A la hora de evaluar cómo invertir hoy en día, el concepto de diversificación suele formar parte de las cuestiones macro que se discuten con nuestros clientes. Cuando se trata de inversiones inmobiliarias en el extranjero, en OPISAS tenemos que tratar a menudo el concepto de diversificación, ya que es una de las principales razones por las que un inversionista decide actuar en un país distinto al suyo.
El concepto de diversificación puede explicarse fácilmente recurriendo a la cita de "no pongas todo tu dinero bajo el mismo colchón" o, mejor aún, para transmitir la idea de la fragilidad de algunos activos: "todos los huevos en la misma cesta”.
Aunque estas citas se remontan a los albores de las finanzas personales, podemos decir que incluso hoy en día el concepto de diversificación desempeña un papel fundamental en la planificación de una buena cartera de inversiones.
Para entender cómo invertir hoy en día de la mejor manera, cada vez son más las personas que muestran cierta curiosidad por las dinámicas extranjeras y por lo que realmente pueden ofrecer. De hecho, no es de extrañar que muchos de los inversores que se ponen en contacto con nosotros desde todo el mundo ya estén activos en el mercado local de su país de origen y estén preocupados por la posibilidad de que se produzcan caídas en el mercado en el que tienen invertido todo su capital.
No es difícil conocer a inversionistas que, además de su vivienda personal, posean una segunda propiedad que les sirva de renta, quizá a pocos kilómetros de su casa. Aunque tener una propiedad cerca de su casa crea la idea de un mayor control en la mente del inversor, en caso de fluctuaciones no deseadas del mercado, se corre el riesgo de no tener un recurso alternativo que genere activos.
El concepto de diversificación se vuelve fundamental en una fase específica, es decir, en la planificación de la inversión. En otras palabras, resulta apropiado hablar de él cuando se decide dónde asignar el capital para equilibrar y limitar los riesgos.
Veamos en la práctica cuáles son las diferentes formas de implementar una buena diversificación de su cartera y cómo invertir hoy de la mejor manera.
Diversificación por activos
La diversificación por activos es la más adoptada por los inversionistas, ya que significa justamente evitar concentrar todo el capital en un solo tipo de inversión (inmobiliaria, bursátil, de valores, de divisas) y, por lo tanto, invertir en varios activos diferentes. El concepto que subyace a esta elección es el de actuar sobre diferentes activos para obtener rentas que sufran fluctuaciones más o menos reducidas o que puedan revenderse en diferentes momentos. El inversionista dispone así de cierta autonomía en la gestión de su cartera y reduce considerablemente el riesgo de pérdida total de sus activos.
Podemos decir que el fundamento en el que se basa la diversificación es simplemente la alta improbabilidad de que todos los activos en los que uno ha invertido se desplomen simultáneamente, provocando así una pérdida total de sus ingresos.
Diversificación por monedas
Otro pilar de una buena planificación de las inversiones es la diversificación de divisas. También en este caso, actuando sobre monedas distintas a la del propio país, se pueden reducir los riesgos derivados de las fluctuaciones descontroladas de los tipos de cambio. En este caso, la elección del país extranjero en el que invertir parte del capital propio está estrictamente ligada a la moneda que lo representa y es un dato a tener en cuenta a la hora de planificar cómo invertir hoy. De hecho, es preferible actuar sobre divisas que sean un punto de referencia internacional, así como que hayan mostrado cierta flexibilidad a lo largo de los años. Un ejemplo práctico lo representa sin duda el dólar estadounidense.
Diversificar en el sector inmobiliario
Centrémonos ahora en el activo que, si se tiene directamente, favorece una mayor autonomía de acción y que por su propia naturaleza se considera más concreto y estable: el activo inmobiliario.
En nuestro artículo anterior analizamos las razones que llevan a un inversionista a elegir inversiones inmobiliarias en el extranjero para el futuro de su familia. Ahora veamos cómo invertir hoy en día y por qué es conveniente aplicar una buena diversificación, o actuar sobre propiedades inmobiliarias situadas en el extranjero.
1) Diversificar por ubicación
En el acto de entender cómo invertir hoy en día de la mejor manera, la diversificación por localización es sin duda una de las más apreciadas y utilizadas por los inversores. En efecto, es ciertamente recomendable actuar sobre múltiples inmuebles ubicados en diferentes localizaciones, más que sobre múltiples inmuebles en un mismo mercado residencial. Actuando en diferentes países, cada uno con su propia legislación, su mercado interior y su atractivo internacional, es posible, de hecho, diluir el riesgo derivado de las posibles pérdidas en la valoración inmobiliaria local.
