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FAQ

Frequently Asked Questions

Uma série de perguntas e respostas úteis, divididas em categorias, oferecendo informações sobre compra de propriedades nos Estados Unidos da América.

Se não achar a resposta que procura, basta entrar em contato!

Informações Gerais


Não, não é necessário adquirir cidadania norte-americana ou possuir um Green Card. Entretanto, você precisa possuir um Número de Identificação de Contribuinte Individual – Pessoa Física (ITIN, em Inglês) ou um Número de Identificação de Empregador (EIN, em Inglês), caso vá adquirir uma empresa. É um cadastro criado para fins fiscais, concedido a estrangeiros que precisem de um Número de Identificação de Contribuinte Norte-Americano (NT: cadastros equivalentes aos nossos CPF e CNPJ), mas que não estejam habilitados a adquirir um número de Seguro Social (NT: cadastro previdenciário).  



“ESTA” é a sigla para Sistema Eletrônico de Autorização de Viagens. Turistas estrangeiros que pretendam utilizar o Programa de Isenção de Vistos (VWP, em Inglês) para viajar aos Estados Unidos devem cumprir maiores exigências de segurança e têm de arcar com o pagamento de uma taxa administrativa. Os turistas que estejam qualificados para viajar aos EUA utilizando o Programa de Isenção de Vistos devem solicitar autorização e pagar a respectiva taxa por meio dos seguintes procedimentos:



Para verificar se você está qualificado para participar do Programa, acesse o link do processo de verificação de solicitação on-line que segue abaixo.



www.estavisaonline.org/<>


Caso o imóvel seja seu mesmo, a decisão final é sua. Entretanto, a maioria das empresas de gestão de imóveis exigem seguro para assegurar a proteção de todos, inclusive da própria empresa. Embora seja altamente recomendável que você adquira Seguro para Proprietário de Bem Imóvel para proteger seu investimento na eventualidade de desastres naturais, incêndios, raios, furacões ou quaisquer outras situações excepcionais. Recomenda-se que você verifique com a sua Seguradora exatamente O QUE seu plano de seguro cobre. 



Embora possa haver diferenças entre os planos de seguro, os principais riscos cobertos pelo seguro para proprietário de bem imóvel são os seguintes:



Avarias ou danos ao bem imóvel, bem como a outras estruturas no terreno; (vazamentos em virtude de rompimento de canos, vazamentos de aparelhos de ar-condicionado, incêndios)



Avarias ou danos a bens móveis e outras estruturas que estejam no imóvel; e



Lesões ou danos a terceiros (geralmente hóspedes e pessoas que visitem o seu imóvel). 



Os três principais custos relacionados à propriedade de bem imóvel são os seguintes:



Imposto sobre Bem Imóvel, que varia de 1% a 2% do valor cadastral de um imóvel, o qual corresponde a aproximadamente 35/40% menos que seu valor de mercado atual. Os impostos sobre bens imóveis são integralmente utilizados para despesas estaduais e federais com infraestrutura, e estão disponíveis para acesso on-line. As exigências relacionadas ao pagamento de imposto sobre bens imóveis variam de estado para estado, podendo este imposto ser cobrado a cada um ou dois anos.



Taxas da Associação de Proprietários de Bens Imóveis (HOA, em Inglês), cujo pagamento é realizado mensalmente e inclui seguro sobre a gestão e manutenção de áreas comuns, incluindo, dentre outros elementos, a fachada e o telhado do imóvel.



Taxa de Administração do Imóvel, cujo pagamento é realizado mensalmente em benefício da empresa de administração imobiliária responsável pela gestão do seu imóvel. A taxa é uma porcentagem entre 8% e 12% do aluguel mensal do imóvel. O custo inclui serviços como criação de contas de serviços públicos (água, luz, etc.), pagamento de avaliações, coleta do aluguel, pagamentos para o proprietário do imóvel, etc.



OPISAS irá auxiliá-lo em todas as etapas deste processo; temos parcerias com inúmeros bancos de destaque que operam nos Estados Unidos e podemos ajudá-lo a abrir conta corrente pessoal ou corporativa, com acesso a serviços de e-Banking e cartão de débito VISA.



OPISAS irá auxiliá-lo em todas as etapas deste processo; temos parcerias com inúmeros bancos de destaque que operam nos Estados Unidos, e podemos criar uma conta corrente em 30 minutos, com acesso a serviços de e-Banking e cartão de débito VISA.


Legal/Fiscal/Bancário


Sociedades limitadas, que são empresas de responsabilidade limitada, podem ser constituídas através da Internet, no website www.sunbiz.org. OPISAS poderá assessorá-lo na abertura de sua empresa e nas etapas necessárias até a obtenção de um Número de Identificação de Empregador (EIN), que é fundamental para que sua empresa adquira o status de estabelecimento ativo.



