Spoiler alert: il Mercato Residenziale USA nel 2020 ha superato le aspettative!
Questo 2020 ha fatto tutto meno che seguire le previsioni, e il Mercato Residenziale USA, nonostante l’emergenza sanitaria covid19 e le conseguenti restrizioni da lockdown, ha reagito con risultati oltre ogni aspettativa e molto interessanti in termini di compravendita e solidità dei rendimenti da locazione.
Innanzitutto, facciamo un piccolo rewind. Com’era il Mercato Residenziale USA ad inizio anno?
Sembrano passati secoli, invece, appena a inizio anno, il Mercato Residenziale USA era in forte crescita e faceva ben sperare i professionisti del settore che si sbilanciavano con previsioni per un 2020 senza precedenti e, in un certo senso, così è stato.
Per comprendere a pieno l’andamento del Mercato Residenziale USA è fondamentale conoscere le sue caratteristiche uniche.
Dopo la crisi dei subprime del 2008, la quantità di immobili immessi sul Mercato Residenziale USA è rimasta bloccata per anni, lasciando a disposizione degli americani una quantità estremamente ridotta di immobili ex novo. Questo, insieme ad una rinata difficoltà di accedere al credito, ha reso il mercato degli affitti un terreno molto interessante su cui investire. Senza considerare il Dna nomade dell’americano medio, che vede i cittadini statunitensi spostarsi più volte nell’arco della loro vita a causa di studio e lavoro.
Molti investitori, tra cui anche l’appena nata OPISAS, colsero con lungimiranza l’occasione e investirono nell’acquisto di immobili già esistenti, rinnovandoli completamente per renderli accessibili all’americano medio. Una forma di investimento immobiliare negli Stati Uniti indubbiamente alternativa, che è diventata negli anni davvero molto interessante per diversificare il proprio portafoglio.
Cosa c’entra tutto ciò con l’andamento del Mercato Residenziale nel 2020?
La situazione di partenza che vedeva nel Mercato Residenziale USA una quantità di immobili limitata rispetto alla domanda, con l’emergenza covid si è accentuata ulteriormente. Da una parte i lavori per la costruzione di nuove abitazioni sono stati notevolmente rallentati. Dall’altra, grazie anche ai tassi di interesse dei mutui ai minimi storici, le nuove generazioni di acquirenti hanno fatto il loro ingresso sul Mercato Residenziale USA, incrementando ulteriormente la domanda rispetto alla disponibilità dell’offerta.
Questo ha portato ad una sensibile riduzione del tempo necessario mediamente per vendere un immobile.
A settembre, negli USA, il 71% delle abitazioni sono state vendute mediamente in 21 giorni, ritmi imparagonabili rispetto ad altri mercati del mondo dove ci vogliono mesi e mesi prima di concludere una vendita immobiliare. Basti pensare che negli Stati Uniti, si stima che se non ci fossero nuovi immobili inseriti in vendita, l’intero inventario nazionale verrebbe venduto in solo 2,7 mesi.
A proposito di vendite, come possiamo notare nel grafico della Federal Reserve Economic Data (FRED), le vendite degli immobili già esistenti nel Mercato Residenziale USA, ha toccato il livello minimo nel mese di maggio con una cifra pari a 3,9 milioni, quando, in pieno lockdown a causa del covid19, il Mercato Residenziale USA è rimasto bloccato, lasciando in standby molte delle trattative. Da giugno invece, la ripresa ha messo il turbo, tornando addirittura sopra i dati pre-Covid di febbraio (mese in cui, le vendite erano pari a 5,7 milioni), con ben 5,8 milioni di unità vendute già nel mese di luglio e superando ogni aspettativa nel mese di settembre con 6,5 milioni di unità vendute e 6,8 nel mese di ottobre, segnando un ulteriore balzo del +9,4% rispetto ad agosto e addirittura +20,9% rispetto un anno fa.
Insomma, segnali forti in questo 2020 che sta per finire con una situazione che è andata al di là di ogni previsione.
Come accennato in precedenza, l’emergenza covid19 ha avuto effetti anche sul Mercato Residenziale USA, ma non tutti negativi, anzi.
L’emergenza covid in che forma e quanto ha influenzato gli investimenti immobiliari negli Stati Uniti?
Durante la prima ondata del coronavirus, la filiera immobiliare è rimasta bloccata come tutti gli altri settori ma a differenza di altri mercati, si è ripresa molto in fretta, sorprendendo gli stessi professionisti del Mercato Residenziale USA.
Negli ultimi mesi, la digitalizzazione del settore immobiliare è incrementata in maniera esponenziale ma il Proptech, è una realtà ben consolidata già da molti anni negli Stati Uniti e nel corso del 2020, ha sopperito alla difficoltà oggettiva di organizzare visite di persona agli immobili, digitalizzando la customer journey e portando i consumatori a scoprire i vantaggi e la sicurezza delle procedure digitali, fidandosi maggiormente di acquisti e investimenti online.
Ma ancora più significativo è stato il cambiamento epocale nel vivere la propria casa da parte dell’americano medio. Come causa indiretta delle misure di lockdown, tutt’a un tratto, milioni di americani si sono trovati a dover convivere con le proprie famiglie sotto uno stesso tetto h24, accorgendosi, ad esempio, che non è abbastanza grande per mantenere privacy e comodità di ciascun membro. Oppure, all’improvviso, lo smart working è diventato una realtà diffusa, facendo venir voglia a molti di trasferirsi in quartieri meno caotici e con migliori servizi per figli e famiglia. Oppure prediligendo la periferia, o città più piccole ed economiche. E ancora, molte persone che si sono trasferite per lavoro nelle grandi metropoli, si stanno rendono conto che potrebbero ora tornare alle loro zone d’origine.