Además, desde una perspectiva más general, es muy importante recordar que, en el caso de los inmuebles de renta, con la misma inversión global, es preferible poseer varios inmuebles de valor limitado en lugar de uno solo de todo el importe invertido, ya que esta estrategia permite garantizar la continuidad de los ingresos por alquiler incluso en caso de imprevistos. Para entender este concepto, basta con pensar en la posibilidad de un cambio de inquilino: si uno de los inquilinos instalados en uno de nuestros inmuebles decide no renovar el contrato de arrendamiento, será necesario, de hecho, encontrar un inquilino de sustitución. El hecho de poseer otros inmuebles arrendados al mismo tiempo garantizaría en cualquier caso la continuidad de los ingresos. La regla básica es, por tanto, garantizar la continuidad de los ingresos, incluso si una de las inversiones realizadas no puede, durante un breve período, proporcionar los ingresos habituales. Esta es la regla que mejor explica cómo invertir hoy en día.
2) Diversificar el uso de la propiedad
Otro factor clave de una buena diversificación, a menudo subestimado, se refiere a los diferentes tipos de inmuebles en los que invertir. Un inmueble que genera una renta, puede de hecho ser alquilado a corto plazo (por ejemplo por noche), o a largo plazo (generalmente con arrendamientos anuales o por años). También hay inmuebles con soluciones intermedias, como el alquiler mensual, pero más allá de las oportunidades que ofrece el mercado en este sentido, lo importante es saber que prestar atención a este factor puede permitir diversificar con éxito y satisfacer las necesidades de quienes se plantean cómo invertir hoy de la mejor manera.
Un ejemplo práctico lo representan los inversionistas que compran propiedades con diferentes tipos de alquiler: propiedades con alquiler a corto plazo, como las Casas Vacacionales que permiten combinar el uso personal para sus vacaciones y los rendimientos alquilando la unidad cuando no se utiliza, y propiedades de inversión pura alquiladas a largo plazo o con inquilinos ya instalados en su interior que pagan el alquiler mensualmente.
3) Diversificar por estrategia de salida de la inversión
Hablando de revalorización inmobiliaria, un método a través del cual es posible diversificar de la mejor manera posible se basa en el análisis cuidadoso del mercado residencial en el que se va a invertir.Como se ha mencionado anteriormente, cada lugar tiene sus peculiaridades y su demanda de viviendas. Por lo general, en función de la estrategia de salida de la inversión, podemos distinguir dos grandes tipos de inmuebles: los que acumulan una plusvalía a corto-medio plazo y los que acumulan una plusvalía a medio-largo plazo.
En la confección de un paquete bien diversificado de inversiones inmobiliarias, es una buena práctica invertir en propiedades en mercados que presenten comportamientos diferentes en términos de plusvalía (es decir, la diferencia entre el precio al que se revende la propiedad y aquel al que se compró). En términos sencillos, a la hora de construir su inversión inmobiliaria, puede combinar propiedades situadas en mercados con un atractivo internacional en los que la revalorización suele producirse antes en el tiempo y propiedades que se mantengan en la cartera durante más tiempo, por ejemplo en un mercado que ofrezca buenas rentas y estabilidad inmediata, pero que vea un crecimiento progresivo de los valores inmobiliarios a largo plazo.
Todo claro, pero ¿Cómo puedo empezar a diversificar hoy?
Una buena solución para quienes se acercan por primera vez a las inversiones inmobiliarias en el extranjero y se preguntan cómo invertir hoy, es planificar una inversión en un lugar con valores accesibles y rendimientos estables, como los que propone OPISAS.
Centrándose en los valores accesibles para cada propiedad, es posible decidir diversificar desde el principio actuando sobre diferentes propiedades situadas en distintos mercados y con diferentes características. Si en cambio se opta por comenzar con una primera inversión de prueba, el consejo es empezar por mercados que tengan una ventana de salida a corto-medio plazo.
Para mayores informaciones
Para tus inversiones inmobiliarias en los EE. UU,, puedes escribir a contact@opisas.com para pedir una cita con un asesor, experto en inversiones en el mercado inmobiliario estadounidense.
