Spoiler alert: ¡ El mercado residencial de EE.UU. en 2020 superó las expectativas!
Este 2020 no ha hecho más que seguir las pronósticos, y el mercado residencial de los Estados Unidos, a pesar de la emergencia sanitaria covid19 y las consiguientes restricciones de cierre, ha reaccionado con resultados más allá de todas las expectativas y han sido interesantes en términos de ventas y solidez de los rendimientos de alquiler.
Primero, hagamos un pequeño resumen. ¿Cómo era el mercado residencial de los EE.UU. a principios de año?
Sin embargo, parece que hace siglos, justo a principios de año, el mercado residencial de los Estados Unidos crecía con fuerza y daba esperanzas a los profesionales del sector, que estaban desequilibrados con las previsiones de un año 2020 sin precedentes y, en cierto sentido, así fue.
Para comprender plenamente el rendimiento del mercado residencial de los EE.UU., es esencial conocer sus características únicas.
Después de la crisis hipotecaria de 2008, la cantidad de inmuebles disponibles en el mercado residencial de los EE.UU, quedaron disponibles por un largo tiempo, debido a que se estancó durante años la venta de inmuebles, dejando una cantidad considerable de nuevas propiedades disponibles para estadounidenses, junto a esto la dificultad de acceder a créditos, estas características ha hecho que el mercado de alquiler sea un terreno muy interesante para invertir, tendiendo en cuanta también el ADN nómada del americano promedio, debido a que un ciudadano norteamericano está en constante cambio para vivir debido al estudio y el trabajo.
Muchos inversionistas, incluyendo la reciente creada OPISAS, aprovecharon la gran oportunidad que ofrece este mercado con previsión e invirtieron en la compra de propiedades existentes, renovándose completamente para hacerlas accesibles al americano de clase media. Sin duda alguna es una alternativa de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos, que a lo largo de los años se ha convertido en una forma interesante para diversificar un portafolio de inversiones.
¿Qué tiene que ver todo esto con el rendimiento del mercado residencial en 2020?
El mercado inmobiliario de los Estados Unidos tuvo una dinámica llamativa en la cual se pudo ver que hubo una cantidad limitada de propiedades en comparación con el incremento de la demanda, también por la emergencia sanitaria las construcciones tuvieron que parar lo cual se pudo ver que hubo poco oferta con respecto a la demanda presentada, y la demanda se dio debido a los tipos de interés hipotecarios, de hecho los mas bajos registrados históricamente.
Esto ha dado lugar a una reducción significativa del tiempo necesario para vender una propiedad.
En septiembre, en los Estados Unidos, el 71% de las casas se vendieron en promedio en 21 días, un ritmo sin igual comparado con otros mercados del mundo donde toma meses y meses para concluir una venta de propiedad. Basta decir que en los Estados Unidos, se estima que si no hubiera nuevas propiedades en venta, todo el inventario nacional se vendería en sólo 2,7 meses.
Hablando de ventas, como podemos ver en el gráfico de Datos Económicos de la Reserva Federal (FRED), las ventas de propiedades existentes en el Mercado Residencial de los EE.UU., alcanzaron un nivel mínimo en mayo con una cifra de 3,9 millones, cuando en pleno bloqueo debido a covid19, el Mercado Residencial de los EE.UU. fue bloqueado, dejando muchas de las negociaciones en espera. Desde junio, sin embargo, la recuperación ha puesto el turbo, incluso volviendo por encima de los datos anteriores a la covid de febrero (mes en el que, las ventas fueron de 5,7 millones), con 5,8 millones de unidades vendidas ya en el mes de julio y superando todas las expectativas en septiembre con 6,5 millones de unidades vendidas y 6,8 millones en octubre, marcando un nuevo salto de +9,4% en comparación con agosto e incluso +20,9% en comparación con hace un año.
En resumen, fuertes señales en este 2020 que está a punto de terminar con una situación que ha superado todas las expectativas.
Como ya se ha mencionado, la emergencia del covid19 también tuvo efectos en el mercado residencial de los EE.UU., pero no todos fueron negativos.
¿En qué forma y en qué medida ha influido la emergencia de la cobija en las inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos?
Durante la primera ola del coronavirus, la cadena de suministro de bienes raíces se bloqueó como todos los demás sectores pero, a diferencia de otros mercados, se recuperó muy rápidamente, sorprendiendo a los mismos profesionales del mercado residencial de los Estados Unidos.
En los últimos meses, la digitalización del sector inmobiliario ha aumentado exponencialmente pero Proptech es una realidad bien establecida desde hace muchos años en los Estados Unidos y durante el año 2020, ha superado la dificultad objetiva de organizar visitas presenciales a las propiedades, digitalizando el recorrido del cliente y llevando a los consumidores a descubrir las ventajas y la seguridad de los procedimientos digitales, confiando más en las compras e inversiones en línea.
Pero aún más significativo fue el cambio radical en la vida en el hogar del estadounidense medio.
