loader   Loading…  

FAQ

Frequently Asked Questions

Hasznos kérdések és válaszok kategóriánként, mleyek tájékoztatást nyújtanak az Amerikai Egyesült Államokban történő ingatlanvásárlásról.

Ha nem találja meg az Ön által keresett választ, akkor keressen fel minket!

Általános Információk


Nem, nem szükséges az amerikai állampolgárság vagy a zöld kártya, de szükség van az Egyedi Adószámra (Individual Taxpayer Identification Number - ITIN) vagy a Vállalkozói Azonosítóra (Employer Identification Number - EIN), amennyiben cégen keresztül vásárol. Ez egy olyan adószám, amelyet olyan külföldi állampolgárok kapnak, akiknek szükségük van amerikai adóazonosítóra.



Az ESTA (Electronic System for Travel Authorisation) egy nemzetközi utazások követésére szolgáló elektronikus rendszer. Nemzetközi Utazók, akik a Visa Waiver Program (VWP) keretében utaznak az USA-ba, fokozott biztonsági ellenőrzésen mennek keresztül, és adminisztrációs díjat kell fizetniük. A Visa Waiver Program keretében beutazásra alkalmas személyeknek jóváhagyásra kell jelentkezniük, majd kifizetni az adminisztrációs díjat.

További információt találhat Ön beutazásra alkalmas-e, ellenőrizheti a következő linken: www.estavisaonline.org



Mivel Ön az ingatlan tulajdonosa, a döntés az Ön kezében van. Azonban a legtöbb ingatlankezelő cégnél követelmény a lakásbiztosítás minden fél érdekében, beleértve az ingatlankezelőt is. Kifejezetten ajánlott a lakásbiztosítás megkötése az ingatlan védelme érdekében olyan esetekre, mint például természeti katasztrófák, hurrikánok vagy egyéb extrém körülmények. Minden esetben kérjen felvilágosítást a biztosító cégtől, hogy mely károkat FEDEZI és melyeket NEM FEDEZI a biztosítás.



Ugyan minden biztosítás különböző, általában a következő eseteket fedezi a lakásbiztosítás:



- Az ingatlanon vagy a telken megtalálható építményen keletkezett kár, vagy azoknak megsemmisülése. (Csőtörés, fűtés/hűtés meghibásodása, tűz)

- Az ingatlanban vagy más építményben levő személyes tárgyakon keletkezett kár

- Harmadik fél sebesülése vagy károsodása (általában vendégek, vagy az ingatlanban tartózkodó személyek)



Az ingatlan fenntartásának 3 fő költsége van:



Az ingatlanadó az ingatlan telekkönyvi értékének 1-2%-a, amely az ingatlan piaci értékénél 35-40%-kal kevesebb. Az ingatlanadóból származó bevételeket teljes mértékben az állam hasznosítja, és a szövetségi infrastrukturális kiadások megtalálhatók az online adatbázisban. Az ingatlanadó beszedése minden államban különböző, azonban általában évente vagy félévente történik.



Közös költséget (Home Owners Association Fee - HOA) havonta kell fizetni, amely a közös használatú helységek és terek rendben- illetve karbantartását takarja, és magában foglalja az ingatlan homlokzatát és tetejét is.



Az ingatlankezelési költséget havonta kell fizetni az ingatlankezeléssel megbízott cégnek, amely az ingatlan mindennapi menedzselését végzi. Ez az összeg a havi bérleti díj általában 8-12%-a, és többek között a következőket tartalmazza: felmerülő költségek kifizetése, bérleti díj beszedése, tulajdonosi fizetések stb.



Az OPISAS a segítségére lesz minden lépésnél; megannyi vezető amerikai bankkal állapodtunk meg, hogy a bankszámlanyitás teljes folyamata alatt segíteni tudjuk Önt személyes vagy vállalkozói bankszámla megnyitásában netbank hozzáféréssel és VISA hitelkártyával.



Az OPISAS ebben is minden lépésnél a segítségére lesz; megannyi vezető amerikai bankkal állapodtunk meg, hogy a bankszámlanyitás teljes folyamata alatt segíteni tudjuk Önt egy vállalkozói bankszámla megnyitásában netbank hozzáféréssel és VISA hitelkártyával.


Jogi és Pénzügyi Kérdések


Egy LLC-t (Limited Liability Company), amely egy korlátolt felelősségű társaság, az interneten is lehet alapítani a www.sunbiz.org oldalon. Az OPISAS szívesen ad tanácsot minden lépésnél és segít a Vállalkozói Azonosítószám (Employer Identification Number - EIN) létrehozásában is, mely elengedhetetlen a cégalapításhoz.



