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FAQ

Frequently Asked Questions

Tutte le risposte alle domande più frequenti, per poter approfondire i vari aspetti legati ad un investimento immobiliare negli USA.

Nel caso non doveste trovare la risposta che stavate cercando, non esitate a contattarci.

Informazioni Generali


No, non è necessario. Tutte le operazioni possono essere comodamente effettuate dalla poltrona del vostro salotto.



L'Italia fa parte del programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) USA. I cittadini italiani possono trovare il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) a questo indirizzo CLICK, per stabilire la loro idoneità al programma stesso. I viaggiatori che risultano idonei per il programma "Viaggio senza Visto" (Visa Waiver) devono ottenere l'autorizzazione all'ingresso negli Stati Uniti servendosi del Sistema Elettronico per l’Autorizzazione al Viaggio (ESTA - Electronic System for Travel Authorization) all'indirizzo esta.cbp.dhs.gov I viaggiatori la cui richiesta di autorizzazione ESTA venga respinta e che desiderino comunque recarsi negli Stati Uniti, dovranno compilare una richiesta per un visto non immigrante.



Gli Stati Uniti sono una Repubblica Federale di tipo presidenziale, la cui legge suprema è costituita dalla Costituzione adottata nel 1789. La federazione, creata appunto con la Costituzione, rappresenta la principale entità del sistema di governo statunitense, che si articola in tre poteri: legislativo; esecutivo; giudiziario. Questa ripartizione, operata nell’ambito di un sistema costituzionale denominato “checks and balances”, consente a ciascun potere di agire in modo indipendente dagli altri due ma con l’autorità di controllare le azioni degli altri. A livello statale, in modo approssimativo, viene riprodotta la stessa organizzazione.



Opisas sarà lieta di potervi assistere dall’acquisto fino alla rivendita del vostro immobile. Il nostro staff è quotidianamente in contatto con tutte le figure di riferimento e potrà occuparsi per vostro conto di tutti gli aspetti necessari per una corretta e proficua gestione del vostro immobile.



La crisi finanziaria dei mutui subprime ha avuto inizio negli Stati Uniti nel 2006. All'origine della crisi l'erogazione di mutui a clienti che non fornivano sufficienti garanzie e che in condizioni normali non li avrebbero ottenuti. Purtroppo il forte calo del mercato immobiliare statunitense ha reso impossibile per molti proprietari rispettare gli impegni finanziari contratti con conseguente netto aumento dei sequestri di immobili nel mercato dei mutui subprime. In questo contesto molti dei principali istituti che erogavano mutui subprime hanno dovuto cessare l'attività o avviare la procedura di fallimento. Nello scenario economico mondiale Rispetto all'Europa e, in particolare, all'Area Euro, l'America sta mostrando da molti mesi una capacità di ripresa notevole. Se i 17 paesi dell'Eurozona sono tornati in recessione nel 2013 (pil -0,4%), l'America è cresciuta di quasi il 3%, lo stesso nel 2014 mentre nel 2015 si è assestata al 3,3%.



La scelta spetta a voi, ad ogni modo la maggior parte delle Società di Gestione richiedono ci sia un'assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la Società di Gestione stessa. É consigliabile stipulare un'assicurazione sulla casa per proteggere il vostro investimento in caso di calamità naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze. É inoltre consigliabile verificare con la vostra compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza.







Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall'assicurazione sulla casa sono i seguenti:



- Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno; (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell'impianto di condizionamento, incendi)

- Danni o perdita di oggetti personali all'interno della proprietà e di altre strutture Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).


Una proprietà ha 3 costi: - Property tax (pari al nostro IMU ) che varia da 1% a 2% del valore commerciale dell’immobile che equivale al 35/40% in meno del valore attuale di mercato. Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online. - HOA (spese condominiali che comprendono una polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto). - Property management, società che gestisce l’immobile, ricerca l’inquilino, paga le utenze, oltre a pagare la proprietà ed inviare chiari report mensili. Questo costo varia in % a seconda dello stato ma OPISAS ha trattato per i propri clienti costi vantaggiosi con ogni partner.



OPISAS vi assisterà in ogni passaggio, abbiamo degli accordi con alcune banche che vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking, rilascio debit card internazionale. Il conto non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purché ci sia un saldo di almeno 3.000 USD.