Como causa indirecta de las medidas de bloqueo, de repente, millones de estadounidenses se vieron obligados a vivir con sus familias bajo el mismo techo las 24 horas del día, dándose cuenta, por ejemplo, de que no es lo suficientemente grande como para mantener la privacidad y la comodidad de cada miembro. O, de repente, el trabajo electrónico se ha convertido en una realidad generalizada, haciendo que muchos quieran mudarse a vecindarios menos caóticos y con mejores servicios para los niños y las familias. O prefieren los suburbios, o ciudades más pequeñas y más baratas. Y de nuevo, muchas personas que se han mudado a las grandes ciudades por trabajo se están dando cuenta de que ahora podrían volver a sus zonas de origen.
En resumen, una vez más el dinamismo social, laboral y, en consecuencia, de vivienda de los americanos resulta ser uno de los principales impulsores de este mercado.
Pero, ¿cuáles fueron las consecuencias en el mercado de alquiler?
El mercado de alquiler se ha mantenido esencialmente estable, como puede verse en el gráfico siguiente, que muestra la tendencia media de los precios de alquiler de las primeras viviendas en los centros urbanos de los Estados Unidos.
Además, gracias al poderoso e inmediato apoyo federal a las familias americanas, la puntualidad en el pago de estos alquileres también se ha mantenido en niveles muy altos. Los estímulos desplegados rápidamente por el gobierno federal, como la Ley CARES y otros programas, han proporcionado, de hecho, un apoyo financiero sin precedentes al americano medio. En abril, el ingreso personal promedio en los Estados Unidos incluso aumentó en + 10,5% sobre una base mensual, más del doble del récord anterior. Los beneficios de bienestar del gobierno saltaron un 90% a un máximo histórico de 6.300 millones de dólares.
Estos estímulos se utilizaron principalmente para pagar el alquiler. Después de todo, asegurar un techo sobre sus cabezas es la necesidad primaria por excelencia de los americanos y este techo es definitivamente para alquilar. De hecho, en el mercado residencial de los Estados Unidos, el porcentaje de residentes alquilados corresponde al 80% de los propietarios en la mayoría de las categorías de bienes raíces.
¿Pero cómo fueron los pagos de la renta durante este 2020?
En el gráfico siguiente del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, que se encarga de hacer un seguimiento de los pagos de alquiler mensuales y semanales de las casas estadounidenses, hay una estabilidad sustancial en comparación con 2019.
¿Qué podemos esperar del 2021?
La noticia de la vacuna y la elección del nuevo presidente americano están influyendo en la economía americana, pero, sobre todo, están estabilizando aún más el mercado residencial de los Estados Unidos.
La elección del nuevo presidente de los Estados Unidos debería, de hecho, tener un efecto positivo en los datos que veremos en 2021, gracias a la anunciada "Economía Biden". La nueva administración ha declarado repetidamente su intención de poner a la clase media americana en el centro, favoreciéndola con maniobras económicas centradas en el trabajo y los fondos de bienestar. En primer lugar, la maniobra de fin de año llamada "Stimulus Deal", que será aprobada en estos días y que prevé un total de 900 mil millones en ayudas.
De ellas, 600 dólares se pagarán a cada estadounidense (menos de 75.000 dólares al año para solteros y menos de 150.000 dólares para parejas), que se elevarán a 2.400 dólares en el caso de una familia con dos hijos a cargo. Además, se pagarán 300 dólares adicionales al subsidio de desempleo semanal.
En resumen, todas estas políticas anunciadas deberían dar lugar a una mayor liquidez en los bolsillos del inquilino medio americano y ayudar a abrir el año 2021 de forma positiva.
Entre los cambios evidentes en 2020, determinados indirectamente por las medidas de cierre del mercado residencial estadounidense, que marcaron una transformación en el comportamiento de compra de los estadounidenses, destaca la elección de comprar propiedades en zonas más periféricas. Una migración determinada por el notable aumento de trabajadores inteligentes que, poco a poco, aprovechando la oportunidad de los tipos de interés de las hipotecas en mínimos históricos, han optado por migrar de las metrópolis de primer nivel a centros más pequeños pero no menos importantes, donde, quizás, los costes inmobiliarios son menores, el espacio es mayor y los servicios son mejores.
Una tendencia en constante crecimiento que sólo puede seguir creciendo incluso con el nuevo año.
Es interesante observar cuáles son algunas de las ciudades más atractivas desde este punto de vista y las características que tienen en común. Entre ellas, hay varias ciudades en las que OPISAS ha estado invirtiendo desde hace años, un ejemplo digno de mención es sin duda Baltimore, en el estado de Maryland o Jacksonville en Florida, dos ciudades en crecimiento que, por esta razón, representan inversiones inmobiliarias sólidas y rentables en los Estados Unidos.
Evaluar cuidadosamente la zona en la que se va a realizar la inversión y analizar todas las especificidades de una zona y de una propiedad es esencial, pero también requiere mucho tiempo del que a veces la mayoría de las personas no disponen. ¿Cómo entonces? Un buen punto de partida es confiar en una empresa como OPISAS, un socio que seleccione para usted sólo las mejores propiedades de inversión, evaluando las perspectivas de desarrollo de la zona y la rentabilidad inmediata de la propiedad sin tener que preocuparse de cómo hacerlo. cada pequeña cosa.
OPISAS ha estado seleccionando desde 2008 las áreas en las que el valor de las propiedades, comparado con el mercado de alquiler, genera las mejores oportunidades de inversión. De esta manera, el inversor tendrá un retorno inmediato y una rentabilidad anual del 6% al 11%, siendo además el único propietario de la propiedad.
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