Não. Entretanto, OPISAS recomenda que você o faça e pode auxiliá-lo durante todo o processo.

Os custos de aquisição de um imóvel nos EUA são idênticos caso você compre na qualidade de pessoa física ou jurídica. Porém, considerando-se as particularidades tributárias norte-americanas, geralmente é mais vantajoso adquirir um imóvel como pessoa jurídica (sociedade anônima, sociedade simples, sociedade limitada), uma vez que os custos podem ser deduzidos (incluindo viagens para visitar o imóvel, despesas de subsistência, custos de manutenção e taxas de administração, dentre outros). Inclui-se, ainda, a depreciação da unidade, que é calculada em 27 anos (1/27) do preço de aquisição do imóvel.



Nos Estados Unidos, tal como no Reino Unido, a finalidade comercial não é rigidamente vinculativa, podendo dar margem ao estabelecimento de mais de um tipo de negócio. É, na verdade, bastante ampla e inclui “qualquer atividade que possa ser realizada no Estado (em que a empresa for constituída) ” com exceção de certos ativos, como serviços bancários ou administração de fundos, importação – exportação, etc.



O custo anual de renovação de uma empresa nos Estados Unidos soma $ 138,75. A operação é bastante simples e o cliente pode realizá-la rapidamente em ambiente virtual, no site www.sunbiz.org. Alternativamente, a equipe da Opisas poderá renovar a licença anual de operação da empresa sem custos adicionais.



Opisas tem parceria com uma empresa norte-americana de profissionais da área tributária que fixam esses custos entre $ 500,00 e $ 800,00 para uma sociedade limitada formada por uma única pessoa, dependendo da quantidade e natureza das operações realizadas por essa pessoa jurídica.



Como os Estados Unidos são uma confederação, há diversos níveis de tributação.



Os impostos sobre a renda são divididos em:



IMPOSTO FEDERAL, que é idêntico em todos os estados, aplicando-se a pessoas físicas e jurídicas. As alíquotas deste tributo variam de um mínimo de 15% até um máximo de 38%.



IMPOSTO ESTADUAL, cujas alíquotas variam dependendo do estado de referência.



Na maioria dos casos, a empresa que possuir uma quantidade limitada de imóveis se enquadrará na hipótese da alíquota mínima (e não deverá pagar taxa alguma), graças a dedução de quase todas as despesas do total tributável.


Procedimentos de Compra


1 - ACORDO DE RESERVA



Para que o processo de compra de uma propriedade por meio da OPISAS possa começar, você deve primeiro preencher o Formulário de Reserva abaixo com todos os dados do(s) comprador(es) da propriedade e assiná-lo concordando com os termos e condições da reserva.



Juntamente com o formulário, uma transferência eletrônica de US$ 3.200 deve ser providenciada para pagamento das taxas de administração (que incluem minuta do contrato, registro de documento, impostos pro rata e comissão de fechamento de venda) ou de US$ 4.000 se a opção for pela contratação adicional do serviço de criação de uma empresa de responsabilidade limitada (LLC) nos EUA (que inclue endereço da empresa, serviço de correspondência e número identificador de empregador (EIN).



2 – ACORDO DE COMPRA E VENDA



Uma vez que a reserva tenha sido confirmada por meio do depósito, cópia do passaporte do cliente e acordo de reserva preenchido, o comprador terá que preencher o “Acordo de Compra e Venda” padrão da Florida, conforme abaixo.



Esse documento de mais de 10 páginas deve ser preenchido com todos os detalhes relativos ao Comprador e o Vendedor, assim como as informações relativas à propriedade, cronograma de pagamento, dia do fechamento da venda e qualquer informação importante referente à propriedade e aos termos de venda.



3 – CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE PROPRIEDADE



Juntamente com o Contrato de Compra, o Comprador receberá, da empresa atualmente responsável pela administração da propriedade, um Acordo de Administração de Locação de Propriedade em nome dos novos compradores. A mesma empresa se encarregará do pagamento de contas, recebimento dos aluguéis e qualquer outra situação relativa à propriedade após sua compra.



O formulário acima será fornecido parcialmente preenchido. Os demais detalhes deverão ser preenchidos pelo Comprador e devolvidos antes do fechamento da venda. Como parte do mesmo acordo, comprador também receberá separadamente um “Client Conversion Form”.



4 – DECLARAÇÃO FINAL



Uma vez que a transação esteja pronta para ser fechada, uma Declaração de Fechamento da operação será fornecida ao Vendedor e ao Comprador pela “Title Company”/Agente Liquidante designada pelo vendedor. Abaixo, temos um modelo da declaração de liquidação padrão, também conhecida como declaração do “US Department of Housing and Urban Development (HUD).