Gli Stati Uniti d'America offrono vari Visti, per saperne di più consigliamo di visitare il sito dell' ambasciata Americana in Italia italian.italy.usembassy.gov o di chiamare il numero +39 06 9480 3777 o quello Statunitense 703-439-2365, oppure via Skype al usvisaitaly. L'acquisto dell' immobile o la formazione della società non danno diritto a nessun Visto particolare per la permanenza negli USA.


OPISAS indica chiaramente sia la rendita lorda che la rendita netta, in questo modo è possibile verificare ogni informazione. La rendita netta viene calcolata detraendo dalla rendita lorda ogni costo dell’immobile. I costi che normalmente sono detratti consistono nelle spese condominiali, property tax e società di gestione.


OPISAS vi assisterà in ogni passaggio, abbiamo degli accordi con alcune banche che vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking, rilascio debit card internazionale. Il conto non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purché ci sia un saldo di almeno 3.000 USD.


Ogni proposta che trattiamo e che parla di rendita garantita è legata a particolari fattori di mercato. Contattateci segnalando l’immobile di vostro interesse. Saremo lieti di spiegarvi ogni aspetto e di inviarvi la documentazione specifica di ogni singolo immobile che offre tale rendita.
Su alcuni immobili la rendita viene garantita per un certo lasso temporale. Una volta che questo termina il vostro immobile sarà comunque in carico alla società di property management che continuerà ad occuparsi di ogni aspetto della vostra proprietà.
Non tutti gli immobili che proponiamo hanno una rendita garantita. Le proposte dove indichiamo una rendita netta sono legate ad una situazione attuale che prende in considerazione il canone versato dall’inquilino e detratti tutti i costi. Questi valori sono verificabili, Opisas vi potrà fornire tutta la documentazione a dimostrazione dei dati indicati.
Ci sono diversi aspetti da considerare, in linea di massima è possibile purché questo non sia affittato. Se la vostra intenzione è quella di utilizzare personalmente l’immobile vi consigliamo di verificare preventivamente alcuni aspetti, uno tra tutti il regolamento condominiale che preveda questa possibilità
E’ vivamente consigliabile.
OPISAS negli anni ha sviluppato dei rapporti preferenziali con vari istituti bancari e seguirà l'apertura del conto corrente a nome della società o della persona fisica per il cliente offrendo l’assistenza di un referente di lingua italiana all'interno della banca che in 30 minuti aprirà un conto corrente con accesso e-banking e una debit card del circuito internazionale Visa- Mastercard.


I conti correnti che consigliamo di aprire non hanno costi di apertura e gestione, né per l'accesso e-banking, né per la debit card, ma è obbligatorio avere un saldo minimo di 3.000 USD entro 60 giorni dall' apertura. Se il saldo sarà inferiore, il conto corrente avrà un costo fisso mensile che può variare in base alla tipologia di conto corrente (se a nome personale o della società).



A seconda della banca per effettuare bonifici oltre una certa soglia, bisogna richiedere la Safe Pass card che ha un costo una tantum che può variare dai 15 ai 20 USD ed è un dispositivo di sicurezza che elabora continuamente nuovi codici. Ad esempio Bank of America richiede la safe pass card per trasferimenti oltre ai 5.000 USD, non ci sono limitazioni sui destinatari o sull'ammontare totale.


Aspetti Fiscali e Legali


Investendo in USA si è certi che ogni fase sia trasparente e rintracciabile. Lo staff Opisas è preparato e sempre a vostra disposizione per fornirvi ogni chiarimento ed indicazione necessaria a dissolvere ogni dubbio.



Acquistando un immobile si è sempre soggetti a ripercussioni legali e/o fiscali. Pertanto una buona gestione dell’immobile è fondamentale per evitare problemi.


E’ molto importante che venga analizzato il contratto che si andrà a sottoscrivere con il costruttore e/o precedenti proprietari, per evitare sorprese.


Ottenere un mutuo per conto di una banca americana è sempre più complesso ma non impossibile. Ciascuna richiesta di mutuo dovrà essere valutata in maniera autonoma e conseguentemente le responsabilità in merito al mutuo sottoscritto varieranno di caso in caso. Per quanto invece attiene alla costituzione di una società negli USA non è previsto un requisito di cittadinanza.



