Navigando e facendo valutazioni tra le affascinanti proposte immobiliari di Opisas, certamente ad un certo punto nei tuoi ragionamenti avrai pensato “Beh interessante, rimane però il problema del cambio… E se il dollaro americano si indebolisce nei confronti dell’euro? parte del guadagno potrei lasciarla in giro”. Questa riflessione è parzialmente vera. Uno dei motivi per cui è nata la collaborazione tra me ed Opisas risiede proprio nel fatto di poter aiutare i clienti nella scelta ottimale rispetto alla gestione del patrimonio. Fatta questa necessaria premessa, entriamo nell’ordine di idee che stiamo valutando un investimento dalle caratteristiche pluriennali e quindi non operazioni mordi e fuggi. Secondo aspetto è che proprio perché stiamo considerando un investimento in valuta estera, l’orizzonte temporale non può essere breve e capiremo tra un po’ per quale motivo.
PERCHÉ IL RISCHIO CAMBIO NON È UN RISCHIO?
Naturalmente quando si affrontano degli investimenti in valuta estera, è ovvio che ci si espone al rischio cambio. La dimensione di questo rischio va però inquadrata nel giusto modo. Per comprendere bene il contesto nel quale ci stiamo muovendo è necessario innanzitutto inquadrare la situazione da un punto di vista macroeconomico. Il dollaro statunitense è attualmente la valuta di base per la commercializzazione di tutte le materie prime (oro, rame, argento, petrolio, gas, ecc). Il motivo storico per cui la quotazione di diversi strumenti e materie prime avviene in dollari è una conseguenza del fatto che gli USA hanno sostanzialmente vinto la seconda guerra mondiale. Il principale vantaggio che ne traggono gli USA deriva dal fatto che loro non sono esposti al rischio cambio.
Dall’altro lato abbiamo l’euro, moneta rappresentante l’economia del vecchio continente. Attualmente l’Euro ed il dollaro USA rappresentano senza dubbio le valute principali dell’economia mondiale. Il rapporto di cambio tra le due monete ha dei risvolti economici per l’economia americana come per quella europea. Ad esempio un dollaro forte rappresenta un vantaggio per le esportazioni europee poiché i cittadini americani pagheranno di meno i beni importati dal vecchio continente quindi consumeranno maggiori beni importati ovviamente a danno della loro economia interna (se diventa più conveniente comprare un’automobile europea evidentemente verranno acquistate meno automobili americane). Un euro forte, ovvero un dollaro debole farà accadere l’esatto contrario ed in particolare gli europei consumeranno maggiori beni di importazione o comunque espressi in dollari e meno beni di produzione interna. Le conseguenze di queste dinamiche che ho descritto in modo semplice hanno ovviamente un impatto sul valore del PIL delle diverse nazioni e quindi può provocare crescita da un lato e recessione dall’altro.
Siccome nessuno desidera la recessione, il rapporto di cambio tra le due valute è soggetto anche alle decisioni delle diverse banche centrali in particolare della FED (banca centrale americana) e della BCE (banca centrale europea) che attraverso le manovre di politica monetaria (per esempio aumento o diminuzione dei tassi di interesse) provocano delle conseguenze sul rapporto di cambio tra euro e dollaro statunitense.
QUANDO UN GRAFICO VALE PIÙ DI MILLE PAROLE
Osserviamo con attenzione cosa è accaduto nel tempo. Quello che vi riporto qui sotto è l’andamento settimanale del cambio eur/usd dal 2000 ad oggi.
Dal grafico è evidente che sono stati toccati dei picchi di minimo nel 2000/2001 in cui il dollaro ha manifestato tutta la sua forza portandosi ad un valore di 0,85 dollari per ogni euro (vantaggio per le esportazioni europee) e dei picchi di massimo in cui il rapporto di cambio eur/usd ha toccato 1,60 dollari per ogni euro (vantaggio per le esportazioni americane).
In entrambi i casi, per i motivi spiegati poco sopra, questi valori di cambio sono stati mantenuti per pochissimo tempo trovando subito nelle settimane successive un ridimensionamento del loro valore.
Alle attuali quotazioni siamo all’incirca equidistanti, c’è una leggero vantaggio in favore del dollaro americano. Per raggiungere i minimi degli ultimi 20 anni il dollaro dovrebbe apprezzarsi del 32% contro l’euro mentre per raggiungere i massimi l’euro si dovrebbe apprezzare conto il dollaro del 45%.