Insomma, ancora una volta la dinamicità sociale, lavorativa e, di conseguenza abitativa, degli americani dimostra di essere uno dei principali driver di questo mercato.
E invece quali sono state le conseguenze sul mercato degli affitti?
Il mercato degli affitti è rimasto sostanzialmente stabile come si può vedere dal grafico sottostante che mostra l’andamento medio dei prezzi degli affitti per le prime case nei centri urbani USA.
Inoltre, grazie ai poderosi e immediati sostegni federali per le famiglie americane, anche la puntualità nel pagamento di questi affitti è rimasta su livelli molto alti. Gli stimoli messi in campo prontamente dal governo federale, come il CARES Act e altri programmi, hanno, infatti, fornito un sostegno finanziario senza precedenti all’americano medio. Ad aprile, negli Stati Uniti il reddito personale medio è aumentato addirittura del +10,5% su base mensile, più del doppio rispetto al record precedente. Le prestazioni sociali del governo sono balzate del 90% segnando il record storico di 6.300 miliardi di dollari.
Questi stimoli sono stati utilizzati primariamente per pagare gli affitti. Del resto, assicurarsi un tetto sopra la testa, è il bisogno primario per eccellenza degli americani e questo tetto, è decisamente in affitto. Nel Mercato Residenziale USA infatti, la percentuale di residenti in affitto corrisponde ben all’80% rispetto ai proprietari di immobili in gran parte delle categorie immobiliari.
Ma come sono andati i pagamenti degli affitti durante questo 2020?
Nel grafico sottostante del National Multifamily Housing Council, che si occupa di tracciare mensilmente e settimanalmente i pagamenti degli affitti delle case americane, si evidenzia una sostanziale stabilità rispetto al 2019.
Cosa possiamo aspettarci dal 2021?
La notizia del vaccino e la scelta del nuovo presidente americano, stanno influenzando l’economia americana, ma, soprattutto, stanno stabilizzato ulteriormente il Mercato Residenziale USA.
L’elezione del nuovo presidente degli Stati Uniti dovrebbe, infatti, incidere positivamente sui dati che vedremo nel 2021, grazie alla annunciata “Biden Economy”. La nascente nuova amministrazione ha più volte dichiarato di voler mettere al centro la Middle Class americana, favorendola con manovre economiche incentrate sul lavoro e fondi assistenziali. Prima fra tutti, la manovra di fine anno chiamata “Stimulus Deal”, che verrà approvata proprio in questi giorni e che prevede, un totale di 900 miliardi di aiuti.
Di questi, 600 dollari verranno versati ad ogni americano (sotto i 75mila dollari annui per i single e sotto i 150mila per le coppie), che saliranno a 2.400 dollari nel caso di una famiglia con due figli a carico. Inoltre, verrà erogato un supplemento di 300 dollari all’indennità di disoccupazione settimanale.
Riassumendo, l’insieme di queste annunciate politiche, dovrebbe tradursi in una maggiore liquidità nelle tasche dell’affittuario medio americano e contribuendo ad aprire positivamente il 2021.
Tra i cambiamenti evidenti del 2020, determinati indirettamente dalle misure di lockdown nel Mercato Residenziale USA, che hanno segnato una trasformazione nei comportamenti d’acquisto degli americani, risalta la scelta di acquistare immobili in aree più periferiche. Una migrazione determinata dal cospicuo aumento dei lavoratori in smart working che via via, cogliendo l’occasione dei tassi di interesse dei mutui ai minimi storici, hanno scelto di migrare dalle metropoli di prima fascia verso centri minori, ma non meno importanti, dove, magari, i costi degli immobili sono inferiori, lo spazio è maggiore ed i servizi migliori.
Un trend in crescita costante che non potrà che continuare a crescere anche con il nuovo anno.
Interessante notare quali siano alcune delle città più attrattive da questo punto di vista e le caratteristiche che le accomunino. Tra queste, diverse, sono le città in cui OPISAS investe ormai da anni a questa parte, esempio degno di nota è indubbiamente Baltimore, nello stato nel Maryland o Jacksonville in Florida, due città in crescita che, per questo motivo, rappresentano investimenti immobiliari negli Stati Uniti solidi e redditizi.
Valutare attentamente la zona in cui effettuare l’investimento e analizzare tutte le specificità di un’area e di una proprietà, è fondamentale, ma richiede anche molto tempo che alle volte, la maggior parte delle persone non ha a disposizione. Come fare quindi? Un buon punto di partenza è affidarsi a una società come OPISAS, un partner che seleziona per te, solo le migliori proprietà di investimento, valutando le prospettive di sviluppo dell’area e la redditività immediata dell’immobile senza che tu debba preoccuparti di come fare ogni piccola cosa.
Dal resto è dal 2008 che OPISAS seleziona le aree in cui il valore degli immobili rapportato al mercato degli affitti, genera le migliori occasioni di investimento. In questo modo, l’investitore avrà un ritorno immediato e una rendita annuale dal 6% all’11%, essendo inoltre l’unico proprietario dell’immobile.
Contattaci ora e scopri di più sulle opportunità di investimento negli Stati Uniti!