E’ opportuno sottolineare come Il sistema generale di tassazione negli Stati Uniti sia uno dei più progressivi rispetto a tutti gli altri paesi industrializzati. Il regime fiscale statunitense, infatti, è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e locale. Per portare un chiaro esempio bisogna considerare come alle imposte federali vadano perciò aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni. (basti pensare come esempio a quello della città di New York). La giurisdizione fiscale degli Stati Uniti, in via generale, assoggetta ciascuna persona fisica o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Partnership o Limited Liability Company.



No. I contratti devono essere firmati in lingua originale essendo i soli ad avere un effettivo valore legale. Opisas, grazie alle partnership create è in grado di mettervi in contatto con i migliori professionisti del settore che operano sia in Italia sia in USA.



Una parte della forza e la competitività dell’economia americana è attribuibile alla rapidità ed elasticità delle procedure atte a costituire le società ed altri enti giuridici negli Stati Uniti nonché la relativa semplicità amministrativa nel gestire società non quotate in Borsa. Le forme societarie più comuni nel sistema statunitense sono: - Corporation: Simili alle società per azioni;
 - Limited Liability Company: Simili alle società a responsabilità limitata; - Limited Partnership: Simili alle società in accomandita semplice; - Sole Proprietorship: Simile alla società semplice. Nonostante questa panoramica sia necessaria bisogna specificare che negli Stati Uniti le due forme societarie più comunemente utilizzate sono le “Corporation” (c.d. “Inc.” o “Corp.”) e le “Limited Liability Company” (c.d. “LLC”). Queste società di capitale hanno caratteristiche che le fanno assomigliare, per grandi linee, rispettivamente alle Spa ed alle Srl del diritto societario italiano.



No. Opisas consiglia di acquistare tramite una società americana.



No, tuttavia le tasse sono le stesse in entrambi i casi. Dal punto di vista delle tasse sull’affitto sono tendenzialmente sempre pari a zero in quanto si può portare in detrazione tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre a maintenance costs, management fees ecc) incluso l’ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. La società offre molti più vantaggi rispetto all'acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.



Sì, è possibile.


Se l’immobile viene locato negli Usa sarà necessario dichiarare l’affitto negli USA e di conseguenza pagare le tasse in Italia usufruendo del credito d’imposta per l’imposta pagata negli USA.


Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una S.r.l., può essere costituita via internet sul sito www.sunbiz.org, ma lo staff OPISAS può provvedere alla formazione di essa o di altri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA (EIN Number), fondamentale per rendere la società attiva.



Negli Stati Uniti, come in Gran Bretagna, l’oggetto sociale non è strettamente vincolante come in Italia e può prevedere più di una tipologia di attività. Esso è infatti molto ampio, ed include “qualsiasi attività che possa essere condotta nello Stato” ad esclusione di alcune, come ad esempio le attività bancarie o di trust, le attività di import-export ecc.



Il costo di rinnovo annuale di una società negli Stati Uniti è pari a $ 138,75. L’operazione è molto semplice ed il cliente può effettuarla online sul sito www.sunbiz.org. In alternativa, lo staff Opisas è disponibile a rinnovare annualmente la società senza costi aggiuntivi.



Opisas ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile tra $ 500 e $ 800 per una LLC single member, a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società.



Trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione. Le imposte sul reddito si dividono in: - Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 15% a un’aliquota massima del 38%. - Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento. Nella grande maggioranza dei casi, una società che detiene la proprietà di un numero limitato di immobili rientrerà nello scaglione minimo, grazie alla detrazione di quasi tutti i costi dal totale dell’ imposta; rientrando nello scaglione minimo, non è previsto il pagamento di alcuna tassa.


Se compro come persona fisica dovrò dichiarare la proprietà dei miei immobili nella dichiarazione dei redditi nel Paese dove pago le mie tasse personali. Se compro tramite società dovrò dichiarare la mia partecipazione nella società americana.
No, per questa attività è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato nello Stato americano di riferimento. Opisas è sempre al Vostro fianco per consigliarvi il professionista adatto alle vostre necessità.
Deve essere dichiarata la partecipazione della società americana e l’eventuale percezione di utili.
Deve dichiarare in Italia il valore dell’immobile acquistato.