Nem; azonban az OPISAS ezt az utat ajánlja és a cégalapítás minden lépésénél támogatja Önt.



Az ingatlanvásárlással járó költségek mindkét esetben megegyezőek, mindegy, hogy privát vagy céges vásárlás történik-e. Adózási szempontból az USA-ban általában kedvezőbb egy cégen keresztül megvásárolni az ingatlant, mert a kiadásokat lehet csökkenteni (beleértve a repülőutat az ingatlan megtekintéséhez, illetve megélhetési, karbantartási és kezelési költségeket, stb). 



Az Egyesült Államokban, mint az Egyesült Királyságban is, az üzleti tevékenység nem kötött és többféle tevékenységet magában foglalhat. Valójában annyira széleskörű, hogy minden tevékenység belefér, amely „az adott Államban engedélyezett”, néhány kivétellel: bankügyek, hitelezés, import-export stb.



A cég fenntartásának éves díja az Egyesült Államokban 138,75$. A díj befizetése nagyon egyszerű és elvégezhető a www.sunbiz.org internetes oldalon. Szükség esetén, az OPISAS munkatársai minden évben elvégzik ezt Önt helyett, további költségek nélkül.



Az Opisas egy profi amerikai könyvelőirodával kötött egyezményének köszönhetően, egy egyszemélyes LLC könyvelési költségei 500$ és 800$ között mozognak, függően a végrehajtott tranzakciók méretétől és számától.



Mivel az Amerikai Egyesült Államok egy államszövetség, többlépcsős adórendszerük van.



A jövedelemadó a következőképp van elosztva:



SZÖVETSÉGI ADÓ, mely minden államban egységes mind személyekre, mind cégekre vonatkozóan. Az adósávok ebben az esetben minimum 15% és maximum 38% között vannak.



ÁLLAMI ADÓ, amely minden államban különböző.



A legtöbb esetben egy olyan cég, amely meghatározott számú ingatlan tulajdonosa, a minimum adósávba fog kerülni (további illeték fizetése nélkül), köszönhetően annak, hogy majdnem minden költséget le lehet írni az adóból. 


A Vásárlás Folyamata



Foglalási űrlap

Az OPISAS-on keresztül történő ingatlanvásárlás folyamatának megkezdésekor előbb ki kell tölteni az alábbi Foglalási űrlapot az ingatlant vásárló személy teljes adataival, majd elfogadva a foglalás feltételeit aláírni az űrlap alját.

A kitöltött űrlaphoz csatolni kell a banki átutalás visszaigazolását az adminisztrációs díjról, mely tartalmazza a szerződés kidolgozását, a dokumentumok beiktatását, az arányosan kiszámított adót és a végső költségeket. Ha az amerikai LLC cégalapítás kiegészítő szolgáltatást választja (tartalmazva a cég címét, levelezési szolgáltatását és munkáltatói azonosító számát (EIN), ez további költséggel jár.



Adásvételi szerződés

Az előleg átutalásával történt foglalás megerősítése után az ügyfél másolatot készít az útleveléről és a teljes foglalási megállapodásról, a Vevőnek ismertetik a szabványos floridai adásvételi megállapodást. Általában ezt a 10+ oldalas dokumentumot kiegészítik a vevő és az eladó összes adatával, megerősítve az ingatlan konkrét adatait, a fizetés ütemezését, a határidőt és minden más fontos ingatlannal kapcsolatos információt az értékesítési feltételeknek megfelelően. Miután a Vevő és az Eladó az adásvételt megvalósította a szerződés aláírásával, a szerződést elküldik a kijelölt jogcímmel rendelkező társaságnak, hogy elkezdje a folyamatot és előkészítse a záró papírmunkát.



Végleges dokumentumok

Ha a tranzakció zárásra kész, a vevő és az eladó részére biztosítják a záró nyilatkozatot a kijelölt jogcímmel rendelkező cég / elszámolási ügynök által. A szabványos elszámolási nyilatkozat, más néven az Amerikai Lakásügyi Osztály és Városfejlesztési (U.S Department of Housing and Urban Development - HUD) nyilatkozat, tartalmazza az ingatlanvásárlással kapcsolatos összes költséget, beleértve, de nem kizárólagosan az adókat, a bérleti díjat, zárási költségeket, a jogcím biztosítási költségeket és így tovább.



