Investimenti, le locazioni made in USA battono l’Italia 5 a 3

3,0% è la media dei principali capoluoghi italiani secondo Nomisma.

5,2% la media di un paniere di metropoli USA secondo Berkadia^®   

(Gruppo Berkshire Hathaway di Warren Buffett). 

8,6% è il cap rate di un portafoglio immobiliare benchmark negli USA. 

Confrontando i risultati della recente ricerca di Nomisma sugli appartamenti in affitto in Italia ripresa da Il Corriere della Sera con il report di metà anno sul mercato delle locazioni negli USA pubblicato da Berkadia^®, società del Gruppo Berkshire Hathaway di Warren Buffett, il risultato è chiaro: gli USA battono l’Italia 5 a 3.

Il Corriere prende in considerazione i dati Nomisma di 8 dei principali capoluoghi italiani: Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino.

In particolare, vengono presi in considerazione i rendimenti teorici per affitti a canone libero della durata standard di otto anni. Al lordo, si va dal 5,3% di Palermo e al 5,2% della capitale al 4% di Milano e Bologna.

Per avere il netto, Il Corriere ipotizza un prelievo fiscale (cedolare secca più Imu) pari al 35% del canone. Ecco che il rendimento scende drasticamente dal 2,6% di Bologna e Milano, al 3,4% di Roma e Palermo.

Ecco la tabella completa:

* in Euro al metro quadro  ** in Euro al metro quadro per anno

Fonte: Nomisma

I dati citati sono la media cittadina ponderata; se si considerano le quattro macroaree (pregio, centro, semicentro, periferia) con cui Nomisma suddivide il mercato delle città.

Teniamo a precisare, però, che non si tratta di una rendita veramente netta.

I dati, infatti, tengono in considerazione solamente il peso fiscale, ma non eventuali morosità, periodi di sfitto e manutenzioni. Come non tengono in considerazione l’eventuale rivalutazione dell’immobile.

Su questi aspetti è, quindi, importante fare un ulteriore approfondimento.

Citando sempre Il Corriere è: evidente che i rendimenti sono più bassi dove minore è il rischio di incocciare in morosità e dove maggiore la prospettiva di rivalutazione dell’immobile. E anche se i canoni stanno salendo in linea con i prezzi delle abitazioni è anche difficile incontrare una domanda di inquilini affidabili, perché spesso si tratta di persone che vorrebbero in realtà comprare ma non possono ottenere un mutuo, spesso perché non dispongono della liquidità per coprire una parte del prezzo di almeno il 20-30 per cento. O ancora perché il loro reddito è giudicato insufficiente per la copertura della rata: il guaio è che se una rata di mutuo a 30 anni non è sostenibile ben difficilmente lo può essere un canone di locazione in una grande città.

Le morosità sono il vero elemento di rischio per questa tipologia d’investimento immobiliare. Come vengono gestite in Italia e negli USA fanno ulteriormente pendere la bilancia a favore degli Stati Uniti.

Secondo un’indagine svolta dall’Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari (ASPPI Nazionale): mediamente i tempi di rilascio effettivo dell’immobile risultano essere minimo di un anno, ma possono arrivare anche a 15 o 18 mesi nelle grandi città (questa durata risulta in aumento negli anni); normalmente il locatore non percepisce il canone di locazione per tutta la durata della procedura, cui vanno aggiunti i mesi scoperti prima dell’inizio dello sfratto (di solito non meno di 3-4), per cui si arriva a minimo 15-20 mesi di perdita del canone.

Negli USA invece, la procedura legale che porta allo sfratto esecutivo (eviction) dura mediamente 34 giorni.

Secondo Nomisma e Il Corriere, quindi, il rendimento annuale medio italiano al netto delle sole tasse è del 3,0%, senza tenere in considerazione morosità o altri costi.

Negli USA invece?

