La gran ventaja de los alquileres residenciales en Estados Unidos.

Invertir en Bienes y Raíces en los Estados Unidos, especialmente en propiedades residenciales de gama media, recibiendo pagos  de alquileres  continuos,  ofrece a inversionistas amplias garantías de estabilidad, protección de activos y flujo de caja constante.

A continuación se detallara lo que puede llegar a pasar en los siguientes días, pronostico basado en un análisis detallado del efecto de pasadas y recientes turbulencias económicas y sanitarias en los Estados Unidos y en el mundo.

Las medidas que cada gobierno está adoptando para frenar la actual emergencia sanitaria están teniendo un fuerte impacto en los mercados financieros, lo cual ha llevado que nunca se hayan visto tan volátil. Ahora, los analistas económicos también están empezando a evaluar el efecto en la economía real. 

¿Qué consecuencias tendrá en un futuro próximo la combinación de políticas restrictivas y mercados financieros  volátiles y por otro lado las medidas fuertemente expansivas en apoyo de los ciudadanos y las empresas? 

En esta etapa es muy pronto sacar conclusiones de cuáles serían los  escenarios futuros a nivel mundial. Sin embargo, si nos enfatizamos en el mercado de alquiler de viviendas en USA a largo plazo, si podemos contar con predicciones precisas. 

Esto se debe a un extenso análisis y estudio que se ha realizado en el comportamiento de este mercado en otros tiempos de turbulencias económicas y sanitarias que ha pasado Estados Unidos y el mundo.

En este Blog: 

1. Emergencia sanitaria – Las primeras medidas económicas tomadas por la administración de EE.UU. 
2. El mercado inmobiliario de EE.UU. ya no es el mismo que en 2008.  
3. El efecto anti cíclico de las tasas monetarias a cero. 
4. Emergencias sanitarias, recesiones económicas  y el mercado inmobiliario. ¿Qué paso en el pasado? 
5. El precio de los alquileres residenciales en los EE.UU. no sigue el precio de la vivienda. Las cifras del período 2008-2009 así lo indican. 
6. Alta demanda contra baja oferta. La fórmula para la estabilidad.
    

El análisis de estos datos demuestra que la opción de diversificar las inversiones con propiedades residenciales alquiladas a familias o estadounidense promedio, podría resultar una salida eficaz para contrarrestar la volatilidad de los mercados mundiales, esto es posible por una rentabilidad estable y continua, también el hecho de que el activo subyacente es un bien inmueble del que usted  tiene las llaves. 

En los Estados Unidos, más de un 80% de la población vive en alquiler, ya que el americano promedio prefiere alquilar que comprar casa propia lo que hace que el mercado de alquiler inmobiliario en los Estados Unidos sea atractivo.

Cabe señalar que el Gobierno de los Estados Unidos, está demostrando su determinación  en apoyar su economía con medidas pragmáticas, como por ejemplo: 

• Abonar un cheque directo para todos los ciudadanos Americanos desde $1.200 USD para adultos y para los niños $500.000; 
• 850.000 millones de dólares en préstamos con subsidios y ayuda a las empresas; 
• Por otro lado el Banco Central de los de los EE.UU emitió garantías sobre préstamos universitarios, financiación de la compra de coches, tarjetas de créditos, entre otros préstamos. 

Pero, ¿Qué nos dicen realmente la investigación y los datos agregados analizados por el equipo de OPISAS?

El mercado Inmobiliario de EE.UU., actualmente no es el mismo que en el 2008.  

Para  predecir el futuro, es importante saber y aprender del pasado. Ninguna frase como esta puede describir el futuro sobre el mercado inmobiliario de EE.UU y el pasado que fue la crisis Subprime de 2008. 

Todo comenzó con una sigla, ARM (Adjustable-Rate Mortgage), que quiere decir las hipotecas inmobiliarias de tasa variable que antes del 2008, se concedían fácilmente y sin ningún control o requisito a personas de baja solvencia económica, aparte de eso no solicitaban un anticipo de pago, sin documentación que sustentara el pago de la hipoteca, después de la crisis nunca más se volvió a repetir este error  en la actualidad y se erradico la facilidad de las hipotecas, ahora existen una regulación estrictas como lo son:

• Restricciones al aumento de la tasa de interés  a lo largo del tiempo.
• El solicitante debe aportar pruebas  deberá demostrar que puede ser solvente incluso con la tasa  de interés más alto posible. 
• Solicitud de documentación completa.
• Anticipo obligatorio.
• El solicitante debe tener un puntaje de crédito mayor a 620 puntos para el préstamo.

