Guia para el inversionista ¿Cómo usar Zillow.com, para evaluar apropiadamente la inversión de bienes raíces en Estados Unidos?
Para los inversionistas internacionales puede ser interesante como útil ser capaz de acceder a la información del mercado de bienes raíces en Estados Unidos de una forma fácil y transparente. No obstante, la asistencia de un profesional es vital para una evaluación adecuada.
Cualquiera que haya considerado alguna vez una inversión en bienes raíces en Estados Unidos a seguramente escuchado de Zillow.com, el mayor portal online sobre bienes raíces en el mercado estadounidense.
Primero, y más importante debería ser considerado que los valores reportados en Zillow.com son un indicador derivado de la información a la que el portal puede acceder. Indicativo no significa sin valor, desde que permite una visión general pero es crucial entender cómo interpretarlos y contextualizarlos, pero para ello uno necesita disponer de informacion que Zillow.com no reporta ni tiene, o el cual no es capaz de procesar apropiadamente: por ello, la necesidad de ser aconsejado por una compañía especializada al considerar realizar una inversión en bienes raíces en Estados Unidos.
Permitanos empezar por lo primero: Zillow.com fue fundado en 2006 y reporta un sin fin de información verificable y transparente sobre más de 110 millones de propiedades, por ello siendo altamente valorado al evaluar las inversiones en bienes raíces en Estados Unidos. Este es el caso especial, dado que el registro de tierras de Estados unidos está completamente en línea, otra prueba de la transparencia y eficacia del sistema americano.
Iremos ahora, más en detalle en como Zillow.com trabaja, y cual es la información que da a su público por medio del acceso al público.
Por medio del acceso a la página web, es posible elegir entre propiedades a la venta y propiedades a la renta, permitiendo buscar en la barra de búsqueda una dirección específica, barrio, ciudad o estado.
ZILLOW.COM INFORMACIÓN SOBRE INVERSION DE BIENES RAICES A LA VENTA EN ESTADOS UNIDOS.
Si usted escribe la dirección de una propiedad dada- número, calle, código postal- tendrá acceso a una página completa dedicada a cada tipo de información sobre ello: Fachada, número de habitaciones, número de baños y demás.
En la misma página será posible visualizar un estimado hecho por Zillow.com (llamado «zestimate»,Zillow «estimate» estimado) tomando en cuenta dos valores:
- Variaciones en el precio de compra de la propiedad;
- Variaciones en monto de impuestos sobre dicha propiedad.
Desde la elaboración de dichos factores, Zillow deriva un indicador estampado de:
- Valor de la propiedad en el mercado actual;
- Estimado de la tarifa de renta mensual para esa propiedad;
- Predicción de los valores de la proyección del mercado.
También hay un gráfico cartesiano con el valor de la propiedad expresado en dólares en el eje Y, y tiempo en el eje X, mostrando tres curvas que describen respectivamente:
- La primera curva, una continua línea azul, se refiere a la evolución del valor de venta específico de esa propiedad a través del tiempo;
- La segunda curva, una punteada línea azul clara, indica las tendencias a través del tiempo del mercado local dentro del barrio de esa propiedad;
- La tercera curva, una punteada línea gris, indica las tendencias locales del mercado de bienes raíces en la ciudad;
Es posible observar la información histórica de compra, y de reventa también. En otros términos, uno puede saber precisamente a través de cuales y cuantas transacciones ha experimentado una propiedad, por cuanto dinero ha sido vendida y comprada, como su valor ha cambiado sobre el tiempo. Junto con esto es posible encontrar los valores de los impuestos de la propiedad año por año.
También hay un mapa del barrio, que indica las escuelas cercanas, esto representa un elemento importante para determinar el atractivo de una inversión de bienes raíces en Estados Unidos. Dado que la proximidad a las escuelas contribuye altamente a la demanda de los interesados/arrendatarios, y por ello ayuda a mantener el demanda estable.
Zilow.com parece genial y de acuerdo a muchas opiniones lo es, pero padece de ciertas limitaciones que en muchos casos dificulta su evaluación en bienes raíces o incluso en un
aire completa.
Por hecho, teniendo en cuenta solo los precios de compra, no considera la incidencia de ningún trabajo de renovación que puede aumentar en miles de dólares en adecuamiento de la propiedad. Dichos trabajos tienen indudablemente el mérito de incrementar el valor del bien raíz y permite el aumento del valor de la renta a sus arrendatarios, atrayendo a los que posean mejor valoración financiera.
Permítanos mostrar un ejemplo rápido: Si una propiedad es comprada por $ 50,000 USD y recibe un trabajo de remodelación por $ 35,000 USD de acuerdo con Zilow.com su valor permanece estancado en $ 50,000 USD cuando de hecho ha sido duplicado.
De igual forma cuando se tiene en cuenta el tema de las áreas urbanas para la recalificación de planes, los valores reportados por zillow.com deben ser regularmente considerados como errados, ya que la venta no considera el valor dado por las grandes renovaciones, como tampoco la incidencia del valor de las multas o los pagos de los impuestos de la propiedad (para evitar sorpresas es importante que su inversión en el inmueble tiene la diligencia debida, una certificación en su propiedad que Zillow.com no muestra,y que tiene su propio costo) y demás. Ninguno de los resultados mostrados por Zillow.com, salvó su evidencia en cómo esa información debe tener un alto grado de relevancia al evaluar de bienes raíces en Estados Unidos.
Asimismo, Del mismo modo, es cierto que el portal indica las estimaciones esperadas para un mercado inmobiliario local o una propiedad específica, pero lo hace basándose en datos parciales. No tiene éxito, en otros términos, al tener en cuenta una amplia gama de elementos como el financiamiento público y privado dedicado a la recalificación de una zona urbana, o el ciclo virtuoso iniciado por tales intervenciones. Un área bajo recalificación verá cambiar la naturaleza de sus inquilinos y, en consecuencia, el monto de las tarifas de alquiler, los impuestos a la propiedad, el valor por pie cuadrado, la calidad de los servicios, etc. Todos estos elementos tendrán un impacto exponencial en los valores inmobiliarios.
Para resumir: Zillow.com es una herramienta útil para una primera evaluación general de una inversión inmobiliaria en los EE. UU., Y gracias a una interfaz intuitiva, permite un uso rápido y fácil. Sin embargo, es importante tener en cuenta que, después de todo, es una plataforma en línea que genera valores indicativos derivados de datos parciales, y como tal, la información proporcionada debe tomarse con un grano de sal. Esa es la confirmación de la importancia de confiar en una empresa especializada y profesionales calificados cuando se considera invertir en los Estados Unidos.
