Quando si valuta come investire oggi, il concetto di diversificazione rientra spesso nelle macro-tematiche affrontate coi nostri clienti. Trattando di investimenti immobiliari all’estero, noi di OPISAS abbiamo spesso a che fare col concetto di diversificazione, in quanto proprio questa rappresenta uno dei motivi principali per cui un investitore decide di agire su un Paese diverso dal proprio.
Il concetto di diversificazione si può spiegare facilmente ricorrendo alla massima di “non mettere tutti i soldi sotto lo stesso materasso” o, meglio ancora per rendere l’idea della fragilità di alcuni asset, “tutte le uova dentro lo stesso cesto”.
Sebbene queste massime risalgano agli albori della finanza personale, possiamo sostenere che ancora oggi il concetto di diversificazione giochi un ruolo chiave nella pianificazione di un buon portafoglio d’investimento.
Nell’ottica di comprendere come investire oggi nel modo migliore, sempre più persone manifestano una certa curiosità nelle dinamiche estere e in ciò che esse possono realmente offrire. Non stupisce infatti che molti investitori che ci contattano da tutto il mondo siano già attivi sul mercato locale della loro residenza e siano preoccupati dall’eventualità che si verifichino cadute nel mercato in cui tutto il loro capitale è investito.
Non è difficile incontrare degli investitori che, oltre alla residenza personale, posseggano una seconda casa messa a reddito, magari a pochi km dal loro domicilio. Sebbene disporre di un immobile vicino alla propria dimora crei nella mente dell’investitore l’idea di un maggior controllo, in caso di fluttuazioni di mercato indesiderate, si rischia di non avere una risorsa alternativa che crei degli attivi.
Il concetto di diversificazione si rende fondamentale in una fase precisa, ovvero nella pianificazione dell’investimento. In altre parole, diventa opportuno parlarne quando si deve decidere dove allocare il proprio capitale in modo da bilanciare e limitare i rischi.
Vediamo nella pratica quali siano i diversi modi per attuare una buona diversificazione del proprio portafoglio e come investire oggi nel modo migliore.
Diversificare per asset
La diversificazione per asset è la più adottata dagli investitori, in quanto significa banalmente evitare di concentrare tutto il capitale in un unico tipo di investimento (immobiliare, borsa, titoli, valute) e investire quindi in più asset diversi. Il concetto che sta alla base di questa scelta, è quello di agire su asset differenti per rendite, che subiscano fluttuazioni più o meno ridotte o che possano essere rivenduti in tempistiche diverse. L’investitore ha così una certa autonomia nel gestire il proprio portafoglio e diminuisce sensibilmente il rischio di una perdita totale dei propri attivi.
Possiamo dire che il fondamento sul quale si basa la diversificazione è semplicemente l’alta improbabilità che tutti gli asset su cui si è investito crollino contemporaneamente, portando così ad una perdita totale dei propri introiti.
Diversificare per valuta
Un altro pilastro della buona pianificazione di un investimento, è la diversificazione per valuta. Anche in questo caso, agire su valute diverse da quella della propria nazione, permette di diminuire i rischi derivanti da fluttuazioni fuori controllo dei cambi. In questo caso, la scelta del Paese estero sul quale investire parte del proprio capitale, è strettamente legata alla valuta che lo rappresenta ed è un dato da considerare quando si pianifica come investire oggi. È di fatti preferibile agire su valute che siano un punto di riferimento a livello internazionale, nonché che abbiano dimostrato negli anni una certa duttilità. Un esempio pratico è certamente rappresentato dal dollaro americano.
Diversificare nell’immobiliare
Ma concentriamoci ora sull’asset che, se detenuto direttamente, favorisce maggiore autonomia d’azione e che per sua stessa natura è considerato più concreto e stabile: l’asset immobiliare.
Nel nostro precedente articolo abbiamo analizzato le motivazioni che spingono un investitore a scegliere gli investimenti immobiliari all’estero per il futuro della famiglia. Vediamo ora come investire oggi e perché sia opportuno attuare una buona diversificazione, ovvero agire anche su proprietà immobiliari situate all’estero.
1) Diversificare per location
Nell’atto di comprendere come investire oggi nel miglior modo, la diversificazione per location è senza dubbio una delle più apprezzate e praticate dagli investitori. È, infatti, certamente consigliato agire su più immobili situati in diverse location, piuttosto che su più immobili nello stesso mercato residenziale. Agendo su diversi Stati, ognuno con le sue legislazioni, il suo mercato interno e la sua appetibilità internazionale, si ha infatti la possibilità di diluire il rischio derivante da eventuali perdite nel valore immobiliare locale.