Trasferendo ufficialmente tramite banca la liquidità necessaria all’acquisto.



Dal punto di vista delle imposte sui redditi per l'Internal Revenue Service ("IRS"), la LLC è appunto considerata un’entità “pass- through”. Considerando ciò, gli stessi membri della LLC dovranno includere nella loro dichiarazione dei redditi personale, in proporzione alla loro partecipazione, i dati contabili della LLC di cui all’anno fiscale di riferimento, laddove, la LLC è tenuta a fare una dichiarazione di carattere meramente informativo. Quando una LLC è composta di un solo membro è considerata un’entità c.d. “disregarded” e la responsabilità della dichiarazione dei redditi resta in capo al membro unico. La legge federale, per le Corporations, che sono le società di capitali, prevede un’imposta sul reddito netto generato dalle Corporation stesse, pari al reddito lordo al netto delle spese deducibili.


L’incasso di dividendi deve essere dichiarato nella propria denuncia dei redditi in Italia.
Nel caso di Italia e Stati Uniti questi due Paesi hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall'Italia sia dall'America). 

Accordo Italia – USA Con legge 20 del 3 marzo 2009 (sulla «Gazzetta Ufficiale» del 18 marzo 2009) è stata ratificata la Convenzione siglata il 25 agosto 1999 tra l'Italia e gli Usa per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. La Convenzione sostituisce la precedente firmata a Roma il 17 aprile 1984 (e ratificata con legge 11 dicembre 1985, n. 763) che, peraltro, continuerà a trovare applicazione fino a quando non sarà attuato lo scambio dei documenti di ratifica, ai sensi dell'articolo 28 della Convenzione stessa. Inoltre, nel testo approvato è prevista una clausola di salvaguardia (articolo 28) che prevede l'applicazione delle previgenti disposizioni qualora più favorevoli. Negli Stati Uniti la procedura di ratifica si è conclusa in termini molto più rapidi rispetto all'Italia. Il Senato americano, competente in via esclusiva sulla materia, ha da tempo provveduto all'approvazione con Resolution 145 Cong. Rec. S 14225 del 5 novembre 1999, apportando peraltro alcuni cambiamenti al testo originariamente siglato, che hanno richiesto un ulteriore scambio di note tra i Paesi avvenuto il 27 febbraio 2007.


Sì, è possibile, tuttavia è necessario valutare preventivamente il tipo di attività. E’ possibile, infatti, che il Governo americano possa richiedere ulteriori permessi o licenze per specifiche attività. Diversi fattori fanno considerare che questa scelta non sia la più conveniente per diverse ragioni, una su tutte riguarda la responsabilità. Data la rapidità e snellezza nel costituire una società è consigliabile utilizzare un singolo veicolo per ciascuna delle attività di interesse.


E’ possibile ricevere tutte le comunicazioni presso il vostro domicilio, tuttavia, per un’efficace gestione dell’immobile vi suggeriamo vivamente di utilizzare i servizi di Opisas che, operando in loco, è in grado di garantirvi un servizio efficace e soprattutto tempestivo.
Solo grazie ad una pianificazione fiscale, quando questa viene correttamente compiuta è possibile minimizzare la responsabilità fiscale generata dal vostro investimento.
La tassa di successione viene imposta sul trasferimento di un bene localizzato negli Stati Uniti, alla morte del suo proprietario. Secondo le regole di carattere generale è previsto che nel momento in cui uno straniero trasferisca la proprietà di un bene al momento della sua morte venga applicata la tassa di successione. I primi USD 60,000 sono esenti da tassazione e il rimanente del valore del bene o dell’asse ereditario è tassato secondo un sistema di aliquota progressiva con un’aliquota massima del 40%.
In ogni caso, fra USA e Italia è in vigore la convenzione contro le doppie imposizioni in materia di successioni e donazioni (L. 19 luglio 1956, n.943), in base alla quale è prevista la detraibilità delle imposte pagate nell’altro paese secondo il meccanismo del credito d’imposta.  La tassa di successione è tuttavia facilmente evitabile con un’attenta pianificazione al momento della creazione della società; i professionisti fiscali americani di cui si serve Opisas sono in possesso degli strumenti necessari per fornire un’assistenza completa ai clienti riguardo questo aspetto, consigliando quale sia il miglior modo per tutelarsi preventivamente. 


