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FAQ: guía de la inversión consciente en Estados Unidos.

Aquí encontrará todas las respuestas a las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos han planteado a lo largo de los años y que resultan imprescindibles para profundizar en los distintos aspectos relacionados con la inversión inmobiliaria en Estados Unidos. Profundizaremos en diversos aspectos, como si es necesario un visado para adquirir una propiedad en EE.UU., el proceso burocrático que conlleva la adquisición de una propiedad de inversión, las cuestiones relativas a la fiscalidad de la propiedad y las limitaciones legales y reglamentarias que hay que tener en cuenta.
Si no encuentra la información que busca, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Información general

 
En Estados Unidos una propiedad cuenta con 3 gastos:
 
– Property Tax (impuesta sobre la propiedad): Varia del 1% al 2 % del valor catastral  de la propiedad  que equivale a un 35/40%  menos que el valor actual del mercado. Los impuestos sobre la propiedad son utilizadas por el estado y los gastos de infraestructura de la ciudad. Los valores de los impuestos sobre la propiedad varían según el estado. 
 
– HOA (Cuotas de asociación de propietarios de viviendas): para las propiedades localizadas en dentro de condominios (gastos condominiales que incluyen una póliza de seguro sobre la administración/mantenimiento ordinario y extraordinario de las áreas comunes, fachada y techo). Es obligatoria en cambio la estipulación de una póliza de seguro para las propiedades individuales, es decir no localizadas dentro de un condominio.
 
– Property Management: es la sociedad que administra el inmueble, el pago se debe hacer mensual, se encarga de buscar los inquilinos de la propiedad, de recibir el dinero del alquiler y hacer informes claros para el dueño de la propiedad en cuanto el estado financiero de la propiedad y dar el reporte mensual al propietario. La tasa que normalmente cobran las sociedades de administración están entre el 8% al 12% sobre el costo del alquiler. 
 

 

No, no es necesario. Todas las operaciones pueden ser efectuadas cómodamente desde el Sofá de su casa.

Si es necesario contar con una visa. El propósito del viaje que se pretender realizar y otros datos determinaran que tipo de visado se exige según las leyes de inmigración de Estados Unidos. Como solicitante de visa, tendrá que demostrar que cumple con todos los requisitos para recibir la categoría de visa que usted necesita, para saber más sobre esta información diríjase al siguiente link, donde podrá saber más sobre cómo obtener una visa https://co.usembassy.gov/es/.

En Estados Unidos una propiedad cuenta con 3 gastos:

Property Tax: Varia del 1% al 2 % del valor catastral  de la propiedad  que equivale a un 35/40%  menos que el valor actual del mercado. Los impuestos sobre la propiedad son utilizadas por el estado y los gastos de infraestructura de la ciudad. Los valores de los impuestos sobre la propiedad varían según el estado.

HOA (Cuotas de asociación de propietarios de viviendas): Estas cuotas se pagan mensualmente, incluyen una póliza de seguro sobre la gestión/ mantenimiento de las áreas comunes y partes delanteras de la casa y techo.

Property Management: es la sociedad que administra el inmueble, el pago se debe hacer mensual, se encarga de buscar los inquilinos de la propiedad, de recibir el dinero del alquiler y hacer informes claros para el dueño de la propiedad en cuanto el estado financiero de la propiedad y dar el reporte mensual al propietario. La tasa que normalmente cobran las sociedades de administración están entre el 8% al 12% sobre el costo del alquiler.

OPISAS, durante todo el tiempo de operación inmobiliaria ha logrado desarrollar relaciones preferenciales con varias instituciones Bancarias y lo ayudara en abrir su cuenta bancaria a nombre de la sociedad, también con asistencia en Español para ingresar a la cuenta E- Banking, también se entregara una tarjeta debito Visa- Mastercard.

La crisis financiera de las hipotecas subprime inicio en los Estados Unidos en el 2006. Su origen de la crisis fue a la facilidad de dar hipotecas a personas que no contaban con suficientes garantías ni el sustento económico para obtener y mantener la Hipoteca. Desafortunadamente el decrecimiento del mercado inmobiliario estadounidense ha hecho que muchos propietarios que contrajeron las hipotecas no pudieran responder a sus responsabilidades financieras, por lo tanto hubo un incremento de secuestros de inmuebles en el mercado de las hipotecas Subprime. Por lo tanto las principales instituciones que facilitaban las hipotecas subprime tuvieron que terminar su actividad económica y empezar un procedimiento de quiebra.

