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall’acquirente e restituito prima della data del Closing (rogito).
Closing Statement (documenti finali per il rogito)
Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l’acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall’acquirente per concludere l’acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovrà essere effettuato entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
Warranty Deed
Una volta concluso il processo di acquisto, l’acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e l’“Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell’immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.
I costi di rogito sono le spese, in aggiunta al prezzo della proprietà, che compratore e venditore incontrano nel corso di una compravendita immobiliare. Tali costi possono includere spese per accendere un mutuo, spese di valutazione, ricerche sull’atto di proprietà, indagini, tasse, spese di registrazione degli atti e addebiti per rapporti di credito.
I costi di rogito sovvengono quando il titolo di proprietà viene trasferito dal venditore al compratore. L’ammontare totale dei costi di rogito dipende da dove la proprietà venduta si trova, e dal valore della medesima. Gli acquirenti in genere pagano tra il 2% ed il 5% del prezzo d’acquisto.
Ecco una lista di spese che possono essere incluse nei costi di rogito:
– Valutazione: Questa viene pagata ad una società specializzata per confermare la correttezza del valore di mercato dell’immobile.
– Costi legali: Sono pagati per far esaminare ad un avvocato i documenti di rogito per conto del compratore. Non è richiesto in tutti gli stati federati.
– Costi di rogito o costi Escrow: Pagati ad una title company (analogo del notaio negli USA), una escrow company o un avvocato per seguire il rogito. La title company o l’escrow company supervisionano il rogito in qualità di parte indipendente. Alcuni stati federati richiedono la presenza di un avvocato specializzato nell’immobiliare ad ogni rogito.
– Spese di spedizione: Coprono i costi del trasporto dei documenti necessari al completamento della transazione entro i tempi più brevi possibili.
– Costi di trasferimento dell’HOA (Home Owners Association): Sarà il Venditore a pagare per questo trasferimento, dimostrando che i conti sono correntemente pagati, in che cosa consistono, fornendo una copia del bilancio dell’associazione, minute e notifiche. Il Compratore deve esaminare questi documenti per determinare se l’Associazione ha abbastanza riserve per evitare future valutazioni speciali, controllare se sussistono valutazioni speciali, azioni legali o altri elementi che potrebbero costituire fonte di preoccupazione. Inclusi ci saranno anche il regolamento dell’Associazione, le sue regole e le CC & Rs (Covenant, Conditions and Restrictions, Accordi, condizioni e restrizioni).
– Title insurance: È una polizza assicurativa che tutela da eventuali rivendicazioni sulla proprietà dell’immobile. In genere è facoltativa.
– Tassa di proprietà: Tipicamente, i creditori vorranno che ogni tassa da pagare entro 60 giorni dalla compravendita da parte del debitore sia pagata al momento del rogito.
– Costi di registrazione: Costi legati ad un ufficio locale per la trascrizione degli atti, di solito comunale o della contea, per la registrazione sul registro catastale.
– Survey Fee: Questi costi vanno ad una compagnia specializzata, la quale verifica i confini della proprietà, le recinzioni in comune, ecc.… Non è richiesta in tutti gli stati federati.
– Title Company, Title search o Exam fee: Questi costi sono pagati ad una title company per effettuare una perizia sull’atto di proprietà. La title company esamina l’atto della proprietà in oggetto, certificando che nessun’altra parte abbia rivendicazioni su di essa.
– Tassa di trasferimento: Questa è la tassa pagata quando l’atto di proprietà passa dal venditore al compratore.
OPISAS ha semplificato tutto questo grazie ad accordi in essere con diversi partner professionali, pertanto il cliente pagherà un ammontare totale di $ 3.200 ($4.000 se decide di formare una LLC).
Questa somma consente di provvedere alle spese legate alla costituzione della società, alla richiesta dell’EIN (Employer Identification Number) che può essere considerato come l’equivalente della nostra partita IVA, alla domiciliazione della società e a tutti i costi di rogito legati all’acquisto dell’immobile (stesura contratti, title insurance, title search, registrazione del titolo presso la Contea di riferimento, emolumenti della Title company e molto altro ancora).
La causale varia a seconda delle modalità di acquisto. Nel caso di LLC può essere sufficiente indicare come oggetto “Conferimento capitale sociale (NOME SOCIETÀ)”.