En conclusión: antes de la crisis de las Subprime, en el apogeo de la burbuja inmobiliaria, se concedían hipotecas con la mejor tasa de interés a los solicitantes con una puntuación crediticia de 620 – 640 puntos. Ahora el puntaje promedio de crédito de los que obtienen una hipoteca convencional es de 751 puntos. 

 

El efecto anti cíclico de las tasas monetarias a cero.

No hace más de unos meses, algunos analistas americanos, confiando en la reticencia de la FED a bajar los tipos de interés y la consiguiente tendencia al alza de las tasas de hipotecas de las casas, predijeron que el mercado inmobiliario se asentaría. El razonamiento subyacente era bastante sencillo: si las tasas siguen subiendo, será cada vez más caro tener una hipoteca, excluyendo a algunos compradores del proceso de compra. Esto llevaría a una disminución de la demanda con el consiguiente ajuste de precios.

Sólo en los últimos días, la FED ha dado un verdadero giro a su política monetaria llevando las tasas a cero.

Siguiendo el mismo razonamiento, por lo tanto, en una perspectiva a mediano plazo, cuando vuelva la emergencia sanitaria, esta importante decisión podría dar el impulso necesario para sostener la demanda de préstamos para vivienda y el consiguiente precio de los bienes y  raíces.

Emergencias sanitarias,  recesiones económicas y mercado inmobiliario. Lo que pasó en el pasado.

Zillow.com, es  uno de los portales inmobiliarios líderes y autorizados de los Estados Unidos, ha publicado recientemente una extensa investigación que evalúa los efectos de las recientes emergencias de salud en el mercado inmobiliario. En particular, ha tenido en cuenta la emergencia del SARS en Hong Kong en 2003 y los primeros datos procedentes de China.

Las pruebas que han surgido son particularmente interesantes para ayudar a proporcionar una perspectiva de lo que el futuro podría deparar en diversos escenarios:

• Durante la epidemia de SARS en Hong Kong en 2003, la actividad económica cayó bruscamente entre el 5 y el 10% del PIB, pero el repunte fue igualmente rápido una vez que la epidemia terminó. 
• Esta pauta difiere de una recesión estándar en la que la actividad económica cae durante 6-18 meses y luego se recupera más lentamente.
• Durante el SARS, los precios de la vivienda en Hong Kong se mantuvieron estables. 
• En cambio, lo que se había bloqueado prácticamente, aunque sólo temporalmente, era el volumen de transacciones, reducido hasta el 72%. 
• Los compradores potenciales simplemente ya no van a ver casas. Evitan el contacto humano debido a los llamados "comportamientos de evitación", como evitar los viajes, los restaurantes y las reuniones públicas, que se convierten en obligatorios en caso de medidas de distanciamiento social. 
• Tras el fin de la epidemia, las transacciones volvieron a los volúmenes anteriores. 
• Durante la actual situación de emergencia en China, los informes iniciales indican que los precios de las viviendas no han disminuido, pero las transacciones casi han cesado (reducción de hasta el 98%).
   

Por lo tanto, sobre la base de los datos pasados y actuales de China, cabe esperar una congelación temporal del mercado inmobiliario mientras dure la emergencia, sin que ello afecte especialmente a la dinámica de los precios.  

En la actualidad, es difícil predecir con exactitud la probabilidad y la magnitud de una recesión económica relacionada con la actual emergencia sanitaria. Esto depende de cómo seguirá progresando y cuáles serán las respuestas políticas.

Además de los análisis sobre el SARS, existe una amplia literatura sobre los probables efectos económicos de una epidemia de gripe. La Oficina de Presupuesto del Congreso de los Estados Unidos (CBO), ha resumido gran parte de esta literatura, proporcionando un pronóstico de la contracción anual del PIB en los EE.UU. frente a varios escenarios:

• Con una grave epidemia de gripe (similar a la epidemia "española" de 1918) la hipótesis es de alrededor de -4,25% del PIB anual. 
• Con una ligera epidemia (similar a la "asiática" de 1957 o la "espacial" de 1968) de alrededor del -1%. 
• En ambos casos, la OBC espera que la actividad económica se recupere rápidamente después del fin de la epidemia, lo que concuerda con los datos sobre la epidemia de SARS en Hong Kong.
   

Pero durante las recesiones económicas " convencionales" más recientes, ¿Qué pasó con los precios de las casas y los volúmenes de transacción en los EE.UU.?  