A declaração de fechamento deve conter os valores totais estabelecidos pelo Comprador e o Vendedor para fechar a compra. O pagamento de montantes pendentes será exigido antes ou na data estabelecida para fechamento do negócio. Esse documento deve ser assinado e devolvido à “Title Company” que fechou o negócio para registro e inscrição da venda oficialmente nos arquivos públicos oficiais do condado.



5 – DOCUMENTO DE GARANTIA



Agora que a compra está fechada, o novo Comprador receberá, dentro de prazo de até 4 semanas, via correio, o original do Documento de Garantia Registrado com a Apólice do Proprietário emitida pela “Title Company”. Esses documentos confirmam que a propriedade foi legalmente transferida para o nome do novo proprietário.



Uma versão eletrônica do Documento de Garantia está disponível nos Arquivos Públicos do Condado, e pode ser consultada normalmente dentro de um prazo de até 7 dias após a liquidação,. Uma cópia poderá ser remetida, a pedido, ao comprador.



6 – DECLARAÇÃO DE PROPRIETÁRIO – ADMINISTRAÇÃO DA PROPRIEDADE



Como novo proprietário, você receberá, mensalmente, de sua empresa de administração, um extrato com todas receitas e despesas derivadas de sua nova propriedade.



Os custos para o fechamento e posterior emissão de ações podem variar dependendo das taxas do advogado ou da Companhia de Títulos que facilite o fechamento; Aproximadamente estes são entre 1% e 3% do preço total de propriedade. Normalmente os custos esperados durante o fechamento de uma propriedade são discriminados da seguinte forma:



• Honorários advocatícios / Taxa de Fechamento $ 400

• Imposto de Registro aproximadamente 0,6% do valor de compra

• Outros custos de cerca de US $ 300. Estes custos referem-se a Carimbos Documentais, abreviados para Doc Stamps. Essas taxas são para o envio de documentos por despachante, taxa de envio de documentos pelos Correios (selos), taxas de transferência e adminstrativas e outras.

• Taxa de Associacao de Proprietários, se houver.

• Comissões de corretagem.

• Taxas de Registro do imovel no condado. A taxa de administração tem um custo de US $ 3.200 (US $ 4.000 com formação LLC incluído).


Depois de vendas e Gestão da Propriedade


A Associação de proprietários de bens imóveis (conhecida como HOA) é uma organização que supervisiona habitações comunitárias, condomínios, ou outras figuras habitacionais em que os membros são responsáveis por criar, executar e respeitar normas e regulamentos. Associações de proprietários de bens imóveis geralmente cobram taxas ou encargos para cobrir manutenção e despesas com áreas comuns, como parques e piscinas.



Assim, o Seguro da Associação de Proprietários de Bens Imóveis é destinado a garantir a cobertura da associação, de seus membros, e da estrutura exterior do imóvel, incluindo telhado e bens físicos (quando for o caso) de indenizações decorrentes de demandas patrimoniais e de responsabilidade civil. Mais que isso, o seguro da associação de proprietários de bens imóveis pode ajudá-lo a evitar muitos problemas de natureza comunitária.



Condomínios devem assegurar um mínimo de cobertura de seguro por meio de uma apólice-mestre, que é distinta da apólice de seguros do proprietário de bem imóvel quando você compra sua unidade individual.



A apólice-mestre do condomínio cobre demandas de grandes obras e consertos em partes comuns da estrutura predial após a ocorrência de eventos perigosos ou severos, de ordem climática ou não. Os tipos de eventos perigosos cobertos estão descritos na apólice e podem incluir desastres naturais, furacões, terremotos, inundações, incêndios e vandalismo. A HOA contrata uma empresa seguradora para seguro contra eventos perigosos. Os itens cobertos pela apólice-mestre variam conforme o condomínio e a legislação estadual.



O Seguro de Responsabilidade Civil protege a associação de demandas por lesão corporal ou danos prediais, cuja cobertura seja de responsabilidade da associação e que tenham sido causados por uma circunstância prevista na apólice de seguro.



Os seguros da HOA ou da COA não cobrem os bens pessoais do proprietário ou seus locatários. O seu seguro pessoal não cobre locatários nem a HOA ou a COA..