In un’ottica più generale, inoltre, è molto importante ricordare che, nel caso di immobili a reddito, a parità di investimento complessivo, è preferibile possedere più proprietà di valore contenuto invece che una sola dell’intero importo investito, poiché questa strategia permette di assicurarsi una continuità nelle rendite da locazione anche in caso di imprevisti. Per comprendere questo concetto, basti pensare all’eventualità di un cambio dell’inquilino: se uno degli inquilini insediati in una delle nostre proprietà dovesse decidere di non rinnovare il contratto d’affitto, sarà infatti necessario trovare un inquilino sostitutivo. Il fatto di possedere nel contempo altri immobili locati, garantirebbe comunque la continuità delle entrate. La regola di base è quindi quella di assicurarsi una continuità negli introiti, anche nel caso in cui uno degli investimenti fatti non sia in grado, per un breve periodo, di approvvigionare la consueta rendita. Questa costituisce la regola che meglio di tutte spiega come investire oggi al meglio.
2) Diversificare per utilizzo dell’immobile
Un altro fattore chiave della buona diversificazione, spesso sottovalutato, riguarda la diversa tipologia di immobili nei quali investire. Una proprietà immobiliare che genera una rendita, può essere infatti affittabile a breve termine (per esempio a notte), oppure a lungo termine (generalmente con contratti di locazione annuali o pluriennali). Esistono anche proprietà con soluzioni intermedie, come l’affitto mensile, ma al di là delle opportunità offerte dal mercato in tal senso, ciò che è importante sapere è che prestare attenzione a questo fattore può permettere di diversificare in modo vincente e di soddisfare le esigenze di chi stia valutando come investire oggi al meglio.
Un esempio pratico è rappresentato dagli investitori che acquistano immobili con diversa tipologia di affitto: proprietà con affitto a breve termine (short-term), come le Vacation Homes che permettono di unire utilizzo personale per le proprie vacanze e rendimento affittando l’unità quando non la si usa, e immobili da investimento puro affittati a lungo termine (long-term), ovvero con inquilini già insediati all’interno che corrispondono l’affitto mensilmente.
3) Diversificare per tempistiche di uscita dall’investimento
Parlando di rivalutazione dell’immobile, un metodo attraverso il quale è possibile diversificare al meglio si fonda sull’attenta analisi del mercato residenziale in cui si va ad investire.
Come detto sopra, ogni location ha le sue peculiarità e la sua domanda di abitazioni. Generalmente, in base alle tempistiche d’uscita dall’investimento, possiamo distinguere due grandi tipologie di immobili: gli immobili che maturano una plusvalenza nel breve-medio periodo e quelli che maturano la plusvalenza nel medio-lungo periodo.
Nella composizione di un pacchetto di investimenti immobiliari ben diversificato al proprio interno, è buona norma investire su proprietà in mercati che presentano comportamenti diversi in tema di plusvalenza (ovvero la differenza tra il prezzo a cui l’immobile si rivende e quello a cui si era acquistato). In parole semplici, nel costruire il proprio investimento immobiliare, si può abbinare proprietà collocate in mercati dall’appeal internazionale in cui di norma la rivalutazione si concretizza prima nel tempo e proprietà da tenere in portafoglio più a lungo, per esempio in un mercato che offre buone rendite e stabilità nell’immediato, ma che vede una crescita dei valori immobiliari progressiva nel lungo periodo.
Tutto chiaro, ma come posso iniziare a diversificare da oggi?
Una buona soluzione per chi si sta approcciando per la prima volta agli investimenti immobiliari all’estero e che si sta informando su come investire oggi, è quella di pianificare un investimento in una location dai valori accessibili e rendimenti stabili, come quelle proposte da OPISAS.
Focalizzandosi su valori accessibili per singolo immobile, si può decidere di diversificare fin dal principio agendo su diverse proprietà situate in diversi mercati e dalle differenti caratteristiche. Nel caso si opti invece per iniziare con un primo investimento test, il consiglio è quello di iniziare con mercati che prevedano una finestra d’uscita a breve-medio termine.
Qualunque siano le proprie esigenze, il suggerimento per un’ottima pianificazione è sempre quello di rivolgersi ad un professionista nel settore degli investimenti immobiliari all’estero.
Per saperne di più
Per i tuoi investimenti immobiliari negli USA, puoi scrivere a contact@opisas.com per prendere appuntamento con un consulente, esperto di investimenti nel mercato immobiliare statunitense.