Le spese deducibili di una società secondo l’internal revenue service (IRS) possono essere sia ordinarie sia necessarie. Le spese ordinarie sono le spese comuni e accettabili per l’attività’ che si sta svolgendo. Una spesa necessaria è invece quella che è utile e appropriata per l’attività commerciale. Una spesa non deve essere indispensabile per essere considerato necessaria.

E ' importante separare le spese della società dalle seguenti spese:

Le spese utilizzati per calcolare il costo del venduto;

Le spese di capitale;

Spese personali.


OPISAS consiglia di formare una LLC. Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe l’equivalente di una Srl, può essere costituita via internet sul sito www.sunbiz.org, ma lo staff OPISAS può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA (EIN Number), fondamentale per rendere la società attiva.
La costituzione della LLC può essere eseguita da uno qualsiasi dei soci o un loro rappresentante, e la LLC può avere un socio unico che può, anche, essere nominato successivamente alla costituzione della società stessa. La LLC benché legalmente costituita dal momento del deposito dell’atto costitutivo presso il Segretario di Stato dello Stato prescelto per la costituzione, può operare solo quando abbia almeno un socio. I soci di una LLC, come gli azionisti di una Corporation, sono responsabili per i debiti contratti dalla LLC entro il limite massimo costituito dal capitale dell’azienda, anche quando vi sia un socio unico.
Questa è una vostra scelta, non ci sono vincoli costitutivi, tuttavia OPISAS vi può mettere in contatto con i professionisti che vi consentiranno di valutare preventivamente la miglior soluzione adatta alle vostre esigenze.
No, non è necessario. E’ sufficiente che solo uno dei soci sottoscriva i contratti.
La società distribuirà i dividendi in funzione della partecipazione al capitale. Se ci sono degli accordi a valle non possono influire su questa modalità di distribuzione.
La liquidazione di una quota della LLC deve avvenire secondo quanto predisposto dall’operating agreement che verrà preparato al momento della costituzione societaria.


Anche in questo caso la procedura per le modifiche all’indirizzo della società, registred agent, etc., sono molto rapide e non eccessivamente costose. Per quanto invece attiene alla rimozione di un membro di una LLC o di un socio di una corp bisognerà prima analizzare quanto disposto nell’operating agreement o bylaws e muoversi di conseguenza.


Il sistema americano consente di poter costituire la propria LLC tramite portale online. OPISAS si avvale di professionisti abilitati ad effettuare queste operazioni nella massima sicurezza e trasparenza. Una volta formata la società sarà possibile controllare l’apposito registro nel portale dello Stato di riferimento.


Opisas ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo variabile tra $ 500 e $ 800 per una LLC unipersonale (single member), a seconda del numero e dell’entità delle operazioni poste in essere dalla società. Il costo di rinnovo annuale di una società negli Stati Uniti è pari a $ 138,75. L’operazione è molto semplice ed il cliente può effettuarla online sul sito www.sunbiz.org. In alternativa, lo staff Opisas è disponibile a rinnovare annualmente la società senza costi aggiuntivi. Se parliamo di Imposta sul reddito (income tax) bisogna specificare che, trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione. Le imposte sul reddito si dividono in:  Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota minima del 15% a un’aliquota massima del 38%.  Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento.   Nella grande maggioranza dei casi, una società che detiene la proprietà di un numero limitato di immobili rientrerà nello scaglione minimo, grazie alla detrazione di quasi tutti i costi legati all’immobile dal totale dell’imposta; rientrando nello scaglione minimo, non è previsto il pagamento di alcuna tassa.


Quando si forma una società è indispensabile avvalersi della figura del Registered Agent. Questa figura risulta necessaria poiché riceve ogni eventuale documentazione di carattere legale e fiscale e risulta, pertanto, una figura di riferimento per le comunicazioni che possono intercorrere tra la società e lo Stato, o le agenzie governative di riferimento.
In questo caso è necessario rivolgersi al proprio commercialista che conosce la vostra situazione personale e sarà in grado di valutare la tassazione dovuta.


Tutto dipende da quanto tempo e che tipo di società dobbiamo andare a chiudere. In linea generale le tempistiche sono rapide e con costi abbastanza ridotti. E’ possibile sciogliere la propria società attraverso la procedura prevista in ogni Stato. Lo Stato della Florida, ad esempio, mette a disposizione il portale www.sunbiz.org che permette di sciogliere la propria società compilando il format “LLC Dissolution”. Il costo per il deposito della pratica è di $25,00.


