En 2021, el mercado inmobiliario de EE. UU. experimentó una tendencia positiva, que incluso puede definirse como un auge. De hecho, durante el período posterior al confinamiento, la demanda de compradores de primera vivienda ha aumentado debido tanto al incremento en el mercado laboral de los milenians y, finalmente, debido a las tasas de interés en mínimos históricos. El mercado residencial ha visto, y aún ve, a los compradores de primera vivienda como los verdaderos impulsores del mercado, aquellos que tienen poder para influir en la dinámica en el sector inmobilirario. Mirando desde el lado de la oferta, resulta ser insuficiente. La primera razón temprana se remonta a la congelación de la nueva construcción en respuesta a la crisis de los créditos hipotecarios del 2008 (los préstamos financieros de alto riesgo otorgados a clientes con una baja capacidad de pago) Además, tras una recuperación sostenida pero insuficiente de la obra nueva, la oferta volvió a verse afectada por el confinamiento y la escasez de materiales de construcción. Todo esto ha hecho que las casas existentes sean particularmente prominentes. Si bien la oferta se mantuvo ligada a la disponibilidad de viviendas en todo el territorio de EE. UU., la demanda ha aumentado constantemente y, dado que los compradores de primera vivienda generalmente requieren una hipoteca para comprar, las tasas de interés emergen como los jugadores clave del mercado inmobiliario de EE. UU.
Sin embargo, el 2022 ha experimentado un cambio de tendencia, con un aumento significativo en las tasas hipotecarias. Esto inevitablemente condujo a una contracción significativa en el mercado, con la consecuente reducción de la demanda.
El escenario de 2008 parece, sin embargo, irrepetible. Las condiciones financieras, referidas particularmente a las hipotecas, no son comparables a las de hace unos 15 años. Las hipotecas de tasa ajustable no son más del 10% del total en los EE. UU. hoy en día, con respecto al 2008 cuando eran más del 35%. La gran mayoría de las hipotecas existentes, por lo tanto, están atascadas en tasas de interés significativamente por debajo de las tasas actuales del mercado. Lo que es más probable que suceda es que las hazañas de 2021 y principios de 2022 están siendo absorbidas por el ajuste en curso de los valores inmobiliarios. Ciertamente, los precios deben ser monitoreados de cerca pero, al mismo tiempo, es recomendable estar atento a otro indicador, que es la indulgencia, los aplazamientos temporales de los pagos relacionados con los préstamos. Este indicador actúa como un anticipador de posibles préstamos morosos futuros. Es exactamente la diferencia dinámica de las hipotecas la que es una de las principales razones por las que la llamada tasa de indulgencia es todavía muy baja.
Actualmente, se está formando una demanda inconforme sustancial entre los compradores de primera vivienda que podría reflejarse en el mercado tan pronto como bajen las tasas de interés hipotecarias.
Para un futuro próximo, tras una notable ralentización del mercado, la hipótesis que parece más aceptable es la de un posible nuevo impulso de la demanda frente a una oferta casi fija. Esta última, de hecho, está relacionada con la nueva construcción que, sin embargo, no parece que se esté produciendo: las dificultades que afectan a la construcción aumentan por los costos laborales, materiales y financieros. La consecuencia es la reducción o, peor aún, la congelación de nuevos proyectos de construcción.
Sin embargo, una posible recesión económica dura y persistente podría afectar el escenario que acabamos de describir. Esto, sin embargo, podría tener diferentes causas y, en consecuencia, generar diferentes efectos.
De hecho, cualquier causa exógena, como una mayor escalada del conflicto en Europa del Este, lamentablemente no tendría efectos fácilmente previsibles. Del mismo modo, en este momento tampoco se pueden formular hipótesis sobre posibles estrategias de mitigación y protección. Por otro lado, en referencia a causas endógenas, la persistencia de la política monetaria restrictiva de la FED podría desencadenar una espiral recesiva, que conduciría a un mayor deslizamiento en la satisfacción de la demanda de la primera vivienda. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que entre los objetivos estatutarios de la FED, todos de igual importancia, es no solo la estabilidad de precios sino también el mantenimiento de un alto nivel de empleo y una tasa de crecimiento económico sostenida. Por este motivo, la FED podría revisar su actual política monetaria restrictiva no sólo en caso de un claro éxito en la lucha contra la inflación, sino también si se produjera una fuerte desaceleración económica o una fuerte contracción del mercado laboral.
En cuanto a los alquileres de vivienda, la crisis de 2008, y también la de 2020, nos sugirieron que los alquileres tienden a absorber bien cualquier contracción económica, reaccionando de forma limitada y tardía. Básicamente, hay significativamente más inquilinos en los Estados Unidos con respecto a otros mercados en Europa y en otros lugares. Esto se debe a la asequibilidad y la fuerte movilidad social. Sin embargo, el incumplimiento del pago del alquiler conduce rápidamente al desalojo que, dada la importante escasez de redes de rescate social, a menudo se traduce en la falta de vivienda. Estas peculiaridades hacen que el impago de las rentas sea un evento de gravísimas consecuencias para la vida de los inquilinos morosos.
En la crisis de 2008, por ejemplo, el incremento de las rentas, aunque fue más bajo, sobrevivió al desplome tanto de las bolsas como de la economía real. También hemos visto un aumento constante de las unidades de vivienda ocupadas por inquilinos, ya que una proporción considerable de aquellos a quienes se les ha adjudicado sus viviendas han optado por esta solución. Lo que está sucediendo ahora es de alguna manera similar. De hecho, los compradores de primera vivienda que no pueden adquirir una propiedad debido al alto costo de las hipotecas se están conformando con vivir en alquiler, lo que aumenta la presión sobre los rentas.
