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Preguntas frecuentes

Frequently Asked Questions

Todas las respuestas a las preguntas más frecuentes, para poder profundizar los varios aspectos conectados a una inversión inmobiliaria en los Estados Unidos.

Informaciones Generales


Los Estados Unidos de América son una República Federal de tipo presidencial, la ley suprema es la Constitución adoptada en el 1789. La federación, creada con la Constitución, representa la principal entidad del sistema de gobierno estadounitense, que se subdivide en tres poderes: legislativo; ejecutivo; judicial. Esta partición, usada en el ambito de un sistema constitucional denominado “checks and balances”, permite a cada poder de actuar en manera independiente de las otras dos pero con la autoridad de controlar las acciones de los otros. A nivel estatal, en manera aproximada, se reproduce la misma organización.



La crisis financiera de las hipotecas subprime empezó en los Estados Unidos en el 2006. Como origen de la crisis la erogación de hipotecas a clientes que no tenían suficientes garantías y que en condiciones normales no las habrían obtenido. Desafortunadamente el fuerte decrecimiento del mercado inmobiliario estadounitense ha hecho imposible para muchos propietarios respectar los compromisos financieros contraidos con la consecuencia de un aumento de los secuestros de inmuebles en el mercado de las hipotecas suprime. En este contexto muchos de los principales institutos que erogaban hipotecas subprime han tenido que terminar la actividad o empezar un procedimento de quiebra. En el escenario político mundial respecto a Europa y, en particular a la zona Euro, los Estados Unidos están demostrando ya de hace muchos meses una capacidad de recuperación increíble. Si los 17 países de la Eurozona han vuelto en recesión en el 2013 (pib -0,4%), los Estados Unidos han crecido de casi el 3%, lo mísmo en el 2014 mientras en el 2015 se ha quedado en 3,3%. 





La decisión es vuestra, igualmente la mayor parte de las sociedades de gestión solicitan que haya un seguro para la tutela de todos, incluida la sociedad de gestión misma. Es aconsejable contratar un seguro sobre la casa para proteger vuestra inversión en casos de catástrofes naturales, incendios, relámpagos, huracanes u otras circunstancias parecidas. Es además aconsejable verificar con vuestra compañía de seguros que está y que no está cubierto por el seguro.



Opisas estará feliz de poderos asistir en la compra hasta la venta de vuestro inmueble. Nuestro equipo contacta todos los días figuras de referencia y podrá ocuparse de parte de vosotros de todos los aspectos necesarios para una correcta gestión de vuestro inmueble.



No, no es necesario. Todas las operaciones pueden ser comodamente efectuadas desde el sofá de vuestro living.



Aunque las pólizas puedan variar, los principales daños cubiertos por el seguro sobre la casa son los siguientes: -Daños o pérdida de la casa misma, así como otras estructuras situadas en el terreno; (pérdidas debidas a la ruptura de tuberías, fugas del sistema de aire acondicionado, incendios) -Daños o pérdida de objetos personales al interno de la propiedad y de otras estructuras -Lesiones o daños a terceros (a menudo huéspedes o cualquier persona que venga a tu casa).



Una propiedad tiene 3 costes: -Property tax (IBI en España) que varía del 1% al 2% del valor catastral de inmueble que equivale al 35/40% en menos del valor actual de mercado. Las property taxes vienen enteramente utilizadas por el estado federal en infraestucturas y los gastos son visibles online. -HOA (cuotas condominales que comprenden una póliza de seguro sobre la gestión/mantenimiento ordinario y extraordinario de las zonas comunes, parte delantera de la casa y techo) -Property management sociedad que gestiona el inmueble, busca el inquilino, paga las cuotas, además de pagar la propiedad y enviar claros informes mensuales. Este coste varía en % según el estado pero Opisas ha tratado para los propios clientes costes ventajosos con cada partner.