Es algo contra intuitivo, pero las recesiones no conducen necesariamente a datos negativos para el mercado inmobiliario. De hecho, suelen tener incluso el efecto opuesto, como se puede ver en el gráfico que figura a continuación, en el que se tienen en cuenta los precios de las viviendas durante las cinco últimas recesiones de la economía estadounidense desde 1980. 

• Sólo en dos ocasiones, en 1990 y 2008, los precios de las casas cayeron. 
• En 1990, en realidad menos del 1%.
• En 2008, la recesión económica se originó en el mercado inmobiliario. 
• Durante los otros tres, los precios aumentaron.

En última instancia, el mercado inmobiliario sigue estando compuesto por activos primarios y, por lo tanto, puede no crecer necesariamente, puede aplanar un poco su curva, pero la gente siempre necesitará un lugar para vivir. Así que esta necesidad básica tiende a actuar como una especie de filtro en la volatilidad de los precios.

 

En los EE.UU. el precio de los alquileres no sigue al de las casas. Eso es lo que dicen los números para 2008-2009.

Si observamos la tendencia del mercado de compraventa y del mercado de alquiler durante la recesión de 2008, en el mismo período en que los precios de las viviendas se contrajeron más, veremos que los alquileres no hicieron lo mismo.

Los alquileres se ven aún menos afectados por una recesión. Sólo hay que tener en cuenta los datos de 2008-2009:

• La renta media calculada sobre la base de las FMR (Fair Market Rent) para una propiedad de tres dormitorios ha aumentado a un ritmo constante, incluso cuando los precios de las casas han caído en picado. 
• Los alquileres probablemente aumentaron cuando los propietarios vieron su casa embargada y tuvieron que recurrir al mercado de alquiler, lo que ayudó a aumentar la demanda. 
• En el gráfico que figura a continuación, preparado por la Oficina de Datos Económicos de la Reserva Federal, se muestra también cómo los alquileres siguieron aumentando durante el período en cuestión (banda gris).

• No fue hasta 2010 que los alquileres se establecieron brevemente.
• Parecería que los alquileres están más bien relacionados con las tendencias de los ingresos.
• Las rentas tienden a seguir su tendencia, pero sólo temporalmente y con una dinámica retardada. 
• Esto queda demostrado por el siguiente gráfico en el que se compara la tendencia de los precios de los alquileres con el ingreso medio por hogar. 

En conclusión, en caso de recesión económica, los alquileres no siguen las tendencias de los precios de las propiedades. En cambio, pueden reaccionar ante una reducción de los ingresos, pero con un ligero y temporal establecimiento. 

En este caso, sin embargo, también hay que tener en cuenta la repentina reacción del sistema americano. Por regla general, la reducción de los ingresos siempre va seguida de una reducción de los ingresos: 

• Reducción de los impuestos sobre la propiedad
• Reducción de los gastos de condominio (HOA)

Manteniendo de inmediato los ingresos netos de alquiler para los inversores en este tipo de propiedad residencial sin cambios.

 

Alta demanda contra baja oferta. La fórmula de la estabilidad.

Como en todos los mercados, los mercados inmobiliarios y de alquiler se basan en la relación entre la oferta y la demanda. En los dos extremos tendremos: 

Demanda baja y oferta alta = precios decrecientes VS Demanda alta y oferta baja = precios crecientes.

Entonces, ¿Cuál es la situación actual de estos dos mercados en los EE.UU. y qué podemos esperar en un  futuro próximo?

Una vez más, para responder a la pregunta, debemos empezar por mirar hacia atrás a los años del boom inmobiliario antes de la crisis de 2008:

• Aunque no hay series históricas disponibles antes de 2012, la situación del mercado en su punto álgido antes de 2008 se caracterizó por un nivel muy alto de disponibilidad de casas en venta = Alta oferta. 
• A pesar de la disponibilidad de inventario, hubo un rápido aumento de los precios durante esa burbuja inmobiliaria. 
• La gente compraba dos  o  tres  casas para aprovechar el boom inmobiliario, simplemente sacando hipotecas adicionales.
• Alta oferta y alta demanda = Crecimiento de los precios = Situación anormal.
• La ola de ejecuciones hipotecarias resultante del estallido de la crisis dio lugar a un nuevo aumento de la disponibilidad de propiedades para la venta que, con la contracción simultánea de la demanda, dio lugar a un repentino asentamiento de los precios. 

¿Cuál es la situación actual?