L’attuale scenario economico, caratterizzato da una ripresa debole, non permette a nessuna delle due economie un rapporto di cambio a livelli estremi che in ogni caso come abbiamo appena visto comunque non sarebbero a lungo sostenibili da una parte o dall’altra.
MA ALLORA QUALI IMPATTI CI SONO SULL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE USA?
Fatte tutte le premesse di cui sopra, andiamo a vedere l’impatto che il rischio di cambio può avere su un potenziale investimento. Per rendere il ragionamento più verosimile possibile alla realtà ho utilizzato delle semplificazioni pur partendo da dati oggettivi. In particolare le ipotesi su cui ho sviluppato il ragionamento sono le seguenti:
- L’investimento sull’immobile ha una durata di 10 anni con un rendimento del 10%;
- Il valore dell’immobile in questi 10 anni non subisce alcuna svalutazione e nemmeno una rivalutazione seppur poco probabile;
- Flusso costante dei redditi da locazione;
- Sviluppo di due ipotesi estreme utilizzando i due valori massimo e minimo raggiunti in questi ultimi 20 anni.
Ipotesi A (Euro forte)
Abbiamo individuato l’immobile di nostro interesse, del costo di 80.000$ che al valore di cambio attuale corrispondono a 71.000€ circa. Il rendimento del nostro immobile è pari al 10% annuo, ovvero vengono incassati flussi da locazione pari ad 8.000 $ per anno che alla fine del decimo anno sono pari a 80.000$. Supponiamo quindi che alla fine del decimo anno il rapporto di cambio eur/usd sia pari ad 1,60 dollari per ogni euro quindi una situazione estremamente sfavorevole per noi europei. Decidiamo quindi di liberarci dell’immobile che abbiamo ipotizzato non aver subito alcuna svalutazione né tantomeno una rivalutazione. Alla fine del decimo anno mi ritroverò quindi con:
- $ 80.000 valore di tutti i canoni di locazione
- $ 80.000 valore dell’immobile
- Totale 160.000$.
Se a scadenza ipotizziamo quindi un rapporto di cambio pari a 1,6 dollari per ogni euro vuol dire che i 160.000$ saranno pari a 100.000€ contro i 71.000€ investiti oggi che si traduce in un rendimento, nella peggiore delle ipotesi, pari al 41% in 10 anni.
Ipotesi B (Dollaro forte)
Abbiamo individuato l’immobile di nostro interesse, del costo di 80.000$ che al valore di cambio attuale corrispondono a 71.000€ circa. Il rendimento del nostro immobile è pari al 10% annuo, ovvero vengono incassati flussi da locazione pari ad 8.000 $ per anno che alla fine del decimo anno sono pari a 80.000$. Supponiamo quindi che alla fine del decimo anno il rapporto di cambio eur/usd sia pari ad 0,85 dollari per ogni euro quindi una situazione estremamente favorevole per gli americani. Decidiamo quindi di liberarci dell’immobile che abbiamo ipotizzato non aver subito alcuna svalutazione né tantomeno una rivalutazione. Alla fine del decimo anno mi ritroverò quindi con:
- $ 80.000 valore di tutti i canoni di locazione
- $ 80.000 valore dell’immobile
- Totale 160.000$.
Se a scadenza ipotizziamo quindi un rapporto di cambio pari a 0,85 dollari per ogni euro vuol dire che i 160.000$ saranno pari a 188.000€ contro i 71.000€ investiti oggi che si traduce in un rendimento, nella migliore delle ipotesi, pari al 188% in 10 anni.
Considerazioni conclusive
Sia l’ipotesi A che l’ipotesi B, rappresentano degli scenari estremi difficilmente raggiungibili. Qualcuno diceva che tra due estremi la verità sta nel mezzo. Quindi ipotizziamo che a scadenza il rapporto di cambio sia pari a 1,22 dollari per ogni euro. In questa situazione i nostri 160.000$ diventerebbero 131.000€ che sono quasi il doppio di quello che ci troveremmo ad investire oggi.
Morale della favola il rischio cambio c’è ma, pur esasperando la realtà con i dati disponibili ad oggi, si traduce in un guadagno più o meno rilevante come ho spiegato negli esempi di cui sopra.
Rimane tuttavia sempre valido il principio della diversificazione fra asset finanziari, asset immobiliari, asset valutari. Se hai bisogno di un supporto per individuare la situazione a te più consona contattaci, saremo lieti di fornirti l’assistenza a te necessaria.