Opisas en los años ha desarollado relaciones preferenciales con varios institutos bancarios y seguirá la abertura de la cuenta a nombre de la sociedad o de la persona física para el cliente ofreciendo asistencia de un referente de lengua italiana dentro del banco, que en 30 minutos abrirá una cuenta con acceso e-banking y una debit card del circuito internacional Visa-Mastercard.



Las cuentas que aconsejamos abrir no tienen costes de abertura y de gestión, ni para el acceso e-banking, ni para la debit card, pero es obligatorio tener un saldo mínimo de 3000 USD en el plazo de 60 días a partir de la abertura. Si el saldo será inferior, la cuenta tendrá un coste fijo mensual que podrá variar según el tipo de cuenta (si a nombre personal o de la sociedad).


A según del banco para efectuar transferencias por encima de ciertos límites, hay que pedir la Safe Pass Card que tiene un coste una tantum que puede variar de los 15 a los 20 USD y es un dispositivo de seguridad que elabora continuamente nuevos códigos.
Por ejemplo Bank of America pide la Safe Pass Card para transferir más de 5000 USD, no hay limitaciones sobre destinatarios o importe total.


OPISAS os va a asistir en cada paso, tenemos acuerdos con algunos bancos que os abrirán una cuenta en 30 minutos con acceso e-banking, entrega debit card internacional. La cuenta no tiene gastos ni de abertura ni de cierre y tampoco de gestión con que haya un saldo mínimo de 3000 USD.



No todos los inmuebles que proponemos tienen una renta garantizada. Las propuestas donde indicamos una renta neta están relacionadas a una situación actual que toma en consideración el pago efectuado por el inquilino y deducidos todos los costes. Estos son valores verificables, Opisas os podrá dar toda la documentación para demostrar todos los datos indicados.



Hay diferentes aspectos a considerar, normalmente es posible con tal que no sea alquilado. Si vuestro proyecto es de utilizar personalmente el inmueble os aconsejamos de controlar antes algunos temas, entre los cuales el reglamento del condominio que permita hacerlo.



Lo aconsejamos.

OPISAS en los años ha desarrollado relaciones preferenciales con diferentes institutos bancarios y seguirá la abertura de la cuenta bancaria a nombre de la sociedad o de la persona física para el cliente, ofreciendo la asistencia de un referente de idioma castellano en el interno del banco que en 30 minutos abrirá una cuenta bancaria con acceso e-banking y una debit card del circuito internacional Visa-Mastercard.


Aspectos Legales y Fiscales


Una LLC (Limited Liability Company), que sería l’equivalente de una SL, puede ser constituida por internet en la página www.sunbiz.org, pero el Staff Opisas puede ocuparse de la formación de la SL u otros tipos de sociedades según las exigencias en 48 horas, además de obtener para vosotros la CIF (EIN number), fundamental para hacer la sociedad activa.



No. Pero OPISAS os lo aconseja. Las tasas son las mismas en ambos casos. Desde el punto de vista de las tasas sobre el alquiler son casi siempre equivalentes a 0 en cuanto se deduce todo (incluido viajes en avión para la visita de la casa y gastos de estancia, además de maintenance costs, management fees ecc) incluida la amortización de la unidad que está calculada en 27 años. La sociedad ofrece muchas más ventajas respecto a la adquisición como persona física y tiene costes de gestión reducidos.


Italia y EE.UU tienen un tratado que evita la doble imposición

Acuerdo Italia – EE.UU.
Con la ley 20 del 3 de marzo 2009, ha sido ratificada la convención firmada el 25 agosto 1999 entre Italia y EE.UU. para evitar las dobles imposiciones en materia de contribución sobre la renta y para prevenir los fraudes o evasión fiscal. La convención sostituye la precedente firmada en Roma el 17 abril 1984 (y ratificada con ley 11 diciembre 1985, n.763).
En los Estados Unidos la procedura de ratifica se ha terminado en tiempos más rapidos respecto a Italia. El Senado americano, competente en materia, ya hace tiempo ha aprovado con Resolution 145 Cong. Rec. S 14225 del 5 noviembre 1999, aportando algunos cambiamentos al texto originariamente firmado, que han solicitado un intercambio más de notas entre los paises el 27 febrero 2007.