Procedure di Acquisto


                              



- Modulo di prenotazione, per iniziare il processo di acquisto di un immobile attraverso OPISAS il cliente dovrà compilare il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua parte con i dati dell’acquirente (i), controfirmato in calce. Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo la legge USA), oppure alla somma di $4,000 se si sceglie il servizio aggiuntivo che prevede la formazione di una LLC Americana, paragonabile ad una nostra Srl (la somma include la domiciliazione, il servizio di spedizione della posta e l'Employer Identification Number – EIN, equivalente della nostra partita iva).



- Contratto di vendita e di acquisto, una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l'acquirente riceverà “Contratto di acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista. Questo contratto, verrà inviato all'acquirente completo sia con i dati dell'acquirente sia con quelli del venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.



- Contratto di gestione della proprietà, assieme al contratto di acquisto, l'acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo proprietario. La stessa società di gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze, per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell'immobile. Il modulo di cui sopra sarà inviato all'acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato mancante dovrà essere compilato dall'acquirente e restituito prima della data del closing (rogito). Facente parte dello stesso documento, il cliente riceverà anche la Client Conversion Form.



- Closing Statement (documenti finali per il rogito), quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l'acquirente e il venditore riceveranno un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e dall'acquirente per concludere l'acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere pagati entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.



- Warranty Deed, una volta concluso il processo di acquisto l'acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane, il “Warranty Deed” e “l'Owners Policy” originali, documenti che attestano la nuova proprietà dell'immobile. Una versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e, se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.



Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato ma indicativamente si aggirano tra l’1% ed il 3% circa del prezzo di vendita. In genere le spese di un rogito (closing costs) sono suddivise come segue:



• Spese legali $ 400 • Registration Tax circa 0,6% valore acquisto

• Altri costi circa $ 300. Tali costi si riferiscono a Documentary Stamps (Doc Stamps), Hard Costs e altre spese varie. Queste spese si riferiscono all'invio di documenti tramite corriere, spese di bonifico eccetera.

• Spese di compilazione dei vari documenti e firma del contratto da liquidare al broker.



OPISAS ha un accordo quadro che prevede i seguenti costi di closing (per gli immobili di valore fino a 100.000 USD ):



- $3200 in caso di acquisto come persona fisica

- $4000 in caso di acquisto come società



Questa somma consente di provvedere alle spese legate alla costituzione della società, alla richiesta dell’EIN (Employer Identification Number) che può essere considerato come l’equivalente della nostra partita IVA, alla domiciliazione della società e tutti i costi di rogito legati all’acquisto dell’immobile (stesura contratti, title insurance, title search, registrazione del titolo presso la Contea di riferimento, gli emolumenti della Title company e molto altro ancora).



La causale varia a seconda delle modalità di acquisto. Nel caso di LLC è sufficiente indicare come oggetto “Finanziamento società (NOME SOCIETA')” 


OPISAS vi fornirà le coordinate bancarie necessarie per effettuare il pagamento. Non appena il pagamento sarà ricevuto verrà emessa regolare fattura a nome della LLC che verrà formata così da poter detrarre tale costo in fase di dichiarazione dei redditi.
Il totale del prezzo di acquisto dovrà essere versato sull’Escrow Account della Title Company.


In queste operazioni è il sistema americano a prevedere l’utilizzo di un Escrow account. L’Escrow account è un contratto tra due soggetti in base al quale le parti contraenti affidano ad un terzo soggetto il mandato per regolare la compravendita di beni mobili e immobili. Una volta stipulato il contratto di Escrow account, le parti depositano presso il terzo il bene o il documento oggetto della transazione e il suo controvalore in denaro. Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in cui sarà consegnata al compratore.



E’ sufficiente inviare i fondi direttamente alla Title Company.



Nei costi di rogito viene inclusa anche la Title Insurance. La Title Insurance è un’assicurazione rilasciata dalla Title Company che garantisce la trasparenza del titolo e l’assenza di eventuali pendenze. Questo strumento vi garantirà una copertura, anche futura, per qualsiasi situazione sia legata al titolo di proprietà; infatti, sarà la Title Company a dover rispondere giuridicamente.