Zárási költségek

A zárással és az azt követő okirat kiállításával kapcsolatos költségek eltérőek lehetnek a zárást elősegítő ügyvédi díjtól vagy a kijelölt cég díjaitól függően.



Garancia okirat?

Miután a vásárlás befejeződött, az új Vevő postán kapja meg az eredeti Garancia Okiratot a Tulajdonosi Kötvénnyel, melyet a jogcímmel rendelkező cég állít ki. Az eredeti dokumentum megérkezése akár négy hétig is eltarthat.  Ezek a dokumentumok megerősítik, hogy az ingatlan jogilag átruházódott az új tulajdonos nevére. Az elektronikus Garancia Okirat elérhető a Megyei Nyilvántartásnál (County Public Records) és általában látható az elszámolást követő 7 napon belül.  A Vevő kérésére ennek másolata e-mailben elküldhető.




 



A zárás és az azt követő okirat kiállításának költségei eltérőek lehetnek a zárást elősegítő ügyvédi díjtól vagy a kijelölt cég díjaitól függően; ez körülbelül a teljes ingatlan vételárának 1% és 3%-a között van.

Az ingatlannal kapcsolatos várható zárási költségek általában a következők: 



- Jogi díjak/Zárási díjak $400.

- Regisztrációs adó, kb. 0.6% a vételárból.

- Egyéb díjak, kb. $300. Ezek a költségek vonatkoznak a dokumentumok bélyegzőire, rövidítve DocStamps. Vásárlási költségek, kiadások. Ezek a díjak vonatkoznak a dokumentumok futár általi elküldésére, átutalási díjakra és így tovább.

- Lakástulajdonosok Szövetségének díja (eladó által)– ha van ilyen.

- Bróker jutalékok.

- Iktatási díjak.



Az adminisztrációs díj összege $3,200 ($4,000 LLC cégalapítással). 


A Vásárlás Után / Ingatlankezelés


A Homeowners’ Association (rövidítve HOA) egy a lakóépületek, illetve a közös használatú terek fejlesztéséért és fenntartásáért felelős intézmény, ahol a tagok felelősek a szabályok létrehozásáért és azok betartásáért. Általában ezeknek az intézményeknek a lakók havi hozzájárulást (közös költséget) fizetnek a fenntartási munkák elvégzéséért, mint például a kert vagy a medence.



Mint ilyen intézmény, a Homeowner Association Insurance (HOA biztosítás) arra szolgál, hogy megvédje az intézményt, annak tagjait, a lakóparkok külső megjelenését, beleértve a tetőket, illetve az azon található objektumokat. A HOA Biztosítás segít a tulajdonosnak a lakóközösség általános problémáinak elkerülésében.



A lakóközösségeknek kötelező egy bizonyos minimum összeget biztosításra elkülöníteni, amely nem egyenlő azzal a lakásbiztosítással, amit a saját ingatlanjára köt a tulajdonos.



A lakóközösség biztosítása az extrém időjárás miatt megsérült részek nagyobb  javításaira és munkálataira terjed ki, amelyek általában a közös használatú terekre vonatkoznak. Hogy mely eseteket fedezi a biztosítás, az a biztosítási kötvényben van pontosan meghatározva, és beletartozhatnak olyan esetek, mint a természeti katasztrófa, hurrikán, földrengés, árvíz, tűz és rongálás. A biztosítás által fedezett esetek lakótelepenként és államonként változhatnak.



A HOA és a COA biztosítások nem fedezik a tulajdonos vagy a lakó személyes tárgyait. A tulajdonos saját biztosítása nem fedezi a lakót vagy a HOA/COA biztosítást.



Általában egy lakóközösség közös költsége, beleértve a luxus lakóközösségeket is, fedezi az általános karbantartási költségeket. A lakó saját fogyasztási költségeit, mint például az áram, telefon, TV és internet neki kell fedezni. Ezen kívül minden más költség, mint például vízhasználat, szemétdíj és építési költségek a tulajdonost terhelik a HOA biztosításon keresztül. Egy olyan ház esetében, amely nem egy lakótelephez tartozik, ezek a költségek a bérlőt terhelik. Más, az HOA-ban foglalt költségek lehetnek a következők: biztonsági rendszer a lakóparkban, esztétikai javítások, a közös terek használata: a teniszpálya, medence, edzőterem, grill és piknik terület, csónakkikötő stb. Az, hogy melyik lakóközösségben vásárol valaki ingatlant, alapvetően meghatározza a közös költségben foglaltakat és annak összegét.