Invirtiendo en EE.UU. estamos seguros que cada etapa es transparente y trazable. El euipo de Opisas está preparado y está siempre a vuestra disposición para daros todas las indicaciones necesarias para disolver cada duda.



Comprando un inmueble tienes siempre repercusiones legales e/o fiscales. Por lo tanto una buena gestión del inmueble es fundamental para evitar problemas.



Es muy importante que sea analizado el contrato que iremos a subscribir con el constructor y/o precedented propietarios, per evitar sorpresas.



Obtener un mutuo por cuenta de un banco estadounidense es siempre más complicado pero no imposible. Cada solicitud de mutuo tendrá que ser evaluada de manera autónoma y de consecuencia las responsabilidades sobre el mutuo subscribido cambiarán de caso en caso. En el caso de la creación de una sociedad en los EE.UU. no está previsto un requisíto de ciudadanía.



Es importante decir que el sistema general de impuestos en los EE.UU. es uno de los más progresivos respecto a todos los países industrializados.



El régimen fiscal estadounidense, de echo, está subdivido en la imposición a nivel federal, estatal y local. Para hacer un claro ejemplo hay que considerar cómo a los impuestos federales hay agregar los impuestos estatales y los de algunos municipios. (por ejemplo la ciudad de Nueva York).



La jurisdicción fiscal de los Estados Unidos, en general, somete a cada persona física o jurídica que produzca, venda bienes o servicios o que sea miembro de una Partnership o Limited Liability Company.



En los Estados Unidos, como en el Reino Unido , la cuestión social no es vinculada como en Italia y puede prever más de una tipología de profesión. La cuestión social de echo es muy amplía , y incluye “cualquier profesión que pueda ser conducta en el Estado” a exclusión de algunas, como por ejemplo las actividades bancarias o de trust, las actividades de import-export ecc.



El gasto de renovo anual de una sociedad en los Estados Unidos és de $ 138,75. La operación es muy simple y el cliente puede efectuarla online en la página web www.sunbiz.org. En alternativa, el staff Opisas està disponible a renovar anualmente la sociedad sin gastos adjuntos.



Opisas ha echo un acuerdo con una sociedad de profesionistas fiscales que prevé un coste variable entre $ 500 y $ 800 por una LLC single member, según el número y el tipo de las operaciones echas por la sociedad.



Tratandose de una confederación, los Estados Unidos tienen diferentes niveles de impuestos. Las contribuciónes en la renta se dividen en: - Impuesto Federal (Federal Income Tax), igual para todos los estados americanos como para los sujetos individuales que como para las sociedades. Los diferentes niveles previstos para este impuesto varian de una tarifa minima del 15% a una tarifa máxima del 38%. - Impuesto estatal (State Tax), con las tarifas que varían en función del estado de referencia. En la mayoría de los casos, una sociedad que tiene la propiedad de un número limitado de inmuebles regresará en el nivel mínimo, gracias a la deducción de casi todos los gastos del total de la impuesta; regresando en el nivel mínimo, no està previsto el pago de ningun impuesto.


Procedimientos de Compra


Las proceduras de adquisición se pueden abreviar en:



- Modulo de reserva

Para iniciar el proceso de adquisición de un inmueble a través de OPISAS el cliente tendrá que compilar el modulo de reserva (reservation form). El modulo tiene que ser compilado en cada parte con los datos del comprador, contrafirmado en la parte inferior de la página. Junto al modulo de reseva compilado, el cliente tendrá que proveer a la transferencia de $3,200 como depósito para los gastos de administración y escritura (la cuantía incluye la colocación de los varios contractos, la registración y las relativas tasas segun la ley EE.UU.), sino la cuantía de $4000 si se elije el servicio adjunto que prevee la formación de una LLC Americana, que se puede comparar a una nuestra SL (España) (la cuantía incluye la domiciliación, el servicio de envío del correo y el l'Employer Identification Number – EIN.