OPISAS fornirà le coordinate bancarie necessarie per effettuare il pagamento. Non appena il pagamento sarà ricevuto verrà emessa regolare fattura a nome della LLC che verrà formata, così da poter detrarre tale costo in fase di dichiarazione dei redditi.
Il totale del prezzo di acquisto dell’immobile dovrà essere versato sull’Escrow Account della Title Company.
In queste operazioni è il sistema americano a prevedere l’utilizzo di un Escrow account. L’Escrow account è un contratto tra due soggetti in base al quale le parti contraenti affidano ad un terzo soggetto il mandato per regolare la compravendita di beni mobili e immobili. Una volta stipulato il contratto di Escrow account, le parti depositano presso il terzo il bene o il documento oggetto della transazione e il suo controvalore in denaro. Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in cui sarà consegnata al compratore.
Gestione dell'investimento
L’inquilino paga la Società di Gestione, che provvederà al pagamento di utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La Società di Gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile, o come verrà indicato dal proprietario, e invierà un chiaro report mensile, con consuntivo costi/guadagni.
La scelta spetta al singolo proprietario, ad ogni modo la maggior parte delle Società di Gestione richiedono che ci sia un’assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la Società di Gestione stessa. È consigliabile stipulare un’assicurazione sulla casa per proteggere l’investimento in caso di calamità naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze. È inoltre consigliabile verificare con la compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza assicurativa sull’immobile.
Non è obbligatorio sottoscrivere un’assicurazione sugli immobili, anche se ovviamente è fortemente consigliabile. Per conoscere i costi indicativi è necessario richiedere un preventivo ad hoc: a seconda della tipologia di immobile i costi assicurativi possono variare.
OPISAS è a disposizione di ogni cliente, qualora lo desideri, per supportarlo e consigliare la migliore soluzione assicurativa adatta al caso e che meglio tuteli i suoi interessi.
Le società che si occupano di gestione degli immobili si chiamano Property Management. Queste sono società strutturate che si occupano esclusivamente di tutti gli aspetti connessi alla gestione e al mantenimento della proprietà. Le competenze di queste società sono davvero complete: si occupano infatti di riscossione affitti, pagamento delle utenze, trasferimento della rendita netta sul conto corrente del proprietario, ispezioni semestrali dell’immobile, manutenzione e lavori straordinari e necessari, invio di chiari report mensili e qualunque altro aspetto connesso alla gestione immobiliare. Il contratto deve essere siglato fra il proprietario e la società di Property Management. OPISAS, dopo aver collaborato e testato in prima persona le società di Property Management, sarà lieta di individuare e segnalare la soluzione più seria e affidabile.
OPISAS sarà al tuo fianco per supportarti durante l’intero processo che va dall’acquisto alla futura rivendita dell’immobile.
I proprietari di un immobile possono rivolgersi ad una società di Property Management. Queste società si occupano della supervisione di tutti gli aspetti di un immobile per conto del proprietario, come per esempio la parte amministrativa o la gestione e manutenzione dell’immobile. OPISAS collabora con le migliori società di Property Management in Usa, che possono occuparsi in loco di qualsiasi operazione a un prezzo davvero conveniente grazie a specifiche convezioni.
OPISAS preferisce affittare le proprietà a un valore leggermente più basso ma a buoni inquilini, perciò offriamo il primo anno di property management gratuito per compensare questa differenza, che in gran parte dei casi si ribilancia con l’aumento dei canoni al termine del contratto di locazione che dura normalmente 1 anno.
Gli immobili in Usa che OPISAS propone sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato (come in gran parte dei casi).
Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l’arredamento. Gli immobili arredati in genere sono quelli destinati agli affitti a breve termine laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali in Usa è conveniente affittare l’immobile senza arredamento, in quanto è consuetudine che l’affittuario arredi l’immobile con il proprio arredamento ad eccezione del bagno e della cucina.
Ogni Stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto: ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, anche se questo non significa automaticamente che l’inquilino uscirà allo scadere dei 12 mesi (ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto). Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in relazione ai trend del mercato immobiliare americano, con particolare riferimento al mercato locatizio e alla conseguente possibilità, da parte del proprietario, di rinegoziare il canone d’affitto secondo valori più vantaggiosi.
La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%: se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che richiede mediamente non più di 34 giorni.