A lakó az Ön ingatlanát kezelő cégnek fizeti a bérleti díjat. Ebből a bérleti díjból a az ingatlanmenedzser először levonja és befizeti az esedékes számlákat, közös költséget és adókat az Ön nevében. Ezután az ingatlankezelő cég az Ön által megjelölt számlára átutalja a nettó bérleti díjat (bármely országban is van), havi, negyedéves vagy éves bontásban. Minden jövedelem és kiadás pontosan regisztrálva van az ingatlan havi jelentésében.  



Ez a városvezetéstől és a lakóközösségtől függ, és 2010 június 9-én Miami Beach városvezetése „nemmel”  szavazott az ingatlanok rövid távú kiadására. Miami Beach városa több városrészre van felosztva, és vannak olyan kereskedelmi és lakóövezetek, melyekben szabad a rövidtávú ingatlankiadás.



Miamiban háromféle lakóövezet létezik:



RM- 1: Residential Multifamily (Sokcsaládos lakóövezet), ritkán lakott. Ebbe a kategóriába általában a Drexel Avenue és a Bay Road közötti utcákban (nyugatra a part felé) fekvő lakások és házak tartoznak. Az RM- 1 területén nincs lehetőség az ingatlanok 6 hónapnál rövidebb kiadására.



RM- 2: Residential Multifamily (Sokcsaládos lakóövezet), közepesen sűrűn lakott. Ebbe a kategóriába a Washington és a Collins Avenue-n fekvő ingatlanok tartoznak. Az RM- 2 területén engedélyezett az ingatlanok 6 hónapnál rövidebb kiadása.



RM- 3: Residential Multifamily, (Sokcsaládos lakóövezet), sűrűn lakott. Ebbe a kategóriába általában az Ocean Drive-on fekvő ingatlanok tartoznak. Az RM- 3 területén engedélyezett az ingatlanok 6 hónapnál rövidebb kiadása.



Az írott kilakoltatási felszólítást a lakbérfizetés elmaradása esetén lehet kiküldeni. A lakónak ezután 3 napja van az elmaradt bérleti díj pótlására vagy az ingatlan elhagyására.



3 nap letelte után, az ingatlan tulajdonosa feljelentést ad be a bíróságon. Az ingatlankezelő cég megkezdi az eljárást az ingatan tulajdonosának nevében a figyelmeztetések kiküldése után.



A beidézés kiérkezése után, a lakónak 5 napja van, hogy feleljen a védelmében a bíróságnak, abban az esetben is, ha váltságdíjat kell ezért fizetnie.

Amennyiben a lakó nem reagál a felszólításra, a bíróság felhatalmazza a helyi Sheriff-et a lakó kilakoltatására. Ha a lakó reagál a felszólításra, kijelölnek egy napot a tárgyalásra.



Amennyiben a tárgyaláson a lakó elveszti az ügyet, az esedékes bérleti díj dupláját kell kifizetnie, illetve ő állja a tárgyalás, és a tulajdonos ügyvédi költségeit is. Ha a lakó nem jelenik meg a tárgyaláson, automatikusan elveszti az ügyet.



Amennyiben a főbérlő nyeri az ügyet, a bíró meghatalmazhatja a Sheriff-et, hogy vegye birtokba az ingatlant, amely mindössze 24 órán belül az írott kilakoltatási felszólítás után megtörténhet. Ekkor a tulajdonos vagy az ingatlankezelő törvényesen kicserélheti a zárakat, és 48 órával azután, hogy a Sheriff átvette az ingatlant és a lakó személyes vagyontárgyait, értékesítheti azokat az elmaradt bérleti díj és egyéb költségek pótlására.



Nem, az ingatlanok majdnem minden esetben bútorozatlanul kerülnek kiadásra. Az átlagos hosszú távú bérlőnek jobban megéri anyagilag bútor nélküli ingatlant kibérelni, mert így hozhatja magával a sajátjait.


Eladás


Az OPISAS ebben is segíteni fog. A kínált ingatlanjaink mind magas hozamot ígérnek akkor is, amikor úgy dönt, hogy eladja ingatlanját. Az OPISAS befektetői készen fognak állni, hogy befektessen a legjövedelmezőbb ingatlanokba, amelyeket aztán használat nélkül továbbértékesítenek.


Contact