-Contrato de venta y de adquisición

Una vez confirmada la reserva a través del pago del depósito, enviada la copia del pasaporte y modulo de reserva compilado, el comprador recibirá “Contrato de adquisición y venta” utilizado y aprobado por el estado americano donde se compra. Este contrato, será enviado al comprador completo con los datos del comprador y con los del vendedor, serán además indicados todos los datos relativos de la propiedad, y terminos de pago, la fecha de closing (escritura notarial) y cualquier otra información o condición de venta



-Contrato de gestión de la propiedad

Junto al contrato de adquisición, el comprador recibirá el contrato de gestión de la propiedad por la Sociedad de Gestión que se ocupará de gestión de la propiedad por cuenta del nuevo propietario. La misma sociedad de gestión será responsable por el pago de las concurrencias, para la colección de los alquileres y cualquier otra situación conseguente de la propiedad del inmueble. El modulo de arriba será inviado al comprador parcialmente compilado, cualquier dato que falte tendrá que ser compilado por el comprador y devuelto antes de la fecha de closing (escritura notarial). Haciendo parte del mismo documento, el cliente recibirá también la Client Conversion Form.



-Closing Statement (documentos finales para la escritura)

Cuando la transacción va a resultar lista para cerrar, el comprador y el vendedor recibirán un “Closing Statement” (documentos finales para la escritura) desde la Title Company/Settlement Agent. El “Settlement Statement” es llamado “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. El documento demuestra los totals debidos por el vendedor y el comprador para terminar la adquisición. El pago de los importes debidos tendrán que ser pagados hasta la fecha de closing (escritura). El documento tiene que ser firmado y enviado a la Title Company para registrar oficialmente la venta en los registros publicos del condado.



-Warranty Deed

Una vez terminado el proceso de adquisición el comprador recibirá, después de casi 4 semanas, el “Warranty Deed” y el “l’Owners Policy” originales, documentos que confirman la nueva propiedad del inmueble. Una versión electronica del “Warranty Deed” es normalmente disponible online después de 7 dias de la fecha de closing (escritura). El documento puede ser descargado desde los registros del condado y, si solicitado, puede venir enviado por mail al comprador.



Los gastos de escritura pueden variar según las tarifas de los honorarios del abogado pero indicativamente están entre el 1% y el 3% más o menos del precio de venta. Normalmente los gastos de un honorario (closing costs) son divididos así: -Gastos legales $ 400 -Registration Tax más o menos 0,6% valor adquisición -Otros costes más o menos $ 300. Tales costes se refieren a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs y otros gastos varios. Estos gastos se refieren al envio de documentos a través de transferencias etc. -Gastos de elaboración de varios documentos y firma del contrato de liquidar al broker. OPISAS tiene un acuerdo cuadro que prevé los siguientes costes de closing (para los inmuebles de valor hasta 100.000 USD): -$3200 en caso de adquisición como persona física -$4000 en caso de adquisición como sociedad.


Gestión Propiedad / Location


La Homeowner Association (conocida como HOA) es una organización que supervisiona el desarollo del complejo residencial, el complejo residencial mismo, o cualquier otra subdivisión, donde los miembros de tal asociación son responsables de crear y hacer respetar las reglas. Muy seguido estas asociaciones piden una tasa, o una cuota, para cubrir los costes de manutención de las áreas comunes, como parques y piscinas. La Homeowner Association sirve para tutelar la asociación misma, sus miembros y el externo del complejo, incluso el techo y sus bienes (si presentes) da daños de la propiedad misma y da solicitudes de indemnización. Además, el seguro de la asociación puede ayudar para evitar muchos de los problemas comunes de los complejos residenciales.



Los complejos residenciales tienen que preveer un importe mínimo de cobertura de seguro a través de un seguro master, que se diferencia del seguro que se estipula por vuestra propiedad. El seguro de responsabilidad civil protege la asociación de solicitudes de indemnización por lesiones personales o daños a la propiedad por las cuales la asociació es legalmente responsable. El seguro de las HOA o de las COA no cubre los objetos personales de propietario o del inquilino. Vuestro seguro personal no cubre el inquilino o la HOA/COA.



