Como vimos en el artículo anterior, los bienes inmuebles para ingresos pueden ser excelentes inversiones a largo plazo, ya que tienen algunas características particulares:
- Volatilidad reducida
- Rendimiento de la inversión compuesto por una componente inmediata y una componente a largo plazo (plusvalía o ganancia de capital)
- Riesgo limitado
- No se requiere operatividad
- No es necesario controlar la inversión
Estas características superan, para un inversionista con una perspectiva de 5/10 años, la mayoría de los activos disponibles en los mercados financieros: acciones, ETF de acciones, fondos de acciones, bonos, ETF de bonos, fondos de bonos, fondos mixtos, materias primas, Bitcoin, criptomonedas y ETF de criptomonedas. Los bienes inmuebles para ingresos, como inversiones a largo plazo, también superan a los activos refugio tradicionales como el oro, el platino, la plata, las monedas fuertes, las obras de arte, los relojes de lujo, los vinos finos, etc., porque a diferencia de estos, ofrecen una ganancia independiente de su posible apreciación, que protege contra el riesgo de depreciación.
En el artículo anterior no abordamos específicamente la cuestión de la ganancia de capital, limitándonos a señalar que «vendiendo la propiedad después de 5/10 años, la plusvalía a menudo ofrece una ganancia comparable al ingreso inmediato multiplicado por los años de propiedad».
Duración, valores, plusvalía y ganancia de capital anual efectiva de los clientes de Opisas
| Por plusvalía o ganancia de capital se entiende la diferencia positiva entre el precio de compra de un bien y el precio de venta. Plusvalía o ganancia de capital = precio de venta – precio de compra En caso de que esta diferencia sea negativa, se hablaría en cambio de minusvalía. |
Dado que ningún rendimiento está garantizado y que la plusvalía depende de las condiciones del mercado en el momento de la compra y en el momento de la venta, proporcionamos con fines informativos algunos ejemplos y datos extraídos de más de 40 casos de clientes de Opisas que han vendido su propiedad en los últimos 3 años.
| Ejemplo 1 La propiedad ubicada en 1081 S. Hiawassee Rd #727 en Orlando, Florida. Comprada por $105.000 (77,67 metros cuadrados) en abril de 2016 y vendida por $166.500 en febrero de 2022 (5.8 años) con una ganancia de capital de $61.500 (58,57%), $10.588,44/anual (10,08%/anual). |
La duración media de la inversión, es decir, el tiempo transcurrido entre la compra y la reventa, fue de 5.1 años, con un mínimo de 115 días y una duración máxima de casi 11 años. Desde este punto de vista, la gran mayoría de los clientes de Opisas se sitúa entre los 4 y los 7 años, lo que es perfectamente coherente con la idea de inversión a largo plazo.
| Ejemplo 2 La propiedad ubicada en 3957 Pensdale Dr en New Port Richey, Florida. Comprada por $138.000 (84,73 metros cuadrados) en diciembre de 2018 y vendida por $180.000 en abril de 2023 (4,3 años) con una plusvalía de $42.000 (30,43%), $9.795,53/anual (7,10%/anual). |
El valor medio de compra fue de $88,684.91 mientras que el de venta fue de $132,165.22, con una plusvalía media de $43,480.31, el +52.07% en comparación con la inversión inicial, mientras que la ganancia de capital anual mediana es del 10.32%. Desde este punto de vista, la mayoría de los clientes de Opisas se distribuyen entre el 8% y el 12%, una plusvalía comparable al rendimiento neto inmediato ofrecido por las propiedades actualmente disponibles en este sitio, que en la mayoría de los casos oscila entre el 8% y el 10%.
Recordamos, si es necesario, que para un inversor inmobiliario, el rendimiento neto inmediato y la plusvalía se suman.
| Ejemplo 3 La propiedad ubicada en 17584 Patton St en Detroit, Michigan. Comprada por $78.000 (120,78 metros cuadrados) en marzo 2020 y vendida por $101.000 en octubre de 2023 (3,6 años) con una ganacia de capital de $23.000 (29,49%), $6.384,03/anual (8,18%/anual). |
El estado donde se realizaron más compras con reventa es, con mucho, Florida, con Orlando encabezando la lista.
Invierte a largo plazo con Opisas
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