• En diciembre de 2019, Zillow.com estimó que hay 1.489.417 casas a la venta en los Estados Unidos y 120.009 menos que en el mismo período del año pasado. 
• La disminución de alrededor del 7,5% fue la peor disminución desde que la plataforma comenzó a registrar datos de inventario en 2013. 
• La cifra inicial es de 2.017.000 casas a la venta en enero de 2013 y el descenso ha sido constante. 
• En los EE.UU. hay, por lo tanto, 1,4 M de casas en venta por 333 M de habitantes.

Pero, ¿Por qué se ha desarrollado esta tendencia constante de reducción de inventarios?

• Desacelerando la incorporación de los edificios existentes:

  En una primera fase después de la recesión, el fuerte recorte de los tipos hipotecarios hizo que los propietarios de viviendas prefirieran mantener sus hipotecas existentes, que se ajustaron rápidamente a los nuevos tipos de interés al ser de tipo flotante, en lugar de cambiar de casa adquiriendo  una nueva hipoteca. 
   

• Desaceleración en la construcción de nuevas casas, debido a:

  – Reducción de construcciones por el riesgo entre los fabricantes y las instituciones de crédito;

  – Escasez de mano de obra en la construcción;

  – Aumento de los costos;

  – Políticas de crédito más estrictas.

 

Así que los EE.UU. tienen un déficit crónico en la oferta de casas en venta. Y los recientes acontecimientos sólo confirman el pronóstico de que esta situación continuará durante mucho tiempo.

• En caso de que se reajustara la disponibilidad de materiales de construcción (parcialmente en curso debido a la guerra de tarifas), el costo de las nuevas viviendas podría aumentar aún más. 
• Las últimas medidas de cierre de fronteras no son un buen signo en la política de inmigración. 
• Menos inmigración = escasez de mano de obra barata = aumento de los costes de construcción.
   

Por último, ¿cuáles son los efectos en el mercado de alquiler?

En una fase inicial posterior a 2008, la salida forzosa  de grandes sectores  de la sociedad americana del mercado de compraventa de bienes y raíces  tuvo un efecto inmediato en la demanda de propiedades de alquiler. 

Por consiguiente, existía una clara relación entre la contracción económica y el aumento de la demanda. Esta tendencia se ha consolidado a lo largo de los años y se ha mantenido sin cambios hasta hoy:

• El acceso a las hipotecas se ha convertido  y ha permanecido mucho más controlado y solo  puede acceder a ellas la clase media y altas. 
• El aumento gradual de los tipos de interés ha hecho que las hipotecas de las casas sean cada vez más caras. 
• El recuerdo de la crisis y la ola de embargos ha aumentado la aversión a la deuda a largo plazo típica de las hipotecas de casas a 20/30 años. 

 

Por lo tanto, la situación actual se caracteriza por el hecho de que:

• Alquilar una propiedad de tres habitaciones es más barato que comprar una casa de precio medio en el 59% de los condados americanos. 
• En particular, la renta es más barata que comprar en los 18 condados más poblados de la nación y el 93% de aquellos con una población de 1 millón o más. 

 

En última instancia, vale la pena considerar no sólo cómo la proporción de propiedades disponibles en el mercado con respecto a la población estadounidense no cambiará en el futuro, sino también cómo -dentro del mercado de alquileres- la demanda seguirá siendo alta, especialmente para las propiedades de gama media. 

 

A la luz de este análisis en profundidad, está claro que, incluso ante cualquier escenario macroeconómico, la inversión en arrendamientos a largo plazo en los Estados Unidos es una inversión anti cíclica que puede estabilizar los activos y garantizar un flujo de caja constante.

Por esta razón OPISAS ha elegido centrarse en propiedades residenciales asequibles en los EE.UU. desde 2008. Entre otras cosas, uno de los mercados más transparentes y garantizados del mundo. 

De hecho, la ventaja radica precisamente en alquilarlos al americano promedio, haciendo que la  inversión tenga como resultado un retorno inmediato, estable y continuo. 

En una fase caracterizada por una volatilidad extrema, la diversificación de parte de la cartera en un aparcamiento seguro puede convertirse en una elección estratégica. Si entonces lo hace invirtiendo en activos reales capaces de generar rendimientos netos del 6% al 11% anual, desde el primer día, la elección se vuelve crucial.

 

Los arrendamientos a largo plazo en los EE.UU. pueden garantizar precisamente eso, como hemos visto, a través de un flujo de efectivo constante. No es casualidad que en ciertos tipos de bienes  y raíces, más del 80% de la población viva con contratos de arrendamiento, y no es exagerado afirmar que siempre necesitarán un techo.