Negli Stati Uniti il Catasto è online e ogni Contea ha una propria sezione di riferimento. Questo vi consentirà, una volta avvenuto il rogito, di verificare tutte le informazioni direttamente dal vostro computer. Normalmente le tempistiche possono variare da Contea a Contea.


Gestione Proprietà/ Locazione

Negli Stati Uniti esistono due principali tipologie di assicurazione che si possono stipulare sugli immobili. La prima sulla struttura dell’edificio e su tutte le parti comuni, la seconda sull’immobile stesso.

I complessi residenziali (Condo) devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per la vostra unità abitativa. L'assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico. La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e possono includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale.  L'assicurazione di responsabilità civile protegge l'associazione (HOA – Homeowners Association) da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l'associazione è legalmente responsabile. L'assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell'inquilino. La vostra polizza assicurativa personale non copre l'inquilino o la HOA/COA.

Per quanto riguarda invece la polizza assicurativa sul singolo immobile è necessario stipulare una polizza privata che può prevedere diverse casistiche.

Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall'assicurazione sulla casa sono i seguenti:

• Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno (perdite dovute alla rottura delle tubature, perdite dell'impianto di condizionamento, incendi);
• Danni o perdita di oggetti personali all'interno della proprietà e di altre strutture;
• Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).


La Homeowner Association (conosciuta come HOA) è un organizzazione che supervisiona lo sviluppo del complesso residenziale, il complesso residenziale stesso, o qualsiasi altra sottodivisione, dove i membri di tale associazione sono responsabili di creare a far rispettare le regole. Spesso tali associazioni riscuotono una tassa, o una quota, al fine di coprire i costi di manutenzione delle aree comuni, quali parchi e piscine. La Homeowner Association è intesa a tutelare l'associazione stessa, i suoi membri e l'esterno del complesso, incluso il tetto e i suoi beni (se presenti) da danni arrecati dalla proprietà stessa e da richieste di risarcimento. Tuttavia, l'assicurazione dell'associazione può aiutare ad evitare molti dei problemi più comuni affrontati normalmente dai complessi residenziali.



I complessi residenziali devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata per la vostra unità abitativa. L'assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico. La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e possono includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale. L'assicurazione di responsabilità civile protegge l'associazione da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l'associazione è legalmente responsabile. L'assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o dell'inquilino. La vostra polizza assicurativa personale non copre l'inquilino o la HOA/COA.


La scelta spetta a voi, ad ogni modo la maggior parte delle società di gestione richiedono ci sia un'assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la società di gestione stessa. É consigliabile stipulare un'assicurazione sulla casa per proteggere il vostro investimento in caso di calamità naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze attenuanti. É inoltre consigliabile verificare con la vostra compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza.


Non è obbligatorio sottoscrivere un’assicurazione, ovviamente è fortemente consigliabile. Per conoscere i costi indicativi è necessario richiedere un preventivo ad hoc. A seconda della tipologia di immobile i costi possono variare.


Opisas è a Vostra disposizione, qualora lo desideriate, per supportarvi e consigliarvi la migliore soluzione adatta al vostro caso e che meglio tuteli i vostri interessi.


Le società che si occupano di gestione degli immobili si chiamano Property Management. Queste sono società strutturate che si occupano esclusivamente di tutti gli aspetti connessi alla gestione e al mantenimento della proprietà. Le competenze di queste società sono davvero complete, infatti, si occupano di riscossione affitti, pagamento delle utenze, trasferimento della rendita netta sul conto corrente del proprietario, ispezioni semestrali dell’immobile, manutenzione e lavori straordinari e necessari, invio di chiari report mensili e qualunque altro aspetto connesso.Il contratto deve essere siglato fra il proprietario e la società di Property Management. Opisas, dopo aver collaborato e testato in prima persona le società di Property Management sarà lieta di individuare e segnalarvi la soluzione più seria e affidabile.



Opisas sarà al vostro fianco per supportarvi durante l’intero processo che va dall’acquisto alla rivendita dell’immobile.



