GUIDA AI NAVIGANTI PER COMPRENDERE ZILLOW.COM E VALUTARE UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE NEGLI USA.
Per gli investitori internazionali poter accedere in maniera intuitiva e trasparente a dati sul mercato immobiliare USA è certamente interessante ed utile. Nonostante ciò, l’assistenza di professionisti è imprescindibile per una corretta valutazione.
Chiunque abbia mai considerato di effettuare un investimento immobiliare negli USA quasi certamente ha sentito parlare di Zillow.com, il maggiore portale online dedicato al mercato immobiliare residenziale USA.
È tuttavia opportuno far presente come i valori riportati da Zillow.com siano indicativi, frutto di stime ricavate dai dati ai quali il portale ha accesso.
Indicativi non significa inutili, perché consentono di farsi un’idea generale, tuttavia occorre sapere come interpretarli e contestualizzarli. Per riuscire a fare ciò bisogna avere accesso ad informazioni che Zillow.com non riporta né possiede, o che non è in grado di elaborare adeguatamente: da qui la necessità di essere seguiti da una società specializzata per valutare effettivamente un investimento immobiliare negli USA.
Ma andiamo per ordine: Zillow.com è stato fondato nel 2006 e riporta svariate informazioni trasparenti e verificabili su oltre 110 milioni di proprietà, risultando quindi estremamente prezioso al momento di valutare un investimento immobiliare negli USA. Questo grazie soprattutto al fatto che il catasto negli Stati Uniti è completamente online, ad ulteriore riprova della massima trasparenza ed efficienza del sistema americano.
Andiamo a vedere più nel dettaglio come funziona Zillow.com, e quali sono i dati che mette a disposizione del pubblico.
Accedendo al sito è innanzitutto possibile selezionare tra proprietà in vendita e proprietà in affitto, ed inserire nella barra di ricerca un indirizzo specifico, un quartiere, una città o uno stato federato.
I DATI DI ZILLOW.COM SU UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE NEGLI USA IN VENDITA
Se si inserisce l’indirizzo esatto di una specifica proprietà, quindi numero civico, via, ZIP code (analogo del nostro codice di avviamento postale, CAP), si accederà ad una scheda dedicata e completa di ogni informazione dell’immobile in questione: superficie, numero di camere da letto, numero di bagni ecc.…
Sempre nella stessa scheda sarà possibile visualizzare una stima effettuata da Zillow.com (“Zestimate”, Zillow + estimate) tenendo conto di 2 valori:
- le variazioni nel valore d’acquisto dell’immobile;
- le variazioni nell’ammontare delle tasse di proprietà dell’immobile stesso;
Dall’elaborazione di questi ed altri fattori, Zillow.com ricava stime indicative di:
- valore di mercato odierno della specifica proprietà presa in esame;
- valore stimato di una rata di canone da locazione per quell’immobile;
- previsione sull’evoluzione del valore dell’immobile.
Proseguendo nella medesima scheda si trova anche un grafico cartesiano con il valore dell’immobile espresso in $ sull’asse Y e l’andamento del tempo sull’asse X, e contenente tre curve che descrivono rispettivamente:
- La prima curva, una linea continua e blu, è riferita all’andamento nel tempo del valore dell’immobile specifico preso in esame;
- La seconda curva, una linea tratteggiata e azzurra, indica l’andamento nel tempo del mercato immobiliare costituito dal quartiere nella quale si trova la proprietà;
- La terza curva, una linea tratteggiata e grigia, indica l’andamento del mercato immobiliare della città.
È possibile visionare, sempre nella stessa pagina, lo storico dati relativo alle compravendite e rivendite di un dato immobile. In altri termini, si può sapere con precisione per quali e quante transazioni questo è passato, a quanto è stato venduto e ricomprato, come il suo valore sia variato nel tempo. Unitamente a ciò, si possono conoscere anche i valori delle tasse di proprietà, anno per anno, pagate per questo immobile.
Sempre rimanendo sulla scheda dedicata ad una specifica proprietà è possibile visualizzare una mappa del quartiere con evidenziate anche informazioni sulle scuole presenti nelle vicinanze. Questo rappresenta un elemento importante per determinare l’appetibilità di un investimento immobiliare negli USA, in quanto la prossimità alle scuole contribuisce ad incrementare la domanda da parte degli inquilini e di conseguenza a mantenere costanti le rendite da locazione.
Zillow sembra grandioso, e per molti versi lo è, tuttavia soffre di alcune limitazioni che, in molti casi, possono stravolgere completamente il giudizio da adottare su di un immobile o addirittura un’area intera.
Per esempio, prendendo in considerazione solo il prezzo di compravendita, non tiene conto di eventuali lavori di ristrutturazione effettuati, che possono ammontare a decine di migliaia di dollari. Interventi simili hanno però innegabilmente il merito di incrementare il valore di una proprietà, di poter esigere canoni di locazione maggiori, di attirare inquilini con punteggi finanziari migliori.
Facciamo un rapido esempio: se un immobile viene acquistato a $ 50.000, ed è oggetto di lavori di ristrutturazione per $ 35.000, secondo Zillow.com il valore rimane fermo $ 50.000, mentre di fatto è quasi raddoppiato.
Analogamente, quando si prendono in considerazione delle aree urbane oggetto di piani di riqualificazione, i valori di Zillow.com andrebbero spesso considerati come errati, perché la pura vendita non considera quelli che sono i costi legati ad ingenti lavori di ristrutturazioni per l’appunto, o a multe e pagamenti non effettuati della tassa di proprietà (per non incappare in brutte sorprese bisogna accertarsi che l’investimento immobiliare disponga di due diligence, un’attività di certificazione sull’atto di proprietà che Zillow.com non mostra e che anch’essa ha un costo), e così via.
Nulla di tutto ciò risulta però da Zillow.com, ma è evidente come tali informazioni abbiano – e debbano -invece avere una rilevanza di primo piano nel valutare un investimento immobiliare negli USA.
Analogamente, è vero che il portale indica quelle che sono le stime attese per un mercato immobiliare locale o un immobile specifico, ma lo fa basandosi su dati parziali. Non riesce, in altre parole, a tenere conto di una molteplicità di elementi come fondi pubblici e privati stanziati al fine di riqualificare un’area, o del circolo virtuoso che simili iniziative innescano. Una zona in fase di riqualificazione vede cambiare la natura dei propri inquilini, e di conseguenza l’ammontare dei canoni da locazione, della tassa di proprietà, del valore al metro quadro, della qualità dei servizi che sarà erogata, e così via. Questi sono elementi che avranno un impatto esponenziale sui valori degli immobili.
Ricapitolando, Zillow.com è uno strumento utile per valutare in maniera preliminare un investimento immobiliare negli USA, e grazie ad un’interfaccia intuitiva consente un utilizzo facile ed immediato. Tuttavia, è importante ricordare come si tratti pur sempre di una piattaforma online che genera valori indicativi derivati da dati parziali, e come tale le informazioni fornite vanno prese con una sana dose di cautela. Questo riconferma l’importanza dell’affidarsi ad una società e a dei professionisti qualificati quando si valuta di investire negli Stati Uniti.