OPISAS, estará feliz de poder ayudarlo desde la compra de su inmueble hasta su venta. Nuestro equipo siempre estará a su disposición y ocuparse de todas las gestiones inmobiliarias como administrativas de su inmueble. 

Aspectos fiscales y jurídicos

Debido a que Estados Unidos es una confederación, cuentan con diferentes niveles de impuestos. Los impuestos sobre la renta se dividen en:



Impuestos Federales (Federal Income Tax). El impuesto acarrea para todos los Estados Americanos y las personas naturales y jurídicas. Existen diferentes niveles para este impuesto varían desde una tarifa mínima del 10% a una tarifa máxima del 37%.



Impuesto Estatal (State Tax), las tarifas varían en función del estado. En la mayoría de los casos, una empresa que posee un número limitado de propiedades caerá en la tasa mínima (y no se espera que pague ninguna cuota), gracias a la deducción de casi todos los costos del total del impuesto.

OPISAS alcanzó un acuerdo con una sociedad de profesionistas fiscales que prevé un costo variable a partir de USD 500 para una LLC unipersonal (single member) , a segunda del número y entidad de las operaciones puestas en marcha por parte de la sociedad. El costo de renovación anual de una sociedad en los Estados Unidos es muy limitado, aproximadamente entre los USD 100 y USD 200. El personal de OPISAS el personal de Opisas está disponible a renovar la sociedad anualmente. Si hablamos del impuesto sobre la renta (income tax) hay que especificar que, al ser una confederación, los Estados Unidos tienen diferentes niveles de fiscalidad.
 
La operación es muy simple y el cliente la puede realizar online. En Florida por ejemplo, el costo de renovación anual de una sociedad varía entre USD 100 y USD 200. En alternativa, el personal de Opisas está disponible a renovar la sociedad anualmente.
 

El simple hecho de invertir en un país como los EE.UU es estar seguro que cada etapa es seguro, ya que las Leyes en Estados Unidos en cuanto compra-  venta de inmuebles cuenta con leyes bastante estrictas y transparentes tanto para el comprador y el vendedor, también el equipo de OPISAS estará a su disposición en todo el proceso de compra y venta dispuesto a aclarar las dudas que se le presenten a nuestros clientes.

Cada solicitud de mutuo hipotecario tendrá que ser evaluada de manera autónoma, también las responsabilidades de cada mutuo cambian dependiendo del solicitante. En el caso de  la creación de una sociedad en los EE.UU, no está previsto como requisito la ciudadanía.

 

Es importante decir que el sistema general de impuestos en los EE.UU. es uno de los más progresivos respecto a todos los países industrializados.

El régimen fiscal estadounidense, está subdivido en la imposición a nivel federal, estatal y local. Para hacer un claro ejemplo hay que considerar cómo a los impuestos federales hay agregar los impuestos estatales y los de algunos municipales. (Por ejemplo la ciudad de Nueva York).

La jurisdicción fiscal de los Estados Unidos, en general, somete a cada persona natural  o jurídica que produzca, venda bienes o servicios o que sea miembro de una Partnership o Limited Liability Company.

Una LLC ( Limited Liability Company), que es un equivalente de Sociedad de Responsabilidad limitada, esta sociedad puede ser constituida por internet en la página www.sunbiz.org, sin embargo todo el equipo de OPISAS se ocupara de toda la formación de la Sociedad u otros tipos de sociedad según como el cliente le sea viable, también ayudamos a obtener el EIN number, equivalente para Colombia el NIT, Registro básico para poder operar como Sociedad en los Estados Unidos.

No, no es obligatorio, pero dentro de nuestra experiencia le sugerimos a nuestros clientes para efectos de optimizar  impuestos de herencia e impuestos sobre la ganancia, realizar la compra del inmueble  como persona jurídica, debido a que se pueden reducir costos operativos

 

En los Estados Unidos, el motivo económico puede ser varias bajo una razón social. Las únicas que tienen limitaciones y deben solo ejercer una actividad son actividades Bancarias, fideicomiso y actividades de comercio internacional, como Exportación e importación.