Las sociedades que se ocupan de la gestión de los inmuebles se llaman Property Management. Estas son sociedades estructuradas que se ocupan exclusivamente de todos los aspectos que tienen que ver con la gestión y el mantenimiento de la propiedad. Las competencias de estas sociedades son de verdad muy completas, de echo, se ocupan de cobrar los alquileres, pagar impuestos, transferencia de la renta neta en la cuenta del propietario, ispecciones cada 6 meses, mantenimiento y trabajos extraordinarios y necesarios, envío de claros report mensuales y cualquier otro aspecto. El contrato tiene que hacerse entre propietario y sociedad de Property Management. Opisas, después de haber colaborado y probado en primera persona la sociedad de Property Management, estára feliz de encontrar y señalar la solución más seria y de confianza.



Opisas prefiere alquilar la propiedad a un valor más bajo pero con con buenos inquilinos, entonces damos el primer año de property management gratis, para compensar esta diferencia que en la mayor parte de los casos se balanza con el aumento de las cuotas al termino del contrato de locación, que dura normalmente 1 año.



Para los condominios generalmente, incluidos también los de lujo, las HOA (Home Owner Association) incluyen: la manutención de las áreas comunes y de los espacios verdes, el seguro para las áreas comunes, los gastos sostenidos para el servicio de guardia al ingreso, el utilizo de los campos de tenis, el gimnacio, la sauna, la área de barbacoa, el idromasaje, y muchos mas. Entonces los servicios presentes al interior del condominio determinan los gastos condominales. Con exepción de las locaciones por breves periodos será el inquilino a pagar todas los gastos relativos a los consumes variables como la electricidad, teléfono, televisión y internet. Mientras todos los otros gastos como agua, basura y gastos condominales se quedan a cargo del propietario. En el caso de una casa singola también estos ultimos costes serán pagados por el inquilino.



El inquilino paga la sociedad de gestión que proveerá al pago de los consumos, gastos de condominio y property taxes a fin de año además de cobrar los alquileres. La sociedad de gestión proveerá a transferir los fondos en la cuenta del propietario en base mensual o como será indicado por el propietario además de enviar un claro report mensual, gastos/ganancias.



Los inmuebles que OPISAS propone han sido seleccionados por zonas, caracteristicas y muchos mas parametros que garantizan un alquiler en poco tiempo, siempre si el apartamento no está ya alquilado como en la mayor parte de los casos. Hasta hoy el historial de nuestras experiencias demuestran que una unidad inmobiliar se alquila en un período que va de 1 día hasta los 45.



Este es regolamentado por el ayuntamiento y por el condominio, por ejemplo: el 9 junio 2010 el municipio de Miami Beach ha votado “no” contra los alquileres a breve termino. El municipio de Miami Beach está subdividido en varias zonas entre las cuales estan permetidos los ejercicios comerciales y las áreas comerciales. Hay tre tipos de áreas residenciales: RM-1: Residential Multifamily, low density. Forman parte normalmente de esta zona todos los apartamentos y las casas en las avenues y en las calles desde Drexel Avenue hasta Bay Road (llendo hacia el oeste). En la RM-1 está proibido alquilar apartamentos por menos de 6 meses. RM-2: Residential Multifamily, medium density. Forman parte de esta zona todos los apartamentos en la Washington y en la Collins Avenue. En la RM-2 está permitido alquilar por menos de 6 meses. RM-3: Residential Multifamily, high density. Forman parte de esta zona todos los apartamentos de Ocean Drive. En a RM-3 está permitido alquilar por menos de 6 meses.



