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Report Mercato Immobiliare USA 2021 – 2022

5. Dicembre, 2022

Nel 2021 il mercato immobiliare statunitense ha registrato una tendenza positiva, se non un vero e proprio boom. Infatti, nel post lockdown, la domanda da parte di coloro che stavano acquistando la prima casa, i cosiddetti first home buyers, è aumentata sia per il sempre più frequente smart working sia per l’ingresso dei millenials nel mercato sia, infine, per i tassi di interesse ai minimi storici. Il mercato residenziale ha visto, e vede tutt’ora, i first home buyers come i veri market movers, coloro che hanno potere di influenzare le dinamiche del mercato. Ma per quanto riguarda l’offerta, la disponibilità immobiliare risulta insufficiente. Il primo iniziale motivo risale al blocco delle nuove costruzioni in risposta alla crisi dei subprime del 2008 (i prestiti ad alto rischio finanziario erogati a clienti a forte rischio di insolvenza). In aggiunta, dopo una costante anche se insufficiente ripresa delle nuove costruzioni, l’offerta è diventata nuovamente più fissa a causa dei rallentamenti causati dal lockdown e dalla scarsità dei materiali da costruzione. Tutto questo ha fatto sì che il peso delle case esistenti risultasse essere particolarmente rilevante. Se l’offerta è rimasta vincolata alla disponibilità di case nel territorio statunitense, la domanda invece è aumentata costantemente e, siccome i first home buyers sono soliti comprare con mutuo, i tassi di interesse risultano essere anch’essi protagonisti nel regolare il mercato immobiliare USA.

Il 2022, però, ha visto un cambio di tendenza, con un aumento significativo dei tassi sui mutui. Questo ha inevitabilmente portato a una contrazione significativa nel mercato, abbassando la domanda.

La situazione del 2008 pare, però, irripetibile. Le condizioni finanziarie, in particolare dei mutui, non sono paragonabili a quelle di circa quindici anni fa. Oggi, i mutui a tasso variabile negli USA non superano il 10% del totale, nel 2008 erano più del 35%. La stragrande maggioranza dei mutui preesistenti è, quindi, bloccata a tassi d’interesse sensibilmente inferiori a quelli attualmente di mercato. Quello che più probabilmente sta succedendo è che gli exploit del 2021 e di inizio 2022 stanno venendo riassorbiti dalla correzione già in atto dei valori immobiliari. I prezzi vanno sicuramente tenuti sotto controllo, ma allo stesso tempo è bene vigilare su un altro indicatore: quello relativo ai forbearance (concessioni di tolleranza), ovvero ai rinvii temporanei dei pagamenti legati a un prestito. Questo indicatore funge da anticipatore di potenziali future sofferenze. Proprio la diversa dinamica dei mutui è uno dei principali motivi per cui il cosiddetto tasso di forbearance è ora ancora molto basso.

Attualmente, si sta formando una domanda inevasa consistente all’interno dei first home buyers che potrebbe riversarsi nel mercato non appena i tassi di interesse sui mutui caleranno.

Per il futuro prossimo, dopo un sensibile rallentamento del mercato, l’ipotesi che pare essere più plausibile raffigura che ci possa essere una nuova spinta della domanda a fronte di un’offerta pressoché fissa. Quest’ultima, infatti, è legata alla costruzione di nuove abitazioni che però non sembra essere in atto: le difficoltà nel mondo dell’edilizia sono crescenti a causa dell’aumento dei costi della manodopera, dei materiali e quelli finanziari. La diretta conseguenza è la riduzione o, peggio, il blocco dei nuovi cantieri.

Un’eventuale dura e persistente recessione economica potrebbe però incidere sullo scenario appena enunciato. Questa, tuttavia, potrebbe avere cause, e di conseguenza generare effetti, diversi.

Infatti, eventuali cause esogene, come ad esempio un’escalation ulteriore del conflitto in est Europa, avrebbero, purtroppo, effetti non facilmente prevedibili. Analogamente anche le eventuali strategie di mitigazione e protezione non possono essere ipotizzabili al momento. 

Tra le cause endogene, invece, il perdurare della politica monetaria restrittiva della FED potrebbe innescare una spirale recessiva e ciò porterebbe a un ulteriore slittamento nella soddisfazione della domanda latente sulla prima casa. Bisogna ricordarsi, però, che tra gli obiettivi statutari della FED, tutti di uguale importanza, non c’è solo la stabilità dei prezzi ma anche il mantenimento di un’elevata occupazione e di un tasso di crescita sostenuto dell’attività economica. Per questo motivo, la FED potrebbe rivedere la sua politica monetaria restrittiva attualmente in atto non solo di fronte ad un evidente successo nel combattere l’inflazione, ma anche se dovesse esserci un’incisiva decrescita economica o una forte contrazione del mercato del lavoro. 

Riguardo le rendite da locazione immobiliare, invece, la crisi del 2008, ed anche quella del 2020, ci suggeriscono che gli affitti tendono ad assorbire bene eventuali contrazioni economiche reagendovi limitatamente e in modo differito. Di base, negli Stati Uniti il numero di locatari è sensibilmente maggiore rispetto ad altri mercati europei e non. Questo è dovuto alla convenienza economica e ad una forte mobilità sociale. Dall’altra parte però il mancato pagamento dell’affitto genera in tempi rapidi il fenomeno dello sfratto che, visto la sostanziale scarsità di reti sociali di soccorso, non di rado porta a vivere per strada. Queste peculiarità rendono il mancato pagamento dell’affitto un atto dalle conseguenze molto rilevanti per le vite degli inquilini morosi.

Nella crisi del 2008, ad esempio, l’aumento dei canoni di locazione, seppur inferiore, ha resistito al crollo sia delle borse che dell’economia reale. Si è potuto anche notare un aumento costante delle unità abitative occupate da affittuari poiché una parte considerevole di chi si è visto pignorare la casa ha optato per questa soluzione. Adesso, ciò che sta accadendo è in qualche modo simile. Infatti, i first home buyers che non hanno la possibilità di comprare un’abitazione a causa del caro-mutui si stanno accontentando di una casa in locazione, portando ad un aumento di pressione sugli affitti.

Per saperne di più

Puoi scrivere a contact@opisas.com per prendere appuntamento con un esperto di investimenti nel mercato immobiliare statunitense.

 

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