I proprietari di un immobile possono rivolgersi ad una società di Property Management. Queste società si occupano della supervisione di tutti gli aspetti di un immobile per conto del proprietario, ad esempio degli aspetti amministrativi piuttosto che della gestione e manutenzione dell’immobile. Opisas collabora con le migliori società del settore che possono occuparsi in loco di qualsiasi operazione ad un prezzo davvero conveniente grazie alle convezioni.



Opisas preferisce affittare le proprietà ad un valore leggermente più basso ma a buoni inquilini, perciò diamo il primo anno di property management gratuito per compensare questa differenza che in gran parte dei casi si ribiliancia dall’ aumento dei canoni al termine di contratto locazione che dura normalmente 1 anno.



Per i condomini in genere, inclusi anche quelli di lusso, le HOA (Home Owner Association) includono: la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l'utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l'area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri. Quindi i sevizi presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet. Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.



L'inquilino paga la Società di Gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La Società di Gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile o come verrà indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report mensile, consuntivo costi/guadagni.



Gli immobili che OPISAS propone sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi. Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostrano che un’unità immobiliare viene affittata in un arco di tempo che varia da 1 a 45 giorni.



Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio: il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali. Ci sono tre tipi di aree residenziali: RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi. RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi. RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.



La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni. Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:



- Primo: in caso di mancato pagamento dell’affitto per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e una penale di $50. Se l'inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario (la Società di Gestione curerà questo aspetto per voi) può inviare per posta una raccomandata con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell'inquilino un avviso esortando il pagamento dell’affitto entro 3 giorni (sabato, domenica e le festività escluse), specificando il totale dell'affitto dovuto, o di evacuare l'appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche per lo sfratto tramite un avvocato o recandosi direttamente in tribunale.



- Secondo: per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.



- Terzo: per abbandono. Abbandono in questo caso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l'affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell'assenza. Le procedure di sfratto prevedono: un avviso di sfratto per iscritto in caso di mancato pagamento dell'affitto, dunque l'inquilino ha 3 giorni di tempo per rettificare o per evacuare la proprietà. Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l'inquilino in tribunale. La Società di Gestione inizierà tutte le procedure per il cliente dopo averlo avvertito. Ricevuta la citazione, l'inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso. Ad ogni modo è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell'affitto dovuto. Se l'inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l'inquilino. Se invece risponde alla citazione, verrà fissata una data per l'udienza. Se all'udienza l'inquilino perde il caso, egli dovrà pagare il doppio dell'affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell'avvocato del proprietario. Se l'inquilino non appare all'udienza, perde automaticamente il caso. Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell'appartamento, il quale avviene solo dopo 24 ore dall'affissione di un avviso nel condominio dell'avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l'amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall'avviso dello sceriffo, potrà impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l'affitto e altre spese.



Ogni stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto: ad esempio in Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’inquilino uscirà trascorsi 12 mesi, ma ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in relazione al trend del mercato immobiliare americano, con particolare riferimento al mercato locatizio e alla conseguente possibilità, da parte del proprietario, di rinegoziare il canone d’affitto secondo valori più vantaggiosi.



Lo Statuto dei vari stati USA, autorizza i condomini ad applicare una multa al proprietario di un minimo di $100 al giorno fino a un massimo di $1000, a chi non rispetta la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non viene rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l'appartamento. Va ribadito che il comune ha l'autorità di imporre una multa che può arrivare fino a svariate migliaia di dollari, oltre al fatto che il trasgressore dovrà presentarsi in tribunale.



Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l'arredamento. Gli immobili arredati in genere sono quelli destinati agli affitti a breve termine laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare l’immobile senza arredamento in quanto è consuetudine che l'affittuario arredi l’immobile con il suo arredamento, ad eccezione del bagno e della cucina.



La maggior parte degli immobili vengono venduti senza l'arredamento, a meno che diversamente specificato. Il motivo per cui molti appartamenti sono arredati è perché i mobili sono dell'inquilino.


Rivendita immobile


OPISAS e il suo staff in loco seguirà totalmente questo aspetto. Ovviamente il proprietario è libero di scegliere il partner che seguirà la vendita in quanto non è legato in nessun modo a OPISAS.



Non ci sono problemi, la società può rimanere attiva se si desiderano fare altri investimenti, tuttavia bisogna sempre prendere in considerazione il rapporto tra costi/benefici.


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