Para condomínios em geral, inclusive condomínios de luxo, as despesas-padrão de manutenção incluem: manutenção de áreas comuns e espaços verdes, seguro para as áreas comuns, despesas de portaria, uso de quadra de tênis, ginásio, sauna, churrasqueira, hidromassagem, píer, etc. Os serviços disponibilizados aos condôminos são os balizadores das despesas condominiais.  Salvo nos casos de locações por breves temporadas, o inquilino é o responsável pelo pagamento do consumo de serviços públicos como eletricidade, telefone, televisão e internet. O pagamento de outros serviços como água, esgoto e despesas prediais são de responsabilidade do proprietário, por meio do pagamento da taxa mensal da HOA. Outras taxas e encargos por serviços cobertos pela taxa da HOA podem incluir serviços de segurança comunitária, piscinas, área para churrasco e piquenique, passeios de barco, etc. A taxa mensal da HOA será determinada pelo local em que estiver localizado o seu imóvel.  Este trecho estava incompleto no original em Inglês, inclusive no próprio website da OPISAS. Foi necessário ler o item correspondente em Italiano para saber o que estava incluso nas despesas-padrão de manutenção. O trecho em Italiano está disponível aqui: www.opisas.com



O(s) inquilino(s) paga(m) para a empresa que administra o seu imóvel. O administrador irá subtrair do aluguel e pagar em seu nome despesas com serviços públicos, taxas condominiais e impostos que incidirem sobre o imóvel ao final de um exercício fiscal. A empresa administradora deverá transferir o saldo dos fundos para uma conta indicada pelo proprietário (em país de sua preferência) a cada mês, trimestre ou ano. Todos os rendimentos e despesas são discriminados no extrato mensal de administração do seu imóvel.    



Esta matéria é regulamentada pelo município e pela comunidade, como por exemplo ocorreu em 9 de junho de 2010, quando o município de Miami Beach votou contra a possibilidade de locações por curta temporada. A cidade de Miami Beach está dividida em várias áreas, incluindo áreas em que se permite exercícios, áreas comerciais e áreas residenciais.



Há três tipos de áreas residenciais em Miami:



RM- 1: Residencial Multifamiliar, baixa densidade. Enquadram-se geralmente neste tipo de área residencial todos os apartamentos e casas localizados em ruas e avenidas que vão da Drexel Avenue até Bay Road (para o oeste em direção à baía). Não é possível alugar apartamentos localizados na RM-1 por prazo inferior a 6 meses.



RM- 2: Residencial Multifamiliar, média densidade. Enquadram-se geralmente neste tipo de área residencial todos os apartamentos localizados na Washington e na Collins Avenue. Na RM-2, admite-se a locação de imóvel residencial  por prazo inferior a 6 meses.



RM- 3: Residencial Multifamiliar, alta densidade. Enquadram-se geralmente neste tipo de área residencial todos os apartamentos localizados na Ocean Drive. Na RM-3, admite-se a locação de imóvel residencial por prazo inferior a 6 meses.



Será expedida uma notificação de despejo pelo não pagamento do aluguel. O inquilino tem 3 dias para retificá-la ou deixar o imóvel.



Nos 3 dias seguintes, o proprietário entrará com uma ação judicial contra o inquilino. A empresa administradora do imóvel irá dar início a todos os procedimentos em nome do proprietário após a publicação de avisos/notificações de despejo.



Após ser citado, o inquilino tem 5 dias para apresentar sua defesa no tribunal e expor o caso, mesmo que seja obrigado a depositar em juízo o montante devido a título de aluguel.



Caso não seja possível citar o inquilino, o tribunal irá autorizar a autoridade policial competente para que promova o seu despejo. Caso você seja citado, será fixada uma data para a realização de audiência.



Caso o inquilino perca a ação após a realização de audiência, ele terá que pagar o aluguel devido em dobro, arcando ainda com as custas judiciais e os honorários dos advogados do proprietário. Caso o inquilino não compareça a audiência, ele perde automaticamente a ação.



Caso o proprietário vença a ação, o juiz poderá expedir um mandado para a autoridade policial competente, habilitando o proprietário a retomar a posse do seu imóvel (apartamento) no prazo de 24 horas após a expedição da notificação escrita de despejo. Nesta altura, o proprietário ou o administrador do imóvel poderão mudar a fechadura do imóvel e, transcorridas 48 horas do momento em que a autoridade policial houver tomado posse de quaisquer bens pessoais do inquilino, os mesmos poderão ser revendidos para fins de pagamento de aluguel e outras despesas. 



Não. Os apartamentos são quase sempre alugados sem mobília. Para um inquilino típico, que aluga pelo prazo de um ano, sai mais em conta alugar o imóvel sem mobília, pois é costume que os inquilinos ao se mudarem tragam seus próprios móveis e pertences.


Revenda


OPISAS pode auxiliá-lo nesta etapa. Os imóveis para venda geram renda elevada. Quando você decidir que é a hora certa de vender o seu imóvel, OPISAS contará com investidores prontos para alocar seus recursos no lucrativo mercado de aquisição de imóveis para propriedade ou investimento. 


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