Nello specifico lo sfratto di un inquilino può avvenire per 3 motivi:
- in caso di mancato pagamento dell’affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e una penale di $50. Se l’inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario (la Società di Gestione curerà questo aspetto) può inviare per posta una raccomandata con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell’inquilino un avviso esortando il pagamento dell’affitto entro 3 giorni (sabato, domenica e festività escluse), specificando il totale dell’affitto dovuto, o ad evacuare l’appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche per lo sfratto tramite un avvocato o recandosi direttamente in tribunale;
- per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto;
- per abbandono, inteso in questo caso come assentarsi per metà mese senza aver pagato l’affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell’assenza.
Lo Statuto dei vari Stati Usa autorizza i condomini ad applicare una multa al proprietario, da un minimo di $100 al giorno fino a un massimo di $1000, a chi non rispetta la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non viene rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura di espropriare l’appartamento. Va ricordato inoltre che il comune ha l’autorità di imporre una multa che può arrivare fino a svariate migliaia di dollari, oltre al fatto che il trasgressore dovrà presentarsi in tribunale.
Negli Stati Uniti esistono due principali tipologie di assicurazione che si possono stipulare sugli immobili: la prima sulla struttura dell’edificio e su tutte le parti comuni, la seconda sull’immobile stesso.
I complessi residenziali (Condo) devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per l’unità abitativa.
L’assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico. La tipologia di avversità comprese è delineata nella polizza assicurativa e può includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale. L’assicurazione di responsabilità civile protegge l’associazione (HOA – Homeowners Association) da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l’associazione è legalmente responsabile. L’assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell’inquilino. La polizza assicurativa personale non copre l’inquilino o la HOA/COA.
Per quanto riguarda invece la polizza assicurativa sul singolo immobile è necessario stipulare una polizza privata che può prevedere diverse casistiche.
Sebbene le polizze possano variare, i principali danni coperti dall’assicurazione sulla casa sono i seguenti:
danni o perdita della casa stessa, così come di altre strutture situate sul terreno (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell’impianto di condizionamento, incendi);
danni o perdita di oggetti personali all’interno della proprietà e di altre strutture;
lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro entri in casa).
La maggior parte degli immobili vengono venduti senza l’arredamento, salvo dove diversamente specificato. Il motivo per cui molti appartamenti in vendita sono arredati è perché i mobili sono dell’inquilino.
La Homeowner Association (conosciuta come HOA) è un’organizzazione che supervisiona lo sviluppo del complesso residenziale, il complesso residenziale stesso, o qualsiasi altra sottodivisione, dove i membri di tale associazione sono responsabili di creare a far rispettare le regole. Spesso tali associazioni riscuotono una tassa o una quota, al fine di coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, quali parchi e piscine.
La Homeowner Association è intesa a tutelare l’associazione stessa, i suoi membri e l’esterno del complesso, incluso il tetto e i suoi beni (se presenti) da danni arrecati dalla proprietà stessa e da richieste di risarcimento. Tuttavia, l’assicurazione dell’associazione può aiutare ad evitare molti dei problemi più comuni affrontati normalmente dai complessi residenziali.
Sebbene le polizze immobiliari possano variare, i principali danni coperti dall’assicurazione sulla casa sono i seguenti:
- danni o perdita della casa stessa, così come di altre strutture situate sul terreno (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell’impianto di condizionamento, incendi);
- danni o perdita di oggetti personali all’interno della proprietà e di altre strutture;
- lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro entri in casa).
I complessi residenziali devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per la singola unità abitativa.
L’assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico. La tipologia di avversità comprese è delineata nella polizza assicurativa e può includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale.
L’assicurazione di responsabilità civile protegge l’associazione da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l’associazione è legalmente responsabile.
L’assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell’inquilino. La polizza assicurativa personale non copre l’inquilino o la HOA/COA.
Per i condomini in genere, inclusi anche i condomini di lusso, le HOA (Home Owner Association) includono: la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l’utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l’area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri. Questo significa che i sevizi presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi, sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet, mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.
- Questo è regolamentato dal comune e dal condominio. Per fare un esempio citiamo un caso specifico: il 9 giugno 2010 il comune di Miami Beach ha votato contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali. Ci sono tre tipi di aree residenziali: RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi; RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi; RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.
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