GUIA DO INVESTIDOR: COMO USAR O ZILLOW.COM E AVALIAR CORRETAMENTE UM INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO NOS EUA.

Para investidores internacionais pode ser interessante e útil acessar dados no mercado imobiliário dos EUA de maneira fácil e transparente. No entanto, a assistência de um profissional é de extrema importância para uma avaliação correta do negócio.

Quem já considerou fazer um investimento imobiliário nos EUA certamente ouviu falar do Zillow.com, o principal portal online dedicado ao mercado imobiliário residencial dos EUA. 

Em primeiro lugar, deve-se considerar que os preços dos imóveis que o Zillow.com apresenta são apenas indicativos, tendo por base o banco de dados que o portal tem acesso.

Os indicativos dão, tão somente, uma visão geral do valor do imóvel, sendo crucial entender como interpretar e contextualizar tal valor. Para isso, é necessário ser assessorado por uma empresa especializada ao realizar um investimento imobiliário nos EUA.

Mas antes de tudo, vamos começar do início: o Zillow.com foi fundado em 2006 e possui um extenso e confiável banco de dados ​​sobre mais de 110 milhões de imóveis, sendo extremamente útil para a avaliação de um investimento imobiliário americano. Isso só é possível, pois o cadastro imobiliário dos EUA está totalmente online, outra prova da transparência e da eficiência do sistema americano. Agora, detalharemos como o Zillow.com funciona e quais são os dados que ele fornece ao público.

Ao acessar o site, é possível selecionar entre imóveis à venda ou para locação e pesquisando um endereço específico, um bairro, uma cidade ou um estado.

DADOS DO ZILLOW.COM SOBRE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DOS EUA

Ao digitar o endereço de uma determinada propriedade – número, rua, CEP -, você acessará uma página completa com diversos tipos de informações: área, quantidade de quartos, quantidade de banheiros e assim por diante.

Na mesma página, será possível visualizar uma estimativa de preço feita pelo Zillow.com (chamada “Zestimate”, Zillow + estimativa) levando em consideração 2 (dois) fatores: 

• Variações no preço de compra do imóvel;
• Variações no valor dos impostos prediais para esses bens. 

Com a elaboração de tais fatores, o Zillow.com obtém estimativas com base em: 

• Valor atual de mercado da propriedade; 
• Estimativa da taxa mensal de aluguel para essa propriedade;
• Previsão da evolução do valor do mercado local.  

Há também um gráfico cartesiano com o valor da propriedade expresso em $ no eixo Y e o tempo no eixo X, contendo três curvas que descrevem respectivamente:

• A primeira curva, uma linha azul contínua, refere-se à evolução do valor de compra dessa propriedade específica ao longo do tempo;
• A segunda curva, uma linha azul clara pontilhada, indica as tendências ao longo do tempo do mercado local localizado na vizinhança daquela propriedade;
•  terceira curva, uma linha cinza pontilhada, indica a tendência do mercado imobiliário local da cidade; 

É possível visualizar também os dados históricos de compras e revendas do imóvel. Em outros termos, pode-se saber com precisão por quais e quantas transações o imóvel já passou, por qual valor fora revendido e qual foi a alteração do valor ao longo do tempo. Por conta disso, é possível descobrir os valores de seus impostos prediais, ano a ano.

Há também um mapa do bairro com destaques para as escolas próximas. Isso representa um elemento importante para determinar a atratividade de um investimento imobiliário nos EUA, pois a proximidade com as escolas contribui para aumentar a demanda dos inquilinos e, assim, ajuda a manter os rendimentos de aluguel estáveis.

O Zillow.com parece ótimo e, sob muitos aspectos, é, mas sofre com algumas limitações que, em muitos casos, dificultam severamente sua avaliação em imóveis ou mesmo em toda uma área.

Por exemplo, o fato de considerar apenas os preços de compra do imóvel, o site deixa de considerar a realização de possíveis obras de reforma ao bem, que podem valorizá-lo em dezenas de milhares de dólares. Tais obras possuem, sem dúvida, o condão de aumentar o valor da propriedade, de cobrar um valor mais alto de aluguel de seus inquilinos, bem como de atrair inquilinos com melhor score financeiro.

Vamos dar um exemplo rápido: se uma propriedade é comprada por US$ 50.000 e recebe um investimento de US$ 35.000 em obras, de acordo com a Zillow.com, seu valor permanece em US$ 50.000, enquanto, na verdade, as obras realizadas valorizaram o imóvel quase dobrando seu valor de venda.

Da mesma forma, os valores relatados pelo Zillow.com, não raras vezes, não refletem o valor total da transação imobiliária, pois a compra envolve não só o valor do imóvel, como também os custos decorrentes de possíveis multas ou pagamento do impostos sobre a propriedade (para evitar surpresas em seu investimento, é altamente sugerido que você faça a devida pesquisa do imóvel, a chamada due diligence, obtendo a certificação da escritura e outras informações da propriedade, o que a Zillow.com não lhe disponibiliza), bem como outros detalhes no processo de compra que não estão refletidos no valor total do investimento.

Nenhum dos resultados acima é do Zillow.com, mas é evidente que essas informações têm – e devem ter – um alto grau de relevância ao avaliar um investimento imobiliário nos EUA.

Da mesma forma, o portal indica as tendências do mercado imobiliário local ou de uma propriedade específica, mas apenas fornece dados parciais. Em outras palavras, o site não consegue levar em consideração uma ampla gama de elementos, como o recebimento de investimento público ou privado para melhoria de determinada região ou o início de um ciclo virtuoso iniciada por estes investimentos na área. Uma região que está recebendo investimentos atrairá mais inquilinos e, consequentemente, aumentará o valor do aluguel, os impostos sobre a propriedade, a valorização do metro quadrado, a qualidade dos serviços públicos e privados e assim por diante. Todos esses elementos terão um impacto exponencial nos valores imobiliários.

Aqui está outro exemplo de como os dados da Zillow.com podem te levar ao equívoco sobre uma transação imobiliária: para resumir os dados históricos da OPISAS, citamos o investimento em uma propriedade em Orlando, dentro de um distrito que agora relata uma valorização imobiliária esperada de 4,5% para o ano de 2021.

A propriedade foi comprada por um preço muito competitivo, pois precisava de extensas reformas e tinha alguns débitos pendentes: de acordo com as informações colhidas somente no site da Zillow.com, seria quase impossível fazer uma avaliação precisa. O preço baixo indicado no site poderia ter sido visto como uma oportunidade ou como um indicador de problemas. O que fazer?

Esse imóvel passou por diversas obras e por uma criteriosa pesquisa (due diligence) para proteger o futuro proprietário e posteriormente, foi vendido a um investidor que o comprou por um valor 42% maior que o preço de compra inicial.

Finalmente, menos de um ano depois, a propriedade foi revendida pelo mesmo investidor por um preço de compra que atingiu um novo aumento de 24% calculado sobre o valor de compra.

Se alguém tivesse que confiar apenas nos dados da Zillow.com, realizar tal operação e investimento (lucrativo) seria simplesmente impossível.

Recapitulando: O Zillow.com é uma ferramenta útil para uma primeira avaliação geral de um investimento imobiliário nos EUA e, graças a uma interface intuitiva, permite um uso rápido e fácil. No entanto, é importante ter em mente que, é uma plataforma on-line que gera valores indicativos derivados de dados parciais e, como tal, as informações fornecidas devem ser tomadas com cautela. Esse é mais um dos motivos para contar com a Opisas, uma empresa especializada que possui profissionais qualificados para lhe auxiliar a investir nos Estados Unidos.