Se prendiamo in considerazione i report di Berkadia^®  per le aree metropolitane di Baltimore (Maryland), Detroit (Michigan), Philadelphia (Pennsylvania) e Tampa (Florida), ovvero le principali destinazioni degli investimenti immobiliari effettuati da OPISAS, il rendimento netto medio annuale è del 5,2%.

Berkadia^®, però, non divide semplicemente gli affitti annui per il valore dell’immobile, ma si avvale del cap rate, uno degli indicatori di riferimento per gli investimenti immobiliari da locazione. Il cap rate è calcolato dividendo il reddito operativo netto, la quantità di denaro che rimane dopo aver pagato tutti i costi, per il valore corrente di mercato dell’immobile. Il dato, quindi, tiene già in considerazione morosità e costi vari ed è attualizzato al valore corrente dell’immobile, non a quanto lo si è comprato all’inizio dell’investimento.

Un altro aspetto sottolineato da Il Corriere è l’inflazione: la cedolare secca non consente l’aggiornamento annuo del canone al costo della vita e la tassazione a Irpef (reddito imponibile per il 95 per cento all’aliquota marginale), con cui invece è possibile adeguare l’affitto, è molto penalizzante per chi ha un reddito medio alto.

Negli USA, invece, non esistono queste limitazioni, il mercato delle locazioni è libero e ha visto un aumento medio di ben il +14,8% anno-su-anno sempre secondo Berkadia^®.

Anche il confronto sulle potenziali rivalutazioni degli immobili è vinto nettamente dagli USA.

Infatti, se escludiamo alcuni mercati in controtendenza, in primis Milano, tra il 2010 e il 2020 i prezzi delle abitazioni, in Italia, sono diminuiti del -15% secondo Eurostat. Se andiamo ad analizzare i dati di immobiliare.it, ad aprile 2014 per gli immobili residenziali in vendita sul portale venivano richiesti in media 2.348 Euro al metro quadro, a dicembre 2019 si è toccato il valore minimo di 1.879 Euro al metro quadro. Sempre per il portale, negli ultimi 2 anni si è visto un certo rialzo che ha toccato il picco a marzo 2021 con 1.944 Euro al metro quadro. Attualmente, anche questa fase sembra terminata con una diminuzione a 1.932 Euro al metro quadro a luglio 2022.

In definitiva, per immobiliare.it il prezzo medio richiesto è sceso del -18% dal 2014 ad oggi, vanificando qualsiasi prospettiva di rivalutazione.

Nello stesso periodo il mercato residenziale americano ha visto un aumento di ben il +70,9% secondo la U.S. Federal Housing Finance Agency.

Inoltre, se prendiamo come investimento benchmark un portafoglio immobiliare ben bilanciato costituito da 9 proprietà nelle location USA analizzate sopra, di cui si percepiranno gli affitti per 5 anni per poi rivenderle, ecco che la media annuale dei cap rate può raggiungere indicativamente l’8,57%. Questo tenendo conto sia delle locazioni che delle rivalutazioni nonché dell’incidenza di eventuali periodi di sfitto o morosità, dei costi di manutenzione e dei costi di acquisto e di rivendita degli immobili.

Per saperne di più

Puoi scrivere a contact@opisas.com per prendere appuntamento con un esperto di investimenti nel mercato immobiliare statunitense.

Disclaimer: Le cifre qui riportate hanno lo scopo di fornire dati accurati in relazione ai mercati indicati e si basano su dati storici OPISAS e sul mercato immobiliare statunitense e italiano tratti dalle fonti citate. Queste informazioni sono fornite con l'intesa che OPISAS non fornisce attività̀ legali, servizi contabili, finanziari o altri servizi professionali altrimenti regolamentati da qualsiasi istituzione di regolamentazione professionale. OPISAS declina ogni responsabilità̀, rischio personale o perdita o altro, derivante dall'uso diretto o indiretto e dall'applicazione di qualsiasi contenuto di questo documento.