 

Los gastos de renovación anual de una sociedad en los Estados Unidos son de $138,75. La operación es simple y el cliente puede realizar el pago desde la página web www.sunbiz.org. En alternativa Nuestro equipo de OPISAS está disponible para ayudarlo en la renovación anualmente de la sociedad sin gastos adjuntos.

Procedimientos de compra

Módulo de Reserva: 
Para iniciar el proceso de adquisición de un inmueble a través de OPISAS el cliente tendrá que llenar y completar el formulario  de reserva. El formulario debe tener los datos por parte del comprador, contra firmado en la parte inferior de la página.
Junto con el Formulario de Reserva debidamente completado, se solicita al Cliente que realice el pago de la Tarifa de  Reserva/Cierre, que asciende a $3,200 (una tarifa única). Esta tarifa abarca gastos administrativos e impuestos asociados a la  adquisición de una propiedad de inversión, cubriendo la preparación y registro de diversos contratos, junto con los impuestos relacionados de acuerdo con la ley de EE. UU.
Para aquellos que opten por el servicio adicional de abrir una Empresa en EE. UU. proporcionado por Opisas, se aplica un costo  adicional de $1,400*. Este servicio incluye el establecimiento de su propia Empresa en EE. UU., cumplimiento con el  Transparency Act, designación de un Agente Registrado, domiciliación, servicios de envío de documentos, solicitud de EIN  (Número de Identificación del Empleador) y asistencia para abrir la cuenta bancaria de la empresa.
*Tenga en cuenta que este monto puede variar según ubicaciones específicas.
**Para estructuras de Corporación, se incurrirá en un costo adicional de $400.

Contrato de venta y adquisición: 
Una vez confirmada la reserva a través del formulario y el pago de escrituración ($3.200 Persona Natural o Persona Jurídica  $4.100) junto con la copia del pasaporte, el comprador recibirá el “ Contrato de adquisición y venta” ya aprobado por el estado americano, el comprador recibirá el contrato ya diligenciado con los datos del comprador y del vendedor, donde el comprador  puede verificar todos los datos de la propiedad, términos de pago, fecha de Closing ( Escritura Notarial) y cualquier otra  información o condición de venta.

Contrato de administración de la propiedad: 
Junto al contrato de adquisición, el comprador recibirá el contrato de administración de la propiedad, quien se ocupara de  gestionar la propiedad por cuenta del propietario. La empresa de administración se encargara de cobrar el alquiler del  inmueble, pago de responsabilidades como gastos de condominio y todo lo que concierne la parte administrativa del  inmueble. El módulo de arriba será enviado al comprador parcialmente diligenciado, cualquier dato que falte tendrá que ser  diligenciado por el comprador y devuelto antes de la fecha de closing (escritura notarial).

Closing Statement ( Documentos finales para la escritura): 
Cuando la transacción va a resultar lista para cerrar, el comprador y el vendedor recibirán un “Closing Statement” (documentos  finales para la escritura) desde la Title Company/Settlement Agent. El “Settlement Statement” es llamado “U.S Department of  Housing and Urban Development (HUD) statement”. El documento demuestra los totales que debe el vendedor y el  comprador para terminar la adquisición. El pago de los importes debidos tendrá que ser pagados hasta la fecha de closing (escritura). El documento tiene que ser firmado y enviado a la Title Company para registrar oficialmente la venta en los registros  públicos del condado.