La ley en los Estados Unidos es muy clara y garantiza al propietario al 100%, si un inquilino no paga el alquiler es desalojado, procedura muy veloz que no solicita mas de 34 dias. En el específico el desalojamiento puede suceder por 3 motivaciones: -En caso de falta de pago del alquiler. Por contrato hay normalmente entre los 3 y los 5 dias de clemencia y una penal de $50. Si el inquilino no paga en el tiempo establecido, el propietario (la sociedad se ocupará de esto en vuestro lugar) puede enviar por correo una carta certificada con recibo de vuelta o pegar en la puerta del inquilino un aviso del pago del alquiler hasta los 3 dias (sabado, domingo y festividades exclusas), especificando el total del alquiler debido o de dejar el apartamento. En caso contrario el propietario puede proseguir con las praticas para el desalojamiento a través de un avogado o llendo directamente al tribunal. -Por aver violado el contrato y las leyes del estatuto. -Por abandono. Abandono en este caso sería irse a mitad de mes sin aver pagado el alquiler y sin aver avisado por escrito el propietario de la ausencia. Las proceduras de desalojamiento preveen: Un aviso de desalojamiento por escrito en caso de falta de pago del alquiler. El inquilino tiene 3 dias de tiempo para retificar o para desalojar la vivienda. Pasados los 3 dias el propietario hace una queja y cita el inquilino en tribunal. La sociedad de gestión empezará todas las proceduras para el cliente después de aver avisado. Recibida la queja, el inquilino tiene 5 dias laborales para responder en su defensa en el tribunal y para poder esponer el caso aunque está obligado a depositar, siempre en el tribunal, el total del alquiler debido. Si el inquilino no responde a la citación, será fijada una fecha para la udiencia. Si en la udiencia el inquilino pierde el caso, el inquilino tendrà que pagar el doble del alquiler debido, los gastos del tribunal y eventuales honorarios del avogado del propietario. Si el inquilino no se presenta en la udiencia, pierde automaticamente el caso. Si el propietario gana en el caso, el juez emite un mandado al sheriff el cual autoriza el propietario a imposesarse del apartamento, lo cual sucede solo después de las 24 oras, despues de aver pegado un aviso en el condominio del desalojamiento. El propietario o el administrador puede legalmente cambiar la serradura y, despues de 48 horas del aviso del sheriff, podrá imposesarse de eventuales efectos personales que puedan ser vendidos para recuperar el alquiler y otros gastos.



Cada estado americano determina una duración máxima de los contratos de alquiler, por ejemplo en Florida el maximo es un año, esto no quiere decir que el inquilino se irá pasados los 12 meses, pero cada año será recontratados los terminos del contrato. Este factor favorece el propietario en cuanto la crisis inmobiliar ha reducido los precios de adquisición de las casas y los precios de los alquileres, de conseguencia cada año se puede recontratar el alquiler.



El estatuto de los varios estados EE.UU., autoriza los condiminios a aplicar una multa al propietario de un mínimo de $100 al día hasta un máximo de $1000, a quien no respecta el regolamento. Si la multa no es pagada el regolamento no viene respetado, il condominio tiene el derecho de hacer una denuncia a través de avogado y hasta desalojar el apartamento. Hay que decir que el municipio tiene la autoridad de imponer una multa al trasgresor generalmente tiene que ir al tribunal.



Los apartamentos vienen casi siempre alquilados sin muebles. Los inmubles amueblados generalmente son esos destinados para los alquileres de breve duración donde está consentido por el condominio y el municipio. Para los alquileres anuales es conveniente alquilar el inmueble sin muebles en cuanto normalmente el inquilino amuebla la casa con sus muebles, con exepción del baño y de la cocina.



La mayor parte de los inmuebles vienen vendidos sin la decoración, o diversamente especificado. El motivo por el cual muchos apartamentos son amueblados es porque los inmubles son del inquilino.


Venta inmueble


OPISAS y su staff seguirá totalmente este aspecto. Claramente el propietario está libre de elejir su propio partner que lo seguirá en la venta en cuanto no está en ninguna manera liado a OPISAS.



No hay problema, la sociedad puede mantenerse activa si se desean hacer otras inversiones, de toda manera, hay siempre que tener en consideración la relación entre costes/beneficios.


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