Warranty Deed: 
Una vez terminado el proceso de adquisición, el comprador recibirá después de 4 semanas, el “Warranty Deed” y el “l’Owners Policy” originales, documentos que confirman que el dueño ya propietario de los inmuebles. Una versión electrónica del  “Warranty Deed” es normalmente disponible online después de 7 días de la fecha de closing (escritura). El documento puede  ser descargado desde los registros del condado y si lo desea solicitar se lo enviaremos por mensajería al comprador.
Los costos de cierre (Closing Costs), son gastos asociados a la compra de una propiedad, necesarios para completar una transacción inmobiliaria, en los que normalmente incurren compradores y vendedores.
Los costos de cierre incluyen: comisión de apertura del préstamo, avaluó de la propiedad, búsqueda de títulos, cargos por peritaje del inmueble, seguro de títulos, Impuestos sobre la propiedad, costo del registro de la escritura y cobro sobre informes crediticios.
Los costos de cierre se producen cuando el título de propiedad se transfiere del vendedor al comprador. El monto total en dólares de los costos de cierre depende del lugar donde se vende la propiedad y del valor de la propiedad que se transfiere. Los compradores de inmuebles generalmente suelen pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra.

A continuación les presentamos una lista de los costos que pueden ser incluidos en el cierre:
Cargos por Avalúo de la propiedad (appraisal): Consiste en la determinación del valor del inmueble y se obtiene mediante la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, este informe lo realiza una empresa especialista en avalúos.
Honorarios del abogado: Necesario para que un abogado revise los documentos de cierre en nombre del comprador. Esto no se requiere en todos los estados.
Cargos por cierre o de depósito en garantía: Se paga a la compañía de títulos o compañía de depósito en garantía o al abogado para llevar a cabo el cierre. La compañía de títulos o la institución fiduciaria realiza la supervisión del cierre como una parte independiente en la compra de su casa. Algunos estados requieren que un abogado de bienes raíces esté presente en cada cierre.
Tarifa de mensajería: Cubre el costo de transportar los documentos para completar la transacción del préstamo lo más rápido posible.
Honorarios de transferencia de la Asociación de Propietarios de Vivienda: El vendedor pagará por esta transferencia que mostrará que las cuotas están al día, cuáles son las cuotas, una copia de los estados financieros de la asociación, actas y avisos.  El comprador debe revisar estos documentos para determinar si la Asociación tiene reservas suficientes para evitar futuras cuotas  especiales, acciones legales o cualquier otro elemento que pueda ser motivo de preocupación. También se incluirán los estatutos de la Asociación, las normas y reglamentos y las CC & Rs.
Seguro de título de la póliza del propietario: Esta es una póliza de seguro que lo protege en caso de que alguien cuestione su propiedad de la casa. Por lo general es opcional.
Impuesto sobre la propiedad: Por lo general, los prestamistas querrán que los impuestos adeudados dentro de los 60 días de la compra por parte del administrador del préstamo se paguen al cierre.
Cargos de registro de título: tarifa que cobra una oficina de registro local, normalmente de la ciudad o del condado, para los registros de los terrenos públicos.
Cargo por peritaje del inmueble (Property Survey de la propiedad): Esta tarifa se paga a una empresa especializada para valorar aspectos como estado de conservación, características, entorno, ubicación, uso de suelos, límites de la propiedad y cercas compartidas en la propiedad. Esto no es obligatorio en todos los estados.
Búsqueda del título o tarifa de examen del título: Esta tarifa se paga a la compañía de títulos por hacer una búsqueda minuciosa de los registros de la propiedad. La compañía de títulos investiga la escritura de su nueva casa, asegurándose de que nadie más tenga un reclamo sobre la propiedad.
Impuestos de transferencia: Este es el impuesto que se paga cuando el título pasa del vendedor al comprador.
OPISAS simplifica todo el proceso, gracias a los acuerdos que tenemos, de esta forma también facilitamos la comprensión de todos los costos relacionados con el cierre de una propiedad (Opisas Invest).

Costos de cierre (closing cost): $3,200 USD
(Valor total para todas las regiones excepto Maryland)
Si requiere además la formación de una empresa LLC: $4,000 USD
(Valor total a pagar que incluye los 3200 dólares del cierre de los costos + $800 correspondiente a la apertura de una LLC).
Maryland
Costos de Cierre en Maryland (closing cost): $4200
Si requiere además de la formación de una empresa LLC: $5,000
(Valor total a pagar que incluye los 4200 dólares del cierre de los costos en Maryland + $800 correspondiente a la apertura de una LLC).

Gestión de inversiones

Este es un reglamento por parte del Ayuntamiento y por el condominio, donde está ubicado el inmueble, por ejemplo: el 9 junio 2010 el municipio de Miami Beach ha votado “no” contra los alquileres de periodos cortos. El municipio de Miami Beach está subdividido en varias zonas entre las cuales están permitidos los ejercicios comerciales y áreas comerciales. Hay tres tipos de áreas residenciales:
RM-1: Residential Multifamily, low density. Forman parte normalmente de esta zona todos los apartamentos y las casas en las avenues y en las calles desde Drexel Avenue hasta Bay Road (yendo hacia el oeste). En la RM-1 está prohibido alquilar apartamentos por menos de 6 meses.
RM-2: Residential Multifamily, medium density. Forman parte de esta zona todos los apartamentos en la Washington y en la Collins Avenue. En la RM-2 está permitido alquilar por lo  menos a 6 meses.
RM-3: Residential Multifamily, high density. Forman parte de esta zona todos los apartamentos de Ocean Drive. En a RM-3 está permitido alquilar por menos de 6 meses.

 

La ley en los Estados Unidos es clara y le garantiza seguridad y respaldo al propietario, si un inquilino incumple con los pagos es desalojado, el procedimiento mediamente no demora más de 34 días.
Entrando en detalles el desalojo puede suceder por 3 motivos:

– Incumplimiento de pago de alquiler, en el contrato se estipula un tiempo entre 3 y 5 días de clemencia y una pena de $50, si el inquilino no paga en el tiempo establecido, la empresa que lleva la administración del inmueble a nombre del propietario enviara por correo una carta certificada con un recibo que se pegara en la puerta del inquilino, donde se avisa que debe pagar en 3 días el total del alquiler que está debiendo ( Excluyendo Sábado, Domingo y Festivos), de lo contrario debe dejar el inmueble. En un caso extremo el propietario tiene todo el derecho de proseguir para el desalojo a través de un Abogado o yendo al tribunal directamente.

– Por no cumplir el contrato y las leyes del estatuto.

– Por abandono, si el inquilino se va a mitad de mes y no paga el alquiler, se realiza el siguiente procedimiento: debe pagar el mes completo en 3 días y debe hacer una carta explicando las circunstancias de dejar el inmueble.

Si el inquilino no cumple con los 3 días, el propietario hace una queja ante el tribunal y el inquilino es citado.

La sociedad administrativa empezara todos los procedimientos y el inquilino cuenta con 5 días laborales para responder en su defensa en el tribunal y para poder exponer el caso aunque está obligado a depositar lo que está debiendo de alquiler.

Si el inquilino no responde a la citación, será fijada una fecha para la audiencia.

Si en la audiencia el inquilino pierde el caso, el inquilino tendrá que pagar el doble del alquiler debido, los gastos del tribunal y eventuales honorarios del abogado del propietario. Si el inquilino no se presenta en la audiencia, pierde automáticamente el caso.

Si el propietario gana en el caso, el juez emite un mandado al sheriff el cual autoriza el propietario a verificar sobre  el  inmueble, lo cual sucede solo después de las 24 horas, después de haber pegado un aviso en el condominio del desalojamiento. El propietario o el administrador pueden legalmente cambiar la cerradura y, después de 48 horas del aviso del sheriff, podrá desalojar  todos los activos personales del inquilino  que puedan ser vendidos para recuperar el alquiler y otros gastos.

Cada estado en Estados Unidos  determina una duración máxima de los contratos de alquiler, por ejemplo en Florida el máximo es un año, esto no quiere decir que el inquilino se irá pasados los 12 meses, pero cada año se determinaran  los términos del contrato. Este factor favorece el propietario en cuanto la crisis inmobiliaria ha reducido los precios de adquisición de las casas y los precios de los alquileres, de consecuencia cada año se puede recontratar el alquiler.

La mayor parte de los inmuebles vienen vendidos sin decoración, o diversamente especificado. El motivo por el cual muchos apartamentos son amueblados es porque los inmuebles son del inquilino.

Los  inmuebles vienen casi siempre alquilados sin muebles. Los inmuebles que están amoblados generalmente son aquellos que están  destinados para los alquileres de breve duración donde está consentido por el condominio y el municipio. Para los alquileres anuales es conveniente alquilar el inmueble sin amoblar, normalmente el inquilino amuebla la propiedad, con excepción del baño y de la cocina.

El estatuto de los varios estados EE.UU., autoriza los condominios a aplicar una multa al propietario de un mínimo de $100 al día hasta un máximo de $1000, a quien no respeta el reglamentó. Si la multa no es paga, el  condominio tiene  derecho a realizar una denuncia a través de  un abogado y hasta desalojar el apartamento. Hay que decir que la municipalidad  tiene la autoridad de imponer una multa al que incumple generalmente tiene que ir al tribunal.

Las sociedades que se ocupan de la gestión de los inmuebles se llaman Property Management. Estas son sociedades estructuradas que se ocupan exclusivamente de todos los aspectos que tienen que ver con la gestión y el mantenimiento de la propiedad. Las competencias de estas sociedades son de verdad muy completas, de hecho, se ocupan de cobrar los alquileres, pagar impuestos, transferencia de la renta neta en la cuenta del propietario, inspecciones cada 6 meses, mantenimiento y trabajos extraordinarios y necesarios, envío de claros reportes mensuales y cualquier otro aspecto. El contrato tiene que hacerse entre propietario y sociedad de Property Management. Opisas, después de haber colaborado y probado en primera persona la sociedad de Property Management, estará feliz de encontrar y señalar la solución más seria y de confianza.

Complejos residenciales tienen que prever  un importe mínimo de cobertura de seguro a través de un seguro master, que se diferencia del seguro de nuestra propiedad. El seguro de responsabilidad civil protege la asociación de solicitudes de indemnización por lesiones personales o daños a la propiedad por las cuales la asociación es legalmente responsable. El seguro de las HOA o de las COA no cubre los objetos personales de propietario o del inquilino. Nuestro  seguro personal no cubre el inquilino o la HOA/COA.

La Homeowner Association (conocida como HOA) es una organización que supervisa el desarrollo del complejo residencial  o cualquier otra subdivisión, donde los miembros de tal asociación son responsables de crear y hacer respetar las reglas. Muy seguido estas asociaciones piden una tasa, o una cuota, para cubrir los costos de manutención de las áreas comunes, como parques y piscinas. La Homeowner Association sirve para supervisar la asociación misma, sus miembros y la infraestructura del  complejo, incluso el techo y sus bienes, si presentan algunos daños  de la propiedad misma. Además, el seguro de la asociación puede ayudar para evitar prevenir  problemas que se pueden presentar en la residencia.

La decisión es del cliente, sin embargo la gran mayoría de compañías de administración de propiedades solicitan que es importante tener un seguro para proteger el inmueble en caso de catástrofes naturales, incendios, Rayos, Huracanes o cualquier otra catástrofe. Es importante siempre verificar con la compañía de seguros que está cubierto y que no en la póliza.

OPISAS prefiere alquilar la propiedad a un valor más bajo pero con buenos inquilinos, entonces damos el primer año de property management gratis, para compensar esta diferencia que en la mayor parte de los casos se balanza con el aumento de las cuotas al termino del contrato de locación, que dura normalmente 1 año.

 

El inquilino le pagara el alquiler a la sociedad de administración y la sociedad se ocupara de pagar gastos de condominio y property taxes a fin de año. La sociedad de gestión proveerá a transferir los fondos en la cuenta del propietario en base mensual o como será indicado por el propietario además de enviar un claro reporte sobre los  gastos y ganancias.

Los inmuebles que OPISAS propone han sido seleccionados por zonas, características y muchos más parámetros que garantizan un alquiler en poco tiempo. Hasta hoy el historial de nuestras experiencias demuestra que una unidad inmobiliaria se alquila en un período que va de 1 día hasta los 15 días.

Reventa de propiedades

OPISAS y su Staff, estará siempre disponible para ayudarlo en este aspecto, sin embargo el propietario es libre de elegir su propio Partner, de igual manera si es de su decisión estaremos ahí para ayudarlo en la Reventa de su inmueble.

No hay problema, la sociedad puede mantenerse activa si se desean hacer otras inversiones, sin embargo, hay siempre que tener en consideración la relación entre Costo